房?jī)r(jià)相比收入水平已達(dá)天花板
“地王”不斷誕生，就表明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)也愈加激烈。雖然土地成本在房?jī)r(jià)構(gòu)成中不是絕對(duì)要素，但也是最重要的因素之一。
而當(dāng)前的高房?jī)r(jià)，相較于一般居民收入水平，幾乎已經(jīng)達(dá)到天花板了。而且開(kāi)發(fā)商對(duì)于商品房的定價(jià)水平幾乎堪比于券商對(duì)股票的估值了，只要一有風(fēng)吹草動(dòng)，房?jī)r(jià)可以20-30%的增長(zhǎng)，特別是“地王價(jià)”一出，周邊房?jī)r(jià)立馬“雞犬升天”。
其實(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商到處宣楊的中國(guó)城市化進(jìn)程、人口紅利、居住需求升級(jí)等等有利于 房?jī)r(jià)的因素也要打一定的折扣。例如，中國(guó)的城市化進(jìn)程當(dāng)然有利于農(nóng)民進(jìn)城，但目前的戶籍政策并不允許城鄉(xiāng)自由流動(dòng)，有些農(nóng)民兄弟進(jìn)城只是混碗飯吃，養(yǎng)家糊口，并不想長(zhǎng)住。
筆者也屢次聽(tīng)說(shuō)過(guò)年齡較大的農(nóng)民工持有如此觀點(diǎn)，當(dāng)他們老了的時(shí)候，會(huì)回家鄉(xiāng)去養(yǎng)老。該進(jìn)城的都進(jìn)來(lái)了，只是城里的人還想出去呢。
此外，中國(guó)的人口總量也已經(jīng)達(dá)到相當(dāng)高的水平了，不可能有太大的增加。
一般居民收入水平的增長(zhǎng)，大家也是可以看得到的，短短數(shù)年內(nèi)也不應(yīng)該抱有太大的幻想。
因而，當(dāng)前國(guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)已經(jīng)漲到它的極限水平了，具體表現(xiàn)就是：價(jià)升量跌。
“地王價(jià)”促使開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)率降低
據(jù)國(guó)泰君安研究，一些房地產(chǎn)上市公司1h09加權(quán)平均毛利率達(dá)50%。這種高毛利率其實(shí)就是以往協(xié)議買地的一種結(jié)果，或者說(shuō)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲導(dǎo)致的結(jié)果。
房市超額利潤(rùn)的存在必然會(huì)誘使更多的資本進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)，而中國(guó)內(nèi)地的樓市相對(duì)還是比較開(kāi)放的。大量資本的巨額涌入，勢(shì)必會(huì)增加樓市供應(yīng)，強(qiáng)化開(kāi)發(fā)商之間的激烈競(jìng)爭(zhēng)，今天“地王價(jià)”的井噴則是開(kāi)發(fā)商之間競(jìng)爭(zhēng)激烈的另一注腳。
2006-2007年，滬深兩地?zé)o數(shù)上市公司紛紛攜巨資闖入樓市充分顯示了自由競(jìng)爭(zhēng)的好處，現(xiàn)在房市的回暖也側(cè)面印證了他們當(dāng)初的入市判斷，前途一片光明，只不過(guò)道路比較曲折。
房?jī)r(jià)已達(dá)天花板，地王價(jià)頻出，二者充滿對(duì)立的現(xiàn)象說(shuō)明，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的“暴利”必將得到終結(jié)，這是市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生變化的必然結(jié)果。
“地王”不斷涌現(xiàn)，面粉貴過(guò)面包，還只望盈利，說(shuō)白了就是開(kāi)發(fā)商幻想房?jī)r(jià)還能不斷的上揚(yáng)，就像股價(jià)一樣不斷創(chuàng)出新高?？筛叻?jī)r(jià)始終是一把雙刃劍，既可能砍傷消費(fèi)者，也可能砍到開(kāi)發(fā)商自己。
當(dāng)前的內(nèi)地，遍布是開(kāi)發(fā)商大興土木的場(chǎng)景。如果一國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中，只有房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)其財(cái)，而“房奴”遍地皆是，那這種經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)完全不正常，也無(wú)法支撐國(guó)民經(jīng)濟(jì)的正常、持續(xù)發(fā)展，有賺有賠才是商界正道。
或許，“地王”的頻頻出現(xiàn)就是改變中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)超額利潤(rùn)的一個(gè)重要因素，昭示著內(nèi)地開(kāi)發(fā)商暴利的日子恐怕一去不復(fù)返了，正常利潤(rùn)或許還是有的。