在樓市經(jīng)歷“金九”價漲量跌的“滯漲”之后，開發(fā)商加大了對“黃金周”的賭注，樓盤大規(guī)模入市，搶占“十一黃金周”市場。同時，9月底樓市成交量回升，使本輪“黃金周”更充滿期待。有分析人士認為，“十一黃金周”仍然是樓市銷售黃金時期。
隨著“史上最長黃金周”的到來，樓市09年的“大決戰(zhàn)”也將拉開序幕。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，9月第四周北京市期房網(wǎng)上簽約面積358,299平方米，環(huán)比8月同期上漲16.2%；成交套數(shù)3,278套，環(huán)比8月同期上漲31%；北京樓市進入“金九”以來，成交量首次上升，為“十一黃金周”樓市開啟提供前兆。另外，一線城市短期成交量回升還表現(xiàn)在上海、廣州及珠江三角洲。
根據(jù)各機構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，“十一”仍有大規(guī)模樓盤上市，搶占“十一黃金”市場。據(jù)新浪樂居等地產(chǎn)網(wǎng)統(tǒng)計，北京10月份預計將有近50個項目陸續(xù)進入市場。廣州“十一”前后有超過3萬套貨供應，其中花都、天河、番禺、白云是供應的主力區(qū)域。上海為趕“十一黃金周”行情，上周(9月21-27日)共有22個商品住宅項目推出42.19萬平方米新房源，遠高于30.1萬平方米的周平均供應水平。易居中國分析師薛建雄表示，為迎接“十一”房展會，9月最后幾天的供應量應該還會上升，如果成交量在“十一”前后沒有很好恢復的話，本輪樓市的拐點就可能出現(xiàn)在“金九銀十”。
大量樓盤入市必然會引起“十一黃金”市場的搶奪，經(jīng)歷暗淡的“金九”之后，開發(fā)商促銷活動將是搶占市場的唯一策略。按照以往經(jīng)驗，黃金周對于樓市來說是一個淘金的好機遇。今年“十一”由7天延長至8天，似乎也讓黃金周長假期“含金量”高過以往任何一年。另外，有調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在具備剛性需求的購房者中，欲在假期期間實行置業(yè)計劃的人群比例大約占到6成左右，“十一”黃金周將是樓市銷售黃金時期。
不過，漢國置業(yè)(中國)有限公司項目發(fā)展總監(jiān)洪小文表示，今年“十一”樓市不會有驚喜也不會有失望，因為“十一”長假出游人數(shù)將比往年增加，分薄了樓市的人氣，而高樓價下投資客和自住客普遍保持觀望情緒，成交量在買一套小區(qū)商品房之前，作為買方應考慮的因素包括：該小區(qū)的市場價格、該小區(qū)房屋的品質(zhì)及結(jié)構(gòu)、該小區(qū)的環(huán)境、該小區(qū)發(fā)展前景、開發(fā)商和物業(yè)公司的信譽、小區(qū)的交通、小區(qū)的住區(qū)配套，以及小區(qū)周邊地區(qū)的人文環(huán)境等。
在實際交易過程當中，與購房人發(fā)生關系的機構(gòu)包括：開發(fā)商、中介公司、律師、公證、房屋產(chǎn)權(quán)登記機構(gòu)、物業(yè)管理公司，以貸款方式購房的還要包括銀行、保險公司、評估機構(gòu)等。
購房人購房的基本程序包括：購房前自身或委托房產(chǎn)中介公司調(diào)查了解市場情況，尋找適合自己要求的房源;自己或委托經(jīng)紀人與售樓單位談判、簽約;委托律師進行公證;進行房屋預購登記，并繳納有關稅費;正式驗收房屋，辦理入住手續(xù)，并簽署物業(yè)管理契約。
經(jīng)過2007年的房價暴漲、2008年的房價下跌，消費者已變得極為理性，也變得十分聰明，不是那么好忽悠了。特別是2008年下半年，金融危機波及到樓市，消費者突然發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商其實也很脆弱，經(jīng)不起經(jīng)濟的一鬧騰，經(jīng)不起自己的一觀望。
2009年，樓市會延續(xù)2008年下半年的行情，房子難賣，開發(fā)商勢必會想出一些新的招數(shù)。2009年的消費者，買房一定要仔細甄別，千萬別被開發(fā)商忽悠了。
1、要預防今年購買期房的三種風險。
客戶在購買期房之前，售樓小姐都會說一番好話，極力鼓吹該小區(qū)房子的地段好、小區(qū)環(huán)境美、小區(qū)價格低，總之一切都很完美，令你不得不動心。
買期房叫買“樓花”，是當前房地產(chǎn)開發(fā)采用的一種房屋銷售方式。對于市場潛力不大的項目，早期的買家就要承擔與發(fā)展商“共生共存”的風險，這種風險從目前所出現(xiàn)的糾紛案例看，主要涵蓋以下三個方面：
1、房屋延期交付使用的風險。這其中又包括兩個方面：第一使用居住功能無法體現(xiàn);第二屬于投資性購房者延遲收取投資回報時間，也應是延遲回收利息及利潤的時間;
2、房屋內(nèi)在品質(zhì)變換的風險。發(fā)展商由于市場信譽和資金實力等方面的原因，對房屋的建筑結(jié)構(gòu)、設施配套、建筑裝飾材料等進行了與購房協(xié)議內(nèi)容不符的調(diào)換或延遲使用，使購房人蒙受損失;
3、房屋權(quán)屬證件無法按期得到的風險。由于多方面的原因，有可能使開發(fā)商無法按期獲得整個項目的房屋權(quán)屬證件，購房的業(yè)主也就無法按期獲得房屋產(chǎn)權(quán)證件，由此可能導致購房人蒙受產(chǎn)權(quán)再轉(zhuǎn)換無法實現(xiàn)或抵押融資受阻的風險。
期房購買風險規(guī)避的方式：
1、一是購房前要委托所信任的中介機構(gòu)對購房屋項目的市場前景進行客觀評價，如果市場前景不被看好，切不可輕舉妄動，以免當了別人的“賠嫁”;
2、二是要委托所信任的中介機構(gòu)對開發(fā)商資質(zhì)、信譽進行調(diào)查摸底。資質(zhì)好的開發(fā)商即便是為了自身的品牌，也不會讓項目“爛尾”;
3、三是在簽訂購房契約階段要委托自己的律師對購房合同進行認真審核，盡可能增加更為詳實的補充協(xié)議。
因為一系列的規(guī)范，開發(fā)商盡管如今在操作方面已大有改觀，但期房變現(xiàn)時仍不免有“不可抗拒”的風險，如面積誤差、建筑材料的變換、規(guī)劃設計的改變等。當然，由于期房價格上的優(yōu)勢，它一時并不會在市場上消失。不過，客戶可把握一個原則：期房并不都是完美的，不要怪售樓小姐的信口開河。
所以，要么在合同中寫入各種預防期房風險的條款，要么干脆選擇購買現(xiàn)房。特別是2009年，有的開發(fā)商如果資金鏈有問題，說不定蓄意欺騙消費者，收錢就走人，所以，消費者面對打折特別厲害樓盤，一定要留心防范風險。
2、購買住房的面積要做到物盡其用
很少人會將房子的使用率和房價聯(lián)系起來，不過，只要粗略一算，就會被使用率對房價的巨大影響嚇一跳：兩人各花60萬元買了一套100平方米的房子，使用率一個是70%，一個是90%，那么實際房價每平方米相差好幾百元甚至更多!
不要走過場一樣問問使用率的問題，最好弄清楚你為多少面積掏了錢，然后自己家可以使用的面積是多少，這樣，你會得出真正有效的房價。
有這樣一個不規(guī)則的公式，客戶可以參照一下：戶型=功能空間的組合方式房+廳+衛(wèi)的數(shù)目+房間的大小+形狀+朝向，這些在戶型圖上一目了然的東西，對每個客戶都有著不同的意義：他認為糟糕的戶型，在你那里可能正合適。2009年，在資金緊張的情況下，買房尤其不能貪大，而是要實用、宜居。
戶型的實質(zhì)是：在你的需要之下，空間可被賦予什么功能?它的組合方式是否能最大限度地體現(xiàn)這些功能?比如，早出晚歸的上班丁克族不必講究房子的朝向;很少引客進門的人不要40平方米的客廳;經(jīng)常在家辦公的人不能把電腦搬進臥室，需要有工作間等等。把自己放在房子中假想著生活一下，戶型中掩藏最深的劣勢都將涌現(xiàn)出來。
3、大小環(huán)境布局能否真正融入內(nèi)外部環(huán)境
環(huán)境有大、小之分。大環(huán)境指小區(qū)所處的位置和區(qū)域，小環(huán)境指小區(qū)區(qū)內(nèi)部的環(huán)境規(guī)劃設計。美的環(huán)境，優(yōu)雅的布局是挺好，但關鍵要看你是否能真的融入，是否有一些與房價相匹配的收獲。
4、買房風險加大
如果單純從北京、上海、深圳、杭州等地二手房的租售比來看，房價確實存在泡沫。而從政府的稅收調(diào)控、土地調(diào)控、金融調(diào)控來看，房價下跌的因素已經(jīng)大于上漲的因素。難有突破，估計只能穩(wěn)定在9月份的水平。