同全球股市表現(xiàn)相似，曾經(jīng)引爆次貸危機(jī)的海外房地產(chǎn)市場(chǎng)顯現(xiàn)復(fù)蘇曙光，這將吸引國(guó)際資本進(jìn)入，未來(lái)流入中國(guó)的熱錢或減速。
以美國(guó)為例，盡管不同于國(guó)內(nèi)樓市的強(qiáng)勁，但從成屋銷售、新屋開(kāi)工以及房屋售價(jià)等多個(gè)角度來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)已觸底反彈，但復(fù)蘇之路也許并不平坦。
成屋銷售量回升歷來(lái)是判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)最敏感指標(biāo)，銷售連續(xù)六個(gè)月回升有效緩解美國(guó)樓市庫(kù)存壓力，成為美國(guó)樓市復(fù)蘇最顯著表現(xiàn)。8月21日，全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會(huì)(nar)公布， 7月份成屋銷售年化月率上升7.2%，年化總數(shù)為524萬(wàn)戶，創(chuàng)下逾10年最大月率百分比升幅，升幅大大高于預(yù)期。而此前的6月份，美國(guó)成屋銷售年化月率上升3.6%，年化總數(shù)為489萬(wàn)戶。
二手房市場(chǎng)基本維持與新房市場(chǎng)幾乎同步完成觸底。全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會(huì)(nar)數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)7月二手房銷售年環(huán)比增加7.2%，年化數(shù)字增至524萬(wàn)幢，創(chuàng)2007年8月以來(lái)新高。成交量由1月份的縮量觸底到7月份創(chuàng)最大升幅，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在演繹典型的復(fù)蘇之旅。
新房開(kāi)工率在樓市庫(kù)存消化的引領(lǐng)下開(kāi)始回升，進(jìn)一步拉升房地產(chǎn)投資景氣程度，這也成為判斷樓市未來(lái)走向的重要指標(biāo)。從美國(guó)商務(wù)部報(bào)告可以看到，美國(guó)6月份新屋開(kāi)建數(shù)字環(huán)比增長(zhǎng)了3.6%，年率數(shù)字攀升至58.7萬(wàn)幢，創(chuàng)下7個(gè)月以來(lái)最大增幅。營(yíng)建許可數(shù)字也有所增加，環(huán)比增長(zhǎng)了8.7%，達(dá)到56.3萬(wàn)幢，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資滑坡?tīng)顩r或已經(jīng)見(jiàn)底。
美國(guó)的新屋開(kāi)建數(shù)五六月份連續(xù)兩個(gè)月攀升，在4月份新屋開(kāi)建數(shù)下降至47.9萬(wàn)幢最低位之后，此項(xiàng)數(shù)字有所回升。
不僅是成屋銷售和新屋開(kāi)工量有所抬升，房屋銷售價(jià)格也顯現(xiàn)觸底反彈跡象。美國(guó)6月份現(xiàn)房銷售價(jià)格中間值為18.18萬(wàn)美元，較去年同期下跌15.4%，但環(huán)比5月份上漲了7100美元。而此前的美國(guó)標(biāo)準(zhǔn)普爾/case-shiller住房?jī)r(jià)格指數(shù)顯示，美國(guó)20座大城市5月平均房?jī)r(jià)較4月環(huán)比上漲0.5%，有13座城市住房?jī)r(jià)格出現(xiàn)環(huán)比上升，自2006年7月美國(guó)房?jī)r(jià)達(dá)到峰值以來(lái)首次出現(xiàn)月度環(huán)比上漲。而在4月份，這20座大城市平均住房?jī)r(jià)格還是環(huán)比下降0.6%。
雖然僅從兩個(gè)月房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)無(wú)法真正得出美國(guó)住宅市場(chǎng)企穩(wěn)反彈的結(jié)論，但這一積極跡象表明，在成屋銷售回升帶動(dòng)下，房?jī)r(jià)連續(xù)下跌的勢(shì)頭得到了遏制，部分地區(qū)房?jī)r(jià)開(kāi)始企穩(wěn)。
盡管企穩(wěn)反彈曙光初現(xiàn)，但美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇之路并不平坦。在通常情況下，需要四個(gè)月的新屋開(kāi)建移動(dòng)平均數(shù)才能確定房地產(chǎn)市場(chǎng)是否出現(xiàn)真正的復(fù)蘇趨勢(shì)，而剛剛公布的7月份新屋開(kāi)工數(shù)量就再次出現(xiàn)反復(fù)。7月份新屋開(kāi)建數(shù)字環(huán)比減少了1%，年率數(shù)字下降至58.1萬(wàn)幢，6月份時(shí)這一數(shù)值為58.7萬(wàn)幢。
就在美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸走出最糟糕日子的同時(shí)，其他發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)也基本呈現(xiàn)企穩(wěn)復(fù)蘇，房屋銷售量、個(gè)人房貸獲批數(shù)量以及房?jī)r(jià)等多項(xiàng)數(shù)據(jù)呈現(xiàn)環(huán)比回升。英國(guó)今年7月個(gè)人抵押房貸獲批數(shù)量從6月的35564戶上升至38181戶，而6月份時(shí)該數(shù)值就創(chuàng)下15個(gè)月來(lái)的最高水平，英國(guó)銀行逐步增加放貸，消費(fèi)者的購(gòu)房意愿在逐步回升。日本三大都市圈的地價(jià)和二手房?jī)r(jià)格都出現(xiàn)了觸底跡象。
盡管海外房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)復(fù)蘇跡象，但回升較為漫長(zhǎng)和平穩(wěn)，相較于國(guó)內(nèi)樓市上半年成交量猛增、房?jī)r(jià)大漲之情景明顯疲弱，財(cái)富效應(yīng)并不明顯，這也成為熱錢蜂擁而入國(guó)內(nèi)樓市的主要原因。
數(shù)據(jù)顯示，二季度外匯儲(chǔ)備增加額度為1779億美元，貿(mào)易順差為347億美元，fdi(外商直接投資)增量為212億美元。外儲(chǔ)增量中扣除貿(mào)易順差和fdi增量，疑似熱錢的境外資金高達(dá)1220億美元。7月份銀行體系因凈購(gòu)匯而投放的外匯占款達(dá)2205億元，相當(dāng)于凈購(gòu)入322億美元，較6月份的1427億元多增778億元，為今年以來(lái)單月凈購(gòu)入外匯量第二高，資本流入正逐漸回升。而香港方面7月以來(lái)，流入香港的熱錢接近1000億港幣，這些熱錢真正目的地或許仍在中國(guó)內(nèi)地。
隨著國(guó)內(nèi)貨幣政策的微調(diào)，有分析人士稱，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)成交量明顯下滑，加之連續(xù)五個(gè)月房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，已高處不勝寒,加之海外房地產(chǎn)市場(chǎng)和股市逐步復(fù)蘇，未來(lái)熱錢流入國(guó)內(nèi)或?qū)p速。