人民網(wǎng)8月27日北京電 萬科8月27日發(fā)布公告稱，擬通過公開發(fā)行的方式增發(fā)不超過現(xiàn)有股本8%的股份，扣除發(fā)行費(fèi)用后募集凈額不超過人民幣112億元資金，其中92億元將投入14個(gè)住宅項(xiàng)目的后續(xù)開發(fā)建設(shè)，剩余20億元?jiǎng)t將用于充實(shí)公司流動(dòng)資金。
萬科的融資方案并不令人感到意外，早在去年年報(bào)中，萬科就表示今年可能進(jìn)行一次股權(quán)融資。公司總裁郁亮在今年的中報(bào)業(yè)績推介會(huì)上回答投資者問題時(shí)也表示，萬科“正在積極探討融資的可行方案”，應(yīng)證了融資計(jì)劃的存在。
業(yè)內(nèi)人士指出，今年以來，隨著住宅市場的回暖，很多房地產(chǎn)公司紛紛增加開工面積，補(bǔ)充項(xiàng)目資源，對(duì)資金的需求量較大。此前已先后有多家房地產(chǎn)企業(yè)成功融資，反映出資本市場對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的認(rèn)可度較高。作為地產(chǎn)行業(yè)的龍頭，萬科推出再融資計(jì)劃亦屬意料之中。
在此次融資規(guī)模上，萬科管理層顯然做了比較多的考慮。目前公告公開發(fā)行預(yù)案的公司發(fā)行股份占原有股本比例平均值大致在20%左右，根據(jù)萬科的融資方案，增發(fā)股份數(shù)將不超過發(fā)行前股本的8%。07年萬科進(jìn)行公開增發(fā)時(shí)，融資額占當(dāng)時(shí)公司總資產(chǎn)的比例約20.6%，而以萬科09年中期時(shí)的資產(chǎn)規(guī)模計(jì)算，此次融資額占總資產(chǎn)的比例將不會(huì)超過9%。
萬科董事會(huì)秘書譚華杰表示，此次增發(fā)規(guī)模是一個(gè)比較合適的水平，再加上原有股東可全額優(yōu)先認(rèn)購，受到的暫時(shí)性的攤薄影響很小，對(duì)當(dāng)年業(yè)績的攤薄影響也會(huì)非常有限。從長遠(yuǎn)來看，融資對(duì)于推動(dòng)公司發(fā)展和提高股東價(jià)值將起到積極的作用。
根據(jù)萬科的融資方案，此次募集資金中92億元將分別投入14個(gè)住宅項(xiàng)目，其中既有天津東麗湖、深圳第五園等老項(xiàng)目的后繼開發(fā)建設(shè)，也有重慶高新園h分區(qū)、i分區(qū)等今年剛剛獲取的新增項(xiàng)目。
公司執(zhí)行副總裁肖莉表示，目前萬科的資金狀況可以滿足正常經(jīng)營的需求，但從公司持續(xù)增長和發(fā)展的角度，進(jìn)一步增強(qiáng)資金實(shí)力是有必要的。
截至今年年中萬科持有現(xiàn)金268.8億元。不過，考慮到萬科的經(jīng)營節(jié)奏已經(jīng)加快，預(yù)計(jì)下半年的資金支出會(huì)顯著提高。公開信息顯示，5月以來萬科新增項(xiàng)目數(shù)量已經(jīng)明顯增加，共獲取了19個(gè)項(xiàng)目，地價(jià)金額總計(jì)約110億元。此外，萬科在中期報(bào)告中宣布09年的計(jì)劃開工面積由原先的403萬平米上調(diào)為585萬平米，上調(diào)幅度達(dá)45%。這意味著未來的資金需求將大幅提升。
分析人士認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型的行業(yè)，而萬科的開發(fā)規(guī)模又在行業(yè)中處于領(lǐng)先地位，資金需求量大。截至中期萬科共有在建項(xiàng)目100個(gè)，擬建項(xiàng)目53個(gè)，合計(jì)153個(gè)項(xiàng)目需要后續(xù)投入。一方面萬科必須保持足夠的資金協(xié)調(diào)項(xiàng)目的發(fā)展。另一方面，雖然萬科并不主張過多的土地儲(chǔ)備，但從可持續(xù)發(fā)展的角度考慮，也有必要及時(shí)補(bǔ)充一些合適的項(xiàng)目資源。此次融資如果能順利進(jìn)行，對(duì)萬科未來兩到三年的發(fā)展將起到積極的促進(jìn)作用。
截至中期時(shí)，萬科的資產(chǎn)負(fù)債率為66.4%，進(jìn)一步債權(quán)融資的空間不大。根據(jù)理論測算，如果此次成功融資112億元，融資后其資產(chǎn)負(fù)債率有望進(jìn)一步下降至60.9%左右，公司的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)將更加穩(wěn)健，現(xiàn)金比率也將進(jìn)一步提升，未來的項(xiàng)目開發(fā)與項(xiàng)目拓展將具有更大的資金空間。經(jīng)歷過此前兩年市場大起大落的調(diào)整，萬科的經(jīng)營風(fēng)格更趨成熟，突出反映在萬科近期的拿地行為上。
2季度以來萬科的拿地步伐明顯加快，不過，在具體項(xiàng)目獲取上萬科表現(xiàn)出了更多的謹(jǐn)慎。譚華杰表示，今年萬科的拿地策略是“精挑細(xì)選，把握機(jī)會(huì)”，重點(diǎn)會(huì)關(guān)注新增項(xiàng)目的價(jià)格合理性和風(fēng)險(xiǎn)性，并且不會(huì)購買只有基于房價(jià)快速上漲才能贏利的項(xiàng)目。最明顯的例子是，萬科今年以來新增的土地大多集中于二三線城市。公司在中報(bào)中對(duì)此進(jìn)行了解釋：“一線城市的土地競爭相對(duì)其它城市更加激烈，為了保證項(xiàng)目的收益水平，公司本年新增的項(xiàng)目多數(shù)位于沈陽、鞍山、青島、無錫、佛山、廈門、福州、重慶等城市。”
分析人士認(rèn)為，萬科在上半年資金比較充裕的情況下，拿地仍然比較謹(jǐn)慎。說明公司的心態(tài)在經(jīng)過前兩年的市場調(diào)整后更加成熟，這將有助于確保融資之后公司經(jīng)營的穩(wěn)定性。