二線城市：樓市新增長極
上半年，土地市場從冰凍期一躍至地王迭起，波動異常，可謂亂象叢生，備受關(guān)注。“亂象”背后，很多人迷失了方向，地王競價激烈，是否就意味著眾多開發(fā)企業(yè)無路可走?筆者認為伴隨第三、四季度大量保障性住房的入市，地市快車雖不會急剎車，但急轉(zhuǎn)彎還是很有可能。假設(shè)把2008年第四季度看做是土地市場抄底的最佳時機，那么，伴隨一線城市地王的示范效應(yīng)，二線城市遍地開花的前夜就在眼前。
土地市場“亂象”
·政策環(huán)境放寬，降低企業(yè)拿地門檻
今年上半年新增貸款7.4萬億元，同比增幅高達250%，受益于國家寬松的貨幣政策，據(jù)不完全統(tǒng)計，瑞安、綠城中國、soho中國、世茂股份、綠地集團、泛海建設(shè)、廣州城建這7家房地產(chǎn)企業(yè)分別從各銀行獲得130億元、200億元、100億元、150億元、174億元、78.6億元和19億元的授信額度，總額度超過850億元，同時房企還通過增發(fā)、發(fā)債等方式進行融資。截至目前統(tǒng)計，房企已通過各種形式融資超過千億元，為企業(yè)拿地準備了足夠的資金支持。除此之外，中央及地方政府出臺的降低資本金比例、放寬70/90限制、土地出讓金分期支付等一系列政策，無疑為開發(fā)商取地降低了成本與風險，為開發(fā)企業(yè)拿地提供了更加便利的條件。與一線城市不同，我國大多數(shù)二線城市在上一輪房地產(chǎn)市場的瘋狂態(tài)勢下，由于投資關(guān)注不如一線城市，在很多政策未能完全到位的情況下倒是預留了很大的發(fā)展空間。
·政府供地策略改變，促進土地成交
自年初以來，福州、南京率先采取了預申請、勾地的方式出讓土地，之后北京等地也嘗試實施預申請的供地方式，以保障地方財政收入，避免土地流拍，獲取土地出讓金。同時，各地方政府努力營造積極的輿論導向，在商品房市場回暖的同時，調(diào)整以往在各個城區(qū)遍地開花的土地供應(yīng)策略，適時推出大量優(yōu)質(zhì)地塊，促成了多家企業(yè)爭奪，地王頻出的現(xiàn)象。受此刺激，二線城市往往具備更為廣闊的土地儲備空間，可適應(yīng)各類房企自身的生存發(fā)展通道。
·樓市井噴去化存量，企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展需要拿地
近期在土地市場活躍的開發(fā)企業(yè)頻頻購地，目的在于擴大企業(yè)的市場份額，為企業(yè)后期發(fā)展增加土地儲備，進入新城(新城博客,新城新聞,新城說吧)市開發(fā)項目。除此之外，此輪土地熱潮中，勇于擴張的企業(yè)多為上市公司，在增強土地儲備的基礎(chǔ)上，還可以在資本市場中進行融資。
二線城市將成為新的房地產(chǎn)增長點
·城市土地價格將趨于穩(wěn)定
隨著土地市場的發(fā)展，土地市場的異常波動將會減少，城市土地價格將更加理性并逐漸趨于穩(wěn)定。原因有以下兩個方面：
首先，幾輪地王過后將出現(xiàn)土地價格“看不見的上限”。
媒體最近頻繁爆出地王閑置的報道，很多昔日地王的現(xiàn)狀不只一個“慘”字了得，同時，各地方政府也加緊出臺對土地閑置的懲罰措施，有理由相信這些會為今后開發(fā)商拿地起到一定的警示作用，使其出價更加理性慎重。
2007年的地王，可以說是當年土地價格的第一次觸“頂”。今年5、6月以來，重點城市、重點區(qū)域土地市場的瘋狂猶似2007年，土地價格被不斷刷新，這是不是土地價格的第二次觸“頂”?筆者認為，隨著土地市場的不斷發(fā)展，幾輪地王過后，土地價格的“頂”將會越來越清晰，土地市場將會出現(xiàn)“看不見的上限”。但是，二線城市的“頂”似乎還未到來。
其次，新城建設(shè)加大土地供給。
伴隨著我國新一輪的城市化進程，各個城市掀起了新城建設(shè)的浪潮，土地的合理開發(fā)利用將成為這一過程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。新城的大規(guī)模開發(fā)，必然帶來土地供給量的增加，同時推動土地供應(yīng)更具規(guī)模、更加有序地發(fā)展，這會適當緩解土地這一稀缺資源的供需矛盾，平衡土地市場，穩(wěn)定交易價格，地王風險也將顯現(xiàn)。
·二線城市將成為新的房地產(chǎn)增長點
就土地市場來看，北京、上海、廣州等一線重點城市的土地開發(fā)逐漸趨于飽和，土地供給有限，競價激烈，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)進入其土地市場將會面臨諸多問題。隨著中國區(qū)域與城市經(jīng)濟的均衡發(fā)展，天津、青島、福州、南京、廈門等二線城市在經(jīng)濟實力、人口數(shù)量、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等方面具有很大的發(fā)展?jié)摿εc空間，而且隨著中國第二輪城市化進程的開始，城市內(nèi)部房地產(chǎn)業(yè)會產(chǎn)生大量的剛性需求。在數(shù)量眾多二三線城市，其中不乏優(yōu)質(zhì)地塊適合企業(yè)發(fā)展的需要。
二線城市不同于一線城市，仍然以自住消費為主，房地產(chǎn)市場基數(shù)低，增長快，容量大，發(fā)展可持續(xù)性強，競爭相對較弱，土地資源相對充足。同時，二線城市的迅速成長帶來的巨大容量、巨大的發(fā)展空間和巨大的增量市場，使得它們相對于一線市場的飽和、高度競爭和政策的打壓更具優(yōu)勢，開始受到大家的普遍關(guān)注，成為將來中國新一輪城市化進程的中心。所以，二線城市將成為新的房地產(chǎn)增長點。
·進入二線城市是品牌房企的戰(zhàn)略選擇
二線城市經(jīng)濟發(fā)展加速，成為中國經(jīng)濟新的增長極。2009年上半年二線城市g(shù)dp增長幅度明顯高于一線城市，二線城市g(shù)dp增長率大多在10%—15%之間，而一線城市除北京外，增長率均低于10%。天津市g(shù)dp增長率高達16.6%，高出北京6.5個百分點;天津、成都、重慶、大連、沈陽、南京、杭州、佛山等城市g(shù)dp增長率在全國處于領(lǐng)先水平。二線城市未來有望成為中國經(jīng)濟拉動增長的主力。
萬科、中海以及恒大等已經(jīng)搶先布局二線城市。自2009年4月份銷售簡報披露以來，萬科新增加的土地儲備項目包括無錫金色家園南地塊、佛山桂城半島路項目、沈陽鐵西膠管廠地塊、沈陽五里河地塊、青島雙山南山地塊及青島308國道以北地塊等6處，上述項目凈占地面積共計65.58萬平方米。6月8日，萬科獲得的廈門湖邊片區(qū)2009g07地塊也同樣位于二線城市。萬科在過去半年的新增項目主要位于沈陽、鞍山、青島、佛山、無錫、廈門、福州、重慶等城市。萬科之所以在二線城市大幅買地，是因為：第一，當前一線城市土地供應(yīng)緊張，價格也較貴，“基于低成本的考慮，一線城市風險大”;第二，二線城市的土地供應(yīng)較充足，市場也比較看好。“若拿地成本相對較低，再加上萬科的品牌效應(yīng)，那二線城市的利潤會更大。”萬科這只領(lǐng)頭羊的新動作給其他開發(fā)商提供了更加明確的信號和信心。
隨著一線城市土地價值的提升空間逐步減小，二線城市土地價值空間將會繼續(xù)提升，但有一定的滯后時間。由于二線城市的土地出讓方式靈活，以及地方政府扶持力度大，政策放寬，充分降低了進入二線城市的門檻，對于擁有品牌、資金等優(yōu)勢的大企業(yè)來說，進入二線城市是品牌地產(chǎn)企業(yè)決勝未來的戰(zhàn)略選擇。
目前絕大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍然看好北京、上海等一線城市房地產(chǎn)市場的長期前景和發(fā)展空間，但一線城市政府受雙保等因素限制，土地出讓的節(jié)奏較慢，且出讓數(shù)量相對較少，又受到眾多實力強勁的房企關(guān)注，市場競爭激烈，土地成交價遠遠超出土地競標價。事實上，并非執(zhí)著于這些一線城市的地塊才是有利可圖。與其為了今天的“黃金”地段而“血拼”，不如根據(jù)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，搶占未來的“明珠”地塊。二線城市土地市場的利潤空間大，且能夠有效規(guī)避市場風險，必將為各個房企提供一片富有個性的廣袤新天地。