就在樓市成交量萎靡、遭遇最冷黃金周時(shí)，預(yù)示著開發(fā)商看好未來市場的開工面積卻迎來2007年以來首次大幅提升。與此同時(shí)，內(nèi)地房企紛紛進(jìn)入資本市場，近期擬通過ipo或借殼方式謀求上市的企業(yè)就高達(dá)39家。業(yè)內(nèi)人士表示，盡管目前樓市陷入盤整期，但與兩年前乍遇冰封期的慌亂降價(jià)不同，眼下手握"余糧"、坐擁天量存地、背靠資本市場的開發(fā)商們顯然沒那么懼怕樓市變冷。
最冷黃金周新房頻現(xiàn)打折
"金九"的褪色讓更多人將關(guān)注點(diǎn)放在"銀十"。然而如同半年前那場毫無前兆的回暖，成交量迅速萎靡造成的"最冷的黃金周"，這恐怕也是市場始料未及的。
昨日，來自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)最新公布的數(shù)據(jù)顯示，今年10月1日至10日，北京期房網(wǎng)上簽約量為1615套，比去年同期的2945套下降約46%;而樂居工作室"十一"期間樓市調(diào)查顯示，有高達(dá)92.9%的網(wǎng)友認(rèn)為目前房價(jià)比較高，其中有54.6%的人表示房價(jià)太高，根本承擔(dān)不起。
隨著成交量的持續(xù)低迷，此前處于"打著燈籠求人買房"的新房，在售價(jià)方面也開始松動(dòng)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，"十一"期間，美華尚層開盤9.2折;北京inn現(xiàn)房一次性付款9.5折，按揭9.8折;三里屯soho公寓一次性付款9.4折，按揭9.8折;東方郁金香一次性付款9.75折，按揭9.85折;首創(chuàng)禧瑞都一次性付款9.7折，按揭9.9折;圣世一品一次性付款9.5折，按揭9.8折……
如果說上述新盤優(yōu)惠尚處在"毛毛雨"階段，那么熱銷項(xiàng)目遠(yuǎn)洋·遠(yuǎn)景閣部分房源出現(xiàn)的6.3折、售價(jià)在15000元/平方米的萬年花城部分房源4.6折的超低折扣則預(yù)示著開發(fā)商已開始出手"拉"市場一把。
然而也有部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，"十一"期間出現(xiàn)的成交量下跌只是暫時(shí)的，大手筆的折扣也是偶然現(xiàn)象，未來仍存在回調(diào)的可能。
"國慶成交量回調(diào)實(shí)屬正常，一方面長假拖緩購房進(jìn)度，另一方面更重要的原因是，房價(jià)的持續(xù)上漲對(duì)購房需求產(chǎn)生了較為明顯的抑制作用，購房人觀望情緒日趨加重。"在亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅看來，短短一周的回調(diào)并不能完全代表"銀十"慘淡已成定局，樓市在上半年井噴式的銷售之后，投資需求并不旺盛，不可能持續(xù)噴發(fā)下去，本來這股力量能夠打動(dòng)投資需求進(jìn)場，但是銀行二套房貸的及時(shí)收緊，使投資需求馬上進(jìn)入觀望，造成了目前市場的冷清，加之市場有效供應(yīng)量不足，造成冷清的出現(xiàn)。
開工面積大幅上調(diào)
"出人意料"與市場拋出的"最冷黃金周"不同，開發(fā)商在經(jīng)歷了8月和9月的成交量下跌后，卻"出人意料"地開始選擇將連續(xù)保持近兩年調(diào)低的開工面積上調(diào)。
易居中國旗下克而瑞咨詢公司9日公布的調(diào)查報(bào)告顯示，在經(jīng)過此前的回暖后，開發(fā)商們手中的"存貨"已經(jīng)不多，自2007年下半年便處于下降通道的開工面積首次出現(xiàn)大幅度提升，其中恒大以1700萬平方米的規(guī)模為中國房地產(chǎn)企業(yè)在建面積之最，而萬科則將全年新開工面積從403萬平方米提升至585萬平方米，提升幅度高達(dá)45%;綠城和招商地產(chǎn)也將全年開工計(jì)劃分別由214萬平方米和112萬平方米提升至397萬平方米和247萬平方米，提升幅度近一倍。
對(duì)此，中國房地產(chǎn)測評(píng)中心主任龍勝平認(rèn)為，從短期來看，開工與在建面積是房地產(chǎn)企業(yè)近期成長性有力的體現(xiàn)，開工與在建的持續(xù)增長勢(shì)必會(huì)增加近期房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績。
然而開發(fā)商的一席話卻道出了開工面積上調(diào)的根本原因。
"實(shí)際上這部分上調(diào)的開工面積主要是根據(jù)今年前兩個(gè)季度的銷售額定下來的。"萬科董秘譚華杰坦言，此前開發(fā)商在賣的房子是去年開工的，而由于經(jīng)歷了2007年的冰封期后，大多數(shù)開發(fā)商在去年開工的面積都急劇下降，隨著上半年市場去存貨過程迅速完成，此前開工面積少造成的市場供應(yīng)量和交工日期無法滿足部分剛性需求開始顯現(xiàn)，因此包括萬科在內(nèi)，大部分開發(fā)商從今年年中開始增加開工面積，但這些供應(yīng)大部分要等到明年才能形成體量。"從開工到銷售，極限情況是4到6個(gè)月，大部分要一年左右，因此這部分上調(diào)的面積將在明年年中形成供應(yīng)。"譚華杰表示。
事實(shí)上，在經(jīng)歷了今年二季度的火爆行情之后，三季度房地產(chǎn)市場已開始趨于理性，各地成交量均有所回調(diào)，根據(jù)克而瑞的調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，三季度十大城市共計(jì)成交3365萬平方米，環(huán)比二季度的3919萬平方米約下滑15%。在北京，盡管最終三季度的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)要等到本月下旬才能見分曉，但就目前北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，北京可售期房量約為13萬套，未簽約的現(xiàn)房量高達(dá)19萬套，庫存量仍有約32萬套之多。而在去年10月初，可售期房約為18萬套，未簽約現(xiàn)房15萬套，庫存量33萬套左右，與今年的庫存相差無幾。而2007年10月的房地產(chǎn)銷售高峰期，北京的期房及現(xiàn)房庫存量僅為23.4萬套，這意味著經(jīng)過兩年的下挫及反彈，北京樓市仍有充足的庫存等待消化。
天量土地成為一大砝碼
就在外界為明年可能出現(xiàn)的新房庫存量大幅上漲擔(dān)憂的同時(shí)，開發(fā)商自己卻并沒那么緊張，并一再表示"與2007年不同，現(xiàn)在并不差錢"。而這背后除了由于樓市回暖帶來的"余糧"外，更有此前在土地市場的"囤積"以及眼下在資本市場的博弈。
克而瑞9日公布的2009年三季度末中國房地產(chǎn)企業(yè)土地儲(chǔ)備top10榜單揭示，2000萬平方米的土地儲(chǔ)備量成為擁有豐厚土地資產(chǎn)的門檻，土地儲(chǔ)備前十名的房企，其土地儲(chǔ)備之和已達(dá)3.05億平方米。恒大地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備面積為5100萬平方米，碧桂園土地儲(chǔ)備面積為4360萬平方米，分列前兩名，而在上半年頻頻制造地王的綠地、保利則以2600萬平方米和2350萬平方米僅列第六和第十。
與此同時(shí)，從土地儲(chǔ)備排行榜的10家進(jìn)榜企業(yè)來看，前三季度新增土地儲(chǔ)備建筑面積合計(jì)達(dá)2462萬平方米，新增土地儲(chǔ)備投資額合計(jì)近719億元。其中第三季度新增土地儲(chǔ)備最多，新增土地儲(chǔ)備的建筑面積約1792萬平方米，占前三季度總和的72.79%，新增土地儲(chǔ)備投資額約579億元，占前三季度總和的80.53%，雙雙超過前兩季度的總和。
"土地儲(chǔ)備是考量房地產(chǎn)企業(yè)的重要指標(biāo)，如一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)土地儲(chǔ)備過少，一旦地價(jià)上漲，企業(yè)的發(fā)展就會(huì)遭遇成本障礙;如土地儲(chǔ)備過多，一旦地價(jià)下跌，則會(huì)加大企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，土地減值影響巨大。把握好銷售和土地儲(chǔ)備之間的平衡關(guān)系，是房企高管感知市場能力的關(guān)鍵一環(huán)。"龍勝平表示，從拿地的溢價(jià)比例來看，第二季度只有37%的土地溢價(jià)比例超過100%，到了第三季度溢價(jià)比例超過100%的達(dá)到了57%。許多開發(fā)商在第三季度的土地儲(chǔ)備增加了很多，僅十強(qiáng)企業(yè)在新增土地儲(chǔ)備方面的投資就達(dá)779億元。
恒大地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人也透露，一年前其上市暫停時(shí)，曾因?yàn)橥恋貎?chǔ)備過多而備受爭議，但一年后該公司再次遞交上市申請(qǐng)時(shí)，其巨大的土地儲(chǔ)備卻轉(zhuǎn)而成為重要砝碼。可謂是成也土地，敗也土地。
對(duì)此soho中國聯(lián)席總裁潘石屹認(rèn)為，囤地現(xiàn)象最嚴(yán)重的不是那些沒有上市的企業(yè)，因?yàn)榉巧鲜衅髽I(yè)資金有限，一般都會(huì)量入為出，有多大的銷售量就購進(jìn)多少土地;而上市公司因?yàn)橘Y本市場有對(duì)土地儲(chǔ)備的追逐和激勵(lì)，恰恰越是上市公司越拼命地囤積土地，以滿足資本市場對(duì)土地儲(chǔ)備的要求。另外還有一些準(zhǔn)備上市的公司，也先要囤夠大量土地才能上市。
"這些年房地產(chǎn)公司圍繞土地問題出現(xiàn)很多怪現(xiàn)象。幾年前，有兩家開發(fā)商在同一地段各拿了一塊土地：一家開發(fā)商建了房子銷售出去，沒有賺多少錢;另一家開發(fā)商囤著地，什么事也沒有干，最后把土地轉(zhuǎn)讓給了別人，賺了許多錢，比前一家開發(fā)商賺的錢多許多倍。這些故事在房地產(chǎn)界太多了，每人都可以舉出幾例來。我的老家甘肅的農(nóng)民流傳著這樣一句話，'養(yǎng)雞的不如倒蛋的'。現(xiàn)在中國房地產(chǎn)行業(yè)，建房子的不如囤地倒地的。"潘石屹說。
39家內(nèi)地房企近期謀求上市
如果說土地對(duì)于開發(fā)商而言算是未來發(fā)展的資本，那么通過在資本市場爭奪來的融資份額，才真正讓開發(fā)商有了當(dāng)下"笑傲"樓市冰封期的勇氣和實(shí)力。
9月30日從港交所傳出消息，恒大地產(chǎn)ipo已于9月底通過上市聆訊。根據(jù)時(shí)間表安排，恒大地產(chǎn)初定于10月進(jìn)行全球路演，11月正式掛牌。資料顯示，恒大此次赴港上市的集資額初步介于10億至15億美元之間，即約78億至117億港元。這將成為今年集資額最大的香港新股，也將是今年首只集資額超過百億港元的新股。以集資額上限計(jì)算，公開發(fā)售若占一成，即約11.7億元。如果超額認(rèn)購398倍，凍結(jié)的資金便達(dá)4668億元。
就在恒大地產(chǎn)上市聆訊同日，卓越地產(chǎn)、福建明發(fā)、廈門禹洲等公司均在港交所上市聆訊。有部分券商認(rèn)為目前經(jīng)濟(jì)尚未完全好轉(zhuǎn)，股價(jià)仍然高于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)情況，因此短期市場仍然以盤整為主。在這樣的前提條件下，新股發(fā)行很難以較高價(jià)格被認(rèn)購，但卻絲毫不能動(dòng)搖開發(fā)商進(jìn)入資本市場的決心。根據(jù)克而瑞對(duì)中國房地產(chǎn)企業(yè)的跟蹤調(diào)查，近期擬通過ipo或借殼方式謀求上市的企業(yè)就達(dá)到39家，國慶節(jié)期間，恒盛地產(chǎn)已在香港證券交易所掛牌上市，該公司將是今年第一家登陸h股的內(nèi)地房企，隨后寶龍地產(chǎn)也于10月9日在香港掛牌上市。
"今年5月份以來，北京、上海、深圳等地'地王'再現(xiàn)，成交總價(jià)和單價(jià)都紛紛創(chuàng)下歷史新高，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金實(shí)力要求越來越高，因此拿下優(yōu)質(zhì)'地王'的企業(yè)不是資金雄厚的國企就是融資方便的上市公司。"上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，"大部分開發(fā)商在成功上市后，將會(huì)迅速把融資所得用于買地、開工新項(xiàng)目等方面，以進(jìn)一步擴(kuò)大規(guī)模，加速發(fā)展。""除了ipo，登陸港股市場的內(nèi)地開發(fā)商還可以通過增發(fā)配股、發(fā)行可轉(zhuǎn)債等多種渠道募集資金，進(jìn)一步為公司新一輪的發(fā)展奠定強(qiáng)大的資金基礎(chǔ)。"龍勝平也表示，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，競爭日漸加劇，行業(yè)監(jiān)管逐步形成，企業(yè)的經(jīng)營受到了更多的關(guān)注，行業(yè)的自律性也在日漸增強(qiáng)，正在向"資本+專業(yè)"的模式轉(zhuǎn)變。資本對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展來講至為關(guān)鍵，房地產(chǎn)企業(yè)想在這一輪的行業(yè)洗牌中站穩(wěn)腳跟，必須抓緊"資本"的稻草。
明年中期決定樓市走向
兩年已過，物是人非。盡管目前樓市已出現(xiàn)購房者所期待的"盤整期"，然而市場忽略了一個(gè)問題，眼下的開發(fā)商已不再是兩年前那個(gè)"青頭小伙"。在經(jīng)歷了生死邊緣的掙扎后，"緩過勁兒"的開發(fā)商們手握"余糧"、坐擁天量存地、背靠資本市場的姿態(tài)，盡量沉著地應(yīng)對(duì)又一番潮起潮落的來臨。
盡管有部分業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，隨著開發(fā)商現(xiàn)階段增加的開工面積入市，加之市場原有的庫存，到了明年二季度，房地產(chǎn)市場的待銷售量恐怕將達(dá)到甚至超過歷史的頂峰，屆時(shí)購房者如果持續(xù)不買單，相關(guān)部門再出臺(tái)整治"囤地"的細(xì)則，即便是在資本市場獲得支持的開發(fā)商恐怕仍將面臨銷售壓力，市場究竟是掉頭向下還是盤整上揚(yáng)，很可能也將在明年二季度敲定。但更多專家卻表示"后市轉(zhuǎn)暖的可能性甚大"。
"由于開發(fā)商加快了開工、施工進(jìn)度，預(yù)計(jì)第四季度后半期部分城市的供應(yīng)量應(yīng)該開始有所增加，四季度價(jià)格繼續(xù)快速上漲的可能性不大，但也不會(huì)出現(xiàn)大幅回調(diào)。"在談及未來房地產(chǎn)走勢(shì)時(shí)，龍勝平認(rèn)為，經(jīng)過連續(xù)多月成交量的高漲后，部分剛性需求重新陷入觀望，成交有所放緩，使得四季度房價(jià)逐步走向平穩(wěn);另一方面，市場供應(yīng)已經(jīng)逐步回升，供求關(guān)系趨于平衡，也有利于房價(jià)的穩(wěn)定。不過他表示，在旺盛的市場需求的推動(dòng)下，價(jià)格下調(diào)的可能性不大。"甚至可能會(huì)出現(xiàn)部分此前完成全年銷售任務(wù)的開發(fā)商'堅(jiān)守'原有售價(jià)不變甚至提高利潤率，購房人出現(xiàn)追漲效應(yīng)，未來成交量仍然存在著回調(diào)的空間。"中國房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長顧云昌也認(rèn)為，雖然近期一線城市的成交量下滑，但二三線城市仍然很火爆，"隨著供應(yīng)的逐步增加，剛性需求的適當(dāng)釋放，對(duì)整個(gè)樓市而言還是樂觀的"。
業(yè)內(nèi)人士表示，短期之內(nèi)購房者所期盼的大幅度打折促銷恐難實(shí)現(xiàn)，甚至還會(huì)出現(xiàn)上調(diào)的情況。以前三季度銷售金額和銷售面積排行榜的前23家開發(fā)商為例，4月份企業(yè)銷售面積突破500萬平方米，之后節(jié)節(jié)攀升，到6月達(dá)到最高峰587萬平方米;但是7、8、9月份企業(yè)銷售面積又回落到3月的水平，月成交量維持在470萬平方米左右。金額方面，在6月份下滑的基礎(chǔ)上，7月、8月維持在430億元左右，而9月份則進(jìn)一步攀升到505億元，整體均價(jià)則維持上揚(yáng)態(tài)勢(shì)。
"只有等到目前提高的開工量形成供應(yīng)，而樓市盤整期尚未走過的時(shí)候，'存量峰值'對(duì)價(jià)格的影響才會(huì)顯現(xiàn)。"五合國際總經(jīng)理鄒毅預(yù)計(jì)這個(gè)時(shí)間點(diǎn)應(yīng)該在明年二季度。
黃金周各地樓市表現(xiàn)
上海
"假日樓市"成交均價(jià)高于去年
10月6日，為期4天的"假日樓市"房展會(huì)在上海展覽中心落幕。據(jù)主辦方統(tǒng)計(jì)，4天內(nèi)共有13萬人次前往試探樓市冷暖，意向預(yù)訂下了1379套房產(chǎn)，意向均價(jià)達(dá)到2萬元/平方米，明顯高于去年國慶期間1.2萬元/平方米的意向均價(jià)。
本次"假日樓市"房展會(huì)，共吸引了220家左右參展商，參展規(guī)模又創(chuàng)歷史新高。13萬人次的參展人數(shù)，與去年國慶期間樓市觀望氣氛濃厚時(shí)的"假日樓市"參展人數(shù)基本持平，但今年達(dá)成成交意向的幾率高于去年。今年的房展會(huì)上，共意向預(yù)訂了房產(chǎn)1379套，意向金額為22.3億元，而去年同期房展會(huì)的意向預(yù)訂套數(shù)僅有821套，成交金額為11.7億元。
業(yè)內(nèi)人士分析，今年"假日樓市"房展會(huì)成交均價(jià)明顯高于去年同期，一方面是因?yàn)閮蓪脜⒄箻潜P的價(jià)位結(jié)構(gòu)及成交結(jié)構(gòu)上存在差異，另一方面的確也有不少樓盤的價(jià)格已經(jīng)高于去年樓市低迷時(shí)。不少樓盤又創(chuàng)新高的房價(jià)，嚇退了購房者。展會(huì)上，表示暫時(shí)將做觀望的購房者不在少數(shù)。
廣州
黃金周樓市價(jià)漲市民觀望
在"十一"黃金周里，廣州樓價(jià)普遍上漲，不少市民成為無奈的"看客"。
今年"十一"期間，廣州多家樓盤的銷售價(jià)格每平方米上漲一兩千元。中原地產(chǎn)項(xiàng)目部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這是近年來廣州首個(gè)幾乎沒有折扣的黃金周。從事房地產(chǎn)行業(yè)多年，這也是他看到的最清淡的黃金周。從整體來說，廣州各大樓盤人氣一般，預(yù)計(jì)最后成交量也比較少。
中原地產(chǎn)、合富置業(yè)等中介表示，一手樓價(jià)漲價(jià)，二手樓追漲成為廣州黃金周房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)。
合富置業(yè)有關(guān)負(fù)責(zé)人說，在二手房市場，尤其是兩三年樓齡的次新房價(jià)格跟著一手房上漲。這些次新房，戶型跟新品相似，業(yè)主對(duì)行情很熟。只要新品開出高價(jià)，次新房的業(yè)主立即就抬價(jià)。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從第三季度起，廣州市民樓市追漲的意愿在下降。開發(fā)商和業(yè)主在假期節(jié)點(diǎn)上再提價(jià)，難以得到市場的認(rèn)同，結(jié)果是持幣觀望的市民在增加。
深圳高房價(jià)嚇走普通購房者房交會(huì)向來是深圳樓市的風(fēng)向標(biāo)。5日，2009深圳秋季房地產(chǎn)交易會(huì)閉幕。歷時(shí)5天的房交會(huì)不僅沒有迎來往昔的交易高峰，反而因?yàn)檫^高的房價(jià)嚇走了不少普通購房者。
此次房交會(huì)最大的特點(diǎn)就是一個(gè)字--"貴"。深物業(yè)旗下的深港一號(hào)開盤均價(jià)在2.5萬元/平方米以上，羅湖區(qū)的金翠園均價(jià)在2.8萬元/平方米以上，要知道這些都是普通商品房，而在今年初這些地方的房價(jià)還都在1.8萬元/平方米的水平。特區(qū)外的參展樓盤，靠近關(guān)口位置的，均價(jià)在1.5萬元/平方米左右。可以說，本次參展的深圳樓盤項(xiàng)目都創(chuàng)出了歷史最高房價(jià)。
本次房交會(huì)的另一個(gè)特點(diǎn)就是展示的別墅項(xiàng)目比較多，大多數(shù)別墅報(bào)價(jià)800萬-1200萬元/棟。據(jù)統(tǒng)計(jì)，本次房交會(huì)吸引了萬科、招商、佳兆業(yè)、東莞三正地產(chǎn)、海南雅居樂等共有近70個(gè)項(xiàng)目參展，外地項(xiàng)目占45%，而價(jià)格昂貴的高端樓盤高達(dá)50%。
哈爾濱一度火爆的樓市驟降溫一度火爆的哈爾濱樓市在"十一"黃金周期間突然降溫，無論是新盤還是二手房，關(guān)注度和成交量都大不如上個(gè)月，預(yù)期中的"金九銀十"熱銷場面并未出現(xiàn)。
國慶節(jié)期間，哈爾濱市許多售樓處的大廳里購房者寥寥，一些銷售人員向記者透露，這幾天來看樓的人數(shù)屈指可數(shù)，還不如平時(shí)周末，更別提成交量了。位于哈爾濱南崗區(qū)的一處樓盤雖然在節(jié)日期間推出了限價(jià)房源刺激銷售，可是據(jù)了解銷售并沒有預(yù)計(jì)的樂觀。
記者從哈爾濱市房產(chǎn)住宅管理部門了解到，"十一"黃金周期間入網(wǎng)商品房銷售共計(jì)297套，平均每天僅銷售37套，平均日成交量比上月下降30%以上。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，"十一"黃金周樓市遇冷，是對(duì)前一階段樓市發(fā)展的綜合表現(xiàn)，由于今年以來哈爾濱市房價(jià)上漲過快，市民普遍感到購房壓力增加，觀望氣氛濃厚。而開發(fā)商近期雖然表現(xiàn)積極，但實(shí)際促銷優(yōu)惠幅度不大，目前樓市供求雙方頗有互相"試探"的意味。