我們最大的問題是妖化和魔化房地產(chǎn)行業(yè)，無視市場化房地產(chǎn)十年的巨大成就，否認(rèn)房地產(chǎn)行業(yè)的市場行為。無視城鎮(zhèn)自有住房率87.8%的事實和農(nóng)村自有住房基本普及的事實。據(jù)昆明2006年末農(nóng)普辦和市統(tǒng)計局公布的“昆明市第二次全國農(nóng)業(yè)普查”表明，昆明市農(nóng)民的自有住房比例很高。2006年末，農(nóng)村98.4％的住戶擁有自己的住宅，8.9％的住戶擁有兩處以上住宅。這樣的情況基本也是全國的情況。中國的房地產(chǎn)市場責(zé)任在于改善型需求和城市化進(jìn)程中城市新增人口的需求，而不是基本居住需求。
絕大多數(shù)老百姓解決不了商品房的改善性需求無可厚非，我們在所謂的福利分房和高保障階段的1978年之前，人均居住面積僅僅是7.8平米，而目前的人均居住面積28平方米。不能否認(rèn)的是，高保障的福利分房階段，中國的居住水平長期得不到提高，絕不僅僅是經(jīng)濟(jì)實力的問題，而是分配體制的問題，也就是所謂的保障分配制沒有建設(shè)的積極性，沒有市場競爭的機(jī)制的福利分房只是少數(shù)權(quán)利者的盛宴，一般的老百姓甚至一般機(jī)關(guān)干部企業(yè)員工，并沒有在保障分配制度下得到真正的利益。
但是，98年全面市場化以來的巨大變化是不可抹殺的。而且中國市場化最初階段要解決的是高收入人群的改善性需求，以高房價補(bǔ)貼財政和城市建設(shè)的資金需求，而這一點無疑是成功的。城市建設(shè)的亮麗不僅僅是經(jīng)濟(jì)水平的提升，還在于房地產(chǎn)市場化所帶來的土地出讓收益和土地出讓金的增加。否則目前形勢下的地方政府很難有財力進(jìn)行城市建設(shè)。土地出讓金在過去幾年也是功不可沒的。
再有就是通過多年的探索實踐，目前的土地征用還原為承認(rèn)土地使用者為真實的產(chǎn)權(quán)人是必然趨勢。國有土地可以無償征用的概念正在淡出，這表現(xiàn)在征地拆遷實踐上。商業(yè)性拆遷越來越普及，甚至要普及到國家公益收儲和拆遷。保障住房中的經(jīng)濟(jì)適用房越來越?jīng)]有可行性，退出舞臺是必然的事情。
房地產(chǎn)的市場化方向沒有錯，錯誤的在于從上至下的糊涂觀念。土地財政越來越弱化不是每個人都能理解的，但是必須讓每個人都理解，現(xiàn)行征地拆遷實踐的真正問題在于征地拆遷只能越來越尊重被拆遷戶的利益。拆遷條例與物權(quán)法的沖突是必然要解決的。遼寧張劍案已經(jīng)提供了一個范例。而目前要逐漸改變的是籍公益為名的強(qiáng)制做法。
這樣的趨勢，勢必造成最低收入人權(quán)保障住房的購買力也逐漸不存在了。那么只有在精簡機(jī)構(gòu)完善市場化以及人均財富提高上下功夫，也就是國家抓好二次分配的事。當(dāng)然，不能依靠強(qiáng)制性的增加工資的方式，新勞動合同法的副作用給我們敲響一記警鐘。
房地產(chǎn)市場要解決的是中高收入群體的改善性住房問題。至于京滬深穗等城市的房價白領(lǐng)接受起來很吃力，這樣的現(xiàn)狀在全國市場不是普遍情況。全國商品房均價09年上半年每平米4500元，很多二三線城市的房價仍處于較低水平。
而且真實的市場供應(yīng)還有很多非商品房，如集資建房，屢禁不止的小產(chǎn)權(quán)房，新農(nóng)村建設(shè)等等形勢。這些形式不在商品房的均價里面。還有單位統(tǒng)一的團(tuán)購行為，價格基本可以在商品房價格基礎(chǔ)上折扣20—50%。
在居住水平日益提高成為百姓追求的最大目的的未來，房地產(chǎn)行業(yè)趨冷是不可想象的。讓一部分人先富起來的國策也不會改變，共同富裕的理想要經(jīng)過很多代人的努力才能實現(xiàn)。而所謂的均貧富實踐在我們的歷史上經(jīng)過無數(shù)次的常識，事實是所有均貧富的實踐只是生產(chǎn)力嚴(yán)重下降，而沒有真正的進(jìn)步。這一點在中國表現(xiàn)的最徹底也最明顯。之后先富帶后富這樣的形勢才能實現(xiàn)共同富裕，至于仇富實在是沒有任何先進(jìn)性的思維。
我們畢竟還處在房地產(chǎn)市場化的初級階段，而且處于城市化的初級階段。即使你想冷卻房地產(chǎn)市場，也是基本徒勞的。
當(dāng)然對于市場化房地產(chǎn)政策的探索是需要的，這種探索在市場化程度越來越高的情況下是很自然的事情。增加土地供應(yīng)的難度越來越大，對土地的需求房企追逐是有道理的，這不是房企的真實意愿，而是市場供應(yīng)的狀況。
至于對房地產(chǎn)企業(yè)如下的評價是沒有道理的：“受惠于宏觀政策的房地產(chǎn)業(yè)擺脫資金危機(jī)之后，卻“恃寵而驕”，見好就漲，不是做實主業(yè)，加大供給，緩和供求，為行業(yè)健康持續(xù)發(fā)展從長計議，而是忙著圈地圈錢，謀求進(jìn)一步玩轉(zhuǎn)資本市場，任由行業(yè)風(fēng)險加快累積。”
沒有土地儲備的所謂坐實主業(yè)，無米之炊是任何小媳婦都做不到的。對土地的爭奪來源于市場預(yù)期，更來源于對土地供應(yīng)嚴(yán)重下降的預(yù)期，還是想方設(shè)法增加土地供應(yīng)才是根本，至于需求的增長，是限制不了的。