兩年前按揭貸款購買了高檔商品房的方先生，最近輸了一場官司，因為去年他個人收入的減少和房價低迷，他向銀行“斷供”三個月，結(jié)果被銀行告上法庭，近日金閶區(qū)法院審理后認定方先生違約，判決其立即歸還原告借款本金及相關(guān)利息、罰息。據(jù)記者了解，方先生的情況并不是個案，今年以來，房貸“斷供”情況頻發(fā)，銀行作為債權(quán)人向法院起訴的借款合同糾紛案件大量增加，僅在金閶區(qū)人民法院受理的借貸糾紛案件中，近40%屬于房貸“斷供”糾紛案。
房價下跌——
“房奴”選擇“斷供”
前年3月，方先生出于“買漲不買跌”的從眾心理，在蘇州市區(qū)買了一套180平方米的新房。為了買上這套房屋，方先生在售樓處整整排了一晚上隊，耗費了他不少精力。 終于與開發(fā)商簽了買賣合同，又與蘇州工商銀行簽訂了《個人購房借款/擔保合同》。
但是，方先生的開心沒有持續(xù)多久。去年下半年，因全球經(jīng)濟不景氣，方先生所在的公司薪酬、福利大幅降低。更為糟糕的是，由于國家宏觀政策的調(diào)控，房價的漲勢趨緩，甚至出現(xiàn)下降，方先生所買的樓盤也開始變相降價。方先生心里越來越不平衡。每個月付上幾千元房貸，對他來說壓力著實不小。于是，他干脆“斷供”，停止了向銀行還貸。
連續(xù)三個月，方先生沒有按時償還貸款本息。工商銀行催要無果，只得拿著《個人購房借款合同書》把方先生告到蘇州市金閶區(qū)法院，要求解除與方先生之間的借款合同，確認銀行對抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)，方先生支付貸款本金、利息及逾期利息、訴訟費用。
法庭上，被告方先生表示，自己所在單位經(jīng)濟情況不景氣，經(jīng)濟困難，無力償還貸款，希望向開發(fā)商退還所購房屋，以降低自己的損失。法院經(jīng)審理后認為，方先生與銀行間簽訂了購房借款、擔保合同。方先生沒有按照約定還款，已經(jīng)構(gòu)成了違約。原告銀行有權(quán)要求解除合同，并立即要求被告支付全部貸款本息。方先生應(yīng)當立即歸還原告借款本金及相關(guān)利息、罰息等。且根據(jù)擔保合同的內(nèi)容，原告銀行就上述房產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)。據(jù)此，法院判決方先生敗訴。
法官解析——
為何“斷供”頻發(fā)
盡管官司打贏了，但銀行方代理律師表示，對銀行而言，如果借款人不按合同約定還款，那么銀行必須通過拍賣房屋或要求開發(fā)商承擔保證責任，在當前樓市現(xiàn)狀下，就有可能造成無法全額執(zhí)行到借款人所欠貸款的結(jié)果，增加了銀行壞賬風險。
據(jù)記者了解，方先生這樣的情況并非個例，根據(jù)金閶區(qū)法院提供的信息顯示，在該法院受理的銀行借款案件中，涉及房貸“斷供”的占三成以上。金閶法院一位資深法官介紹說，從她審理的“斷供”案件看，導致斷供問題的產(chǎn)生主要是以下情況：一是借款人還貸能力不穩(wěn)定，銀行審查不力。二是國家金融政策調(diào)整，借款方還貸壓力增大。三是房產(chǎn)商低首付促銷，借款方惡意逃避還貸。四是宏觀經(jīng)濟環(huán)境惡化，借款方還貸能力下降。
談到如何減少此類糾紛，法官認為需要從幾個途徑著手：從貸款銀行方面來說，應(yīng)加強房貸核查。加大房貸審核力度，包括借款人及配偶工作及收入的真實性，避免還貸能力不穩(wěn)定的購房者盲目入市后缺乏還款能力，導致銀行面臨壞賬風險。同時，借款人所在單位的收入證明必須客觀公正，避免夸大，以免給銀行審核帶來困難。從開發(fā)商方面來說，應(yīng)理性促銷房產(chǎn)。一些城市出現(xiàn)低首付的促銷手段，雖然可從一定程度上推動樓盤的熱銷，但也隱藏了資金隱患。部分買房人一旦感受到還貸壓力，就選擇不還貸的“斷供”方式。從主管部門方面來說，應(yīng)加強綜合監(jiān)管。銀監(jiān)局等部門應(yīng)加強對各銀行出臺的貸款細則的監(jiān)管，對可能出現(xiàn)的漏洞要及時提出修改建議，責令修改。
律師提醒——
“斷供”逃不掉還款
從法律角度分析，“斷供”對借款人是非常不利的，因為它并不能免除債務(wù)人的還款責任。 據(jù)江蘇圣典律師事務(wù)所周勤律師介紹，如果債務(wù)人不按期還款，無論是出于哪一種原因的“斷供”，銀行都可以要求債務(wù)人償還全部貸款。如果是在房屋的產(chǎn)權(quán)證辦下來之前就發(fā)生“斷供”，銀行雖無法對房產(chǎn)申請拍賣，但可以對債務(wù)人和保證人同時要求償還債務(wù)，而開發(fā)商一旦作為保證人為債務(wù)人向銀行償還債務(wù)之后，可能選擇向購房者直接要求追償。
周律師認為，業(yè)主以“斷供”應(yīng)對房價下跌，認識上存在嚴重誤區(qū)。須知個人買房時和銀行簽署的合同，首先是借款合同，同時還會與銀行簽署房產(chǎn)抵押合同，不能看自己房子已經(jīng)資不抵債就選擇斷供。不論房價如何變化，個人對銀行的借款合同總是存在的。銀行拍賣抵押的房產(chǎn)，一般拍賣價會比市場價格低10%以上。相關(guān)的違約金、罰息、訴訟費、律師費、拍賣費等，全都由業(yè)主支付，拍賣完后，房子價值可能會減少一半。銀行收不回應(yīng)有的貸款，還會拿著法院的判決，四處尋找業(yè)主的其他財產(chǎn)，甚至業(yè)主的工資、存款及其他財產(chǎn)都可能會被銀行劃走。此外，法院判決進入執(zhí)行程序后會終身有效，也就是說業(yè)主得一輩子擔心銀行來追債。