騰訊藍(lán)房網(wǎng)訊 9月29日，國際物業(yè)顧問dtz戴德梁行發(fā)表有關(guān)中國大陸住宅及房地產(chǎn)投資市場的回顧和展望分析。分析稱，由于充裕的市場流動性，推動大陸住宅交投及大額物業(yè)投資買賣的需求。住宅市場方面，貸款政策優(yōu)惠、銀行存款持續(xù)流入資本品市場，以及一線城市尤其明顯的新增供應(yīng)短缺，皆令住宅需求增加。物業(yè)投資市場方面，投資重點回歸一線城市，內(nèi)資取代外資成為大手買賣的主力，預(yù)料在政策配合下，內(nèi)地投資機(jī)構(gòu)如保險公司、私募股權(quán)基金等將逐漸成為內(nèi)地房地產(chǎn)投資市場的新亮點。
商品房供應(yīng)緊張 開發(fā)商仍有漲價空間
央行基于寬松的貨幣政策，積極向市場注入流動性。本年首8個月內(nèi)，估計央行已向市場額外注入約人民幣5.1萬億元的流動性，以確保整體經(jīng)濟(jì)活力。同時，居民儲蓄存款增速亦見回落，截止8月底，預(yù)計已有近人民幣1.9萬億元的銀行存款重新回流資本品市場，包括樓市、股市及汽車市場。
dtz戴德梁行對1月至8月北京、上海、深圳、廣州四大一線城市的十大熱銷樓盤研究發(fā)現(xiàn)，四大城市商品住宅的銷售中，高端及豪宅物業(yè)的成交占比（以銷售套數(shù)計算）已由1月至5月的37%，上升到了6月至8月的49%。dtz戴德梁行中國區(qū)綜合住宅部主管蔣尚禮表示：“近月多了豪宅物業(yè)推出市場，許多并附送裝修，成為了近期房價持續(xù)上漲的誘因之一，尤以上海、深圳表現(xiàn)最為明顯。”
雖然住宅價格近月上升，令內(nèi)地主要市場的住宅交投有所放緩，但隨著發(fā)展商的現(xiàn)金流狀況好轉(zhuǎn)，加上短期內(nèi)新增供應(yīng)短缺，蔣先生認(rèn)為發(fā)展商的定價策略仍會十分進(jìn)取。
受惠于過去6個月以來新樓銷情理想，一線城市的去庫存化已幾近完成，因此，發(fā)展商紛紛購地補(bǔ)充地皮存量，就算地皮價格超出預(yù)算亦在所不惜。dtz戴德梁行對內(nèi)地20大地產(chǎn)發(fā)展商進(jìn)行統(tǒng)計，發(fā)現(xiàn)他們在2009年第2到第3季期間，共享了人民幣251億元于一線城市購地，較2007年第3至第4季度期間的人民幣199億元高出26%；反觀二線至三線城市，發(fā)展商于2009年第2到第3季期間只用了人民幣304億元拿地，較2007年第3至第4季度期間的人民幣792億元大減62%。蔣先生指：“主要發(fā)展商現(xiàn)都重新聚焦于一線城市，以期抓住未來五年經(jīng)濟(jì)發(fā)展的黃金機(jī)會。”
市場流動性充足，而且貸款政策優(yōu)惠料將持續(xù)，內(nèi)地樓市展望為審慎樂觀。發(fā)展商較易取得開發(fā)用的貸款，再加上此前的售樓利潤，令他們有更多資金用于開工建設(shè)已購入的土地，預(yù)料這將有助于紓緩住宅供應(yīng)的短缺，并有助平抑高位運行的樓價。
大宗投資者回歸一線城市
物業(yè)投資市場方面，截至2009年9月15日，內(nèi)地本年共錄得32宗單一成交金額逾1,000萬美元的大額建筑物交易，涉及總額超過33.6億美元；對比去年，全年大額建筑物投資交易則有75宗，涉及金額為66.91億美元。本年交易當(dāng)中，以寫字樓及混合式物業(yè)最受投資者青睞，寫字樓物業(yè)的交易金額占比為總額33.6億美元的62%，其次為混合式物業(yè)，占21%，第三是商鋪類物業(yè)，占11%。本年最大一宗大額交易是上海靜安區(qū)的the exchange，這座50層高的寫字樓物業(yè)在8月份以人民幣24.5億元售出。由于近期經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)開始回穩(wěn)，不少公司開始尋找優(yōu)質(zhì)辦公樓空間，準(zhǔn)備未來擴(kuò)充之用，雖然主要城市的寫字樓供應(yīng)充足，但未影響這股需求。
去年投資者把目光投向二線城市，今年投資者的興趣則回歸一線城市，截至9月15日，本年在一線城市進(jìn)行的交易占總數(shù)的82%，牽涉金額的占比則達(dá)到90%，當(dāng)中又以上海最為矚目，其所占交易金額高于其他城市，其次為北京。由于不少物業(yè)買家以擴(kuò)充公司規(guī)模為目標(biāo)，故在尋找物業(yè)時亦首選上海及北京等國內(nèi)金融中心。
本年大額投資買賣中，國內(nèi)資金的比率遠(yuǎn)多于國外資金，無論是整體宗數(shù)及金額占比均高達(dá)84%。去年金融危機(jī)爆發(fā)后，一些外資撤出國內(nèi)部分物業(yè)市場，內(nèi)資因而找到進(jìn)占機(jī)會。
dtz戴德梁行中國投資部聯(lián)席主管葉國平表示：「國內(nèi)部分新興投資者將會令人注目，當(dāng)中包括國內(nèi)保險資金。即將實施的新《保險法》將會明確規(guī)定允許保險資金投資房地產(chǎn)，預(yù)料保險資金在來季開始會活躍于房地產(chǎn)市場。截至本年6月，保險公司的資金運用余額高達(dá)人民幣3.4萬億元，可用于投資房地產(chǎn)的保險資金量估計在5%至10%之間?！谷~先生又指出，國內(nèi)私募股權(quán)基金及信托亦值得注意，因為這些基金資金充裕，并會尋找可增值的物業(yè)投資機(jī)會，其回報要求又低于進(jìn)入中國市場的外資。
葉先生續(xù)稱，國內(nèi)房地產(chǎn)投資信托基金亦將成為新焦點，他表示：“雖然有關(guān)國內(nèi)房地產(chǎn)投資信托基金的方案仍未決定它將限于機(jī)構(gòu)投資者參與抑或公開上市，但目前上海、北京、天津已成為國內(nèi)最熱門的三個試點城市，以上海浦東新區(qū)為例，該區(qū)已對成為試點準(zhǔn)備就緒，計劃匯集區(qū)內(nèi)優(yōu)質(zhì)物業(yè)的未來租金收益權(quán)設(shè)立信托，通過銀行同業(yè)市場發(fā)行。國內(nèi)房地產(chǎn)投資信托基金可為物業(yè)業(yè)主或發(fā)展商提供額外的融資途徑，亦可為市場帶來新的投資產(chǎn)品。”
雖然目前國內(nèi)房地產(chǎn)投資市場以內(nèi)資為主，但葉先生指出，外資仍將透過重組其物業(yè)投資組合，或是與國內(nèi)信托或證券公司組成合資項目，透過提供資產(chǎn)管理平臺以便更容易地集資，在內(nèi)地市場保持活躍。
根據(jù)國家發(fā)展和改革委員會及國家外匯管理局近期的通告，國內(nèi)投資資金投向國外的程序有望得到簡化，內(nèi)資將有更多途徑到國外投資。
葉先生總結(jié)道：“隨著內(nèi)地企業(yè)進(jìn)行國外投資的規(guī)定得到放寬，預(yù)料內(nèi)地新興投資者如保險資金、私募股權(quán)基金及信托，以及短期內(nèi)有望成立的國內(nèi)房地產(chǎn)投資信托基金，將會成為大陸房地產(chǎn)投資市場的新興力量，吸引世界各地投資者的目光。”