《揚(yáng)子樓市》記者 張紅軍
2009年8月5日，注定要被載入蘇州房地產(chǎn)史冊的。
當(dāng)天，蘇州市干將西路980號地產(chǎn)大廈4樓的拍賣廳內(nèi)上演了該市一年多來最大的一次土地拍賣盛典：共23幅地塊引來數(shù)十家開發(fā)企業(yè)和個(gè)人前來參加競價(jià)。其中1塊流拍，6塊掛牌成交，16塊經(jīng)過數(shù)番較量后各自“名花有主”。加之前一天下午的6塊地(其中1塊因規(guī)劃變更緩拍，2塊掛牌成交，3塊進(jìn)入競拍程序)，共有近30塊地進(jìn)入市場。
在經(jīng)過兩三次商服用地“試水”拍賣之后，加之上半年住宅市場的“回暖”，本次拍賣會的動作之大，受關(guān)注程度之高，堪稱自2007年以來土地市場狂潮后的再次集中爆發(fā)。在各幅地塊的“爭奪”中，紛至沓來的外來大鱷笑到了最后：保利地產(chǎn)以19.9億元摘得獨(dú)墅湖畔“地王”，上海融僑首次殺入蘇州，就以11.7億競得城北“雙子地塊”，上海朗地、浙江漢爵等外來開發(fā)公司也都有斬獲。
外來大鱷表示“地價(jià)合理”
此次土地拍賣，收獲頗豐的外來大鱷，在拍賣會結(jié)束后接受媒體采訪時(shí)，都不約而同地表示：跟“地王頻現(xiàn)的其他城市相比，蘇州土地市場價(jià)格還處于理性。”對于最終的各自成交價(jià)格，也紛紛表示是個(gè)合理價(jià)格。
不僅僅是開發(fā)商的樂觀，一些房地產(chǎn)獨(dú)立研究機(jī)構(gòu)的研究成果也表明：在整個(gè)長三角地區(qū)，蘇州的房地產(chǎn)市場一直以來比較穩(wěn)健。處于長三角地區(qū)的腹地，在滬寧和京滬兩條最重要干線的黃金位置，相比周邊上海、杭州、南京、寧波的 房價(jià)蘇州明顯處于一個(gè)價(jià)格“盆地”，在長三角地區(qū)“同城效應(yīng)”日益明顯的今天。這就意味著，蘇州房地產(chǎn)價(jià)值可深挖的潛力巨大。當(dāng)然，并不是拿到土地，開發(fā)商就一定能賺錢，是市場就永遠(yuǎn)存在著風(fēng)險(xiǎn)，目前，在蘇州市面上也不乏有兩年前瘋狂拿地至今仍然沒有動工的地塊。蘇州市國土局張文根局長會后接受記者采訪時(shí)也表示，國土部門將根據(jù)房地產(chǎn)購銷形勢，及時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)量。
保利獨(dú)墅湖地塊19.9億“一枝獨(dú)秀”
本次拍賣會上，最扣人心弦的當(dāng)屬2009—b—14位于獨(dú)墅湖畔的地塊，這塊近30萬方稀缺性地塊在經(jīng)過數(shù)十輪的較量后，最終被保利置業(yè)以19.9億元的天價(jià)拿下，樓面價(jià)達(dá)7549元。
而與此地塊屬于同一半島北側(cè)的中海英奧08年初以15.6億元拍得的那塊34萬方的地，樓面價(jià)為5658元。兩者的樓面價(jià)相差
近2000元。根據(jù)兩塊地的容積率都低于1，可以推斷都只會做花園洋房或別墅等低密度住宅。事實(shí)上，中海的這塊地規(guī)劃為獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅和高層，分三期開發(fā)，目前一期在建，將于下半年或明年上半年面市。
7549元樓面價(jià)直逼周邊公寓價(jià)
目前，地塊周邊在售和在建的項(xiàng)目有星島仁恒、星嶼仁恒、壹湖、香濱水岸等樓盤。保利獨(dú)墅湖地塊7549元的樓面單價(jià)直逼周邊寓上湖和香濱水岸的公寓價(jià)格。
結(jié)合獨(dú)墅湖的整體住宅布局，保利的加盟，將為獨(dú)墅湖板塊帶來新鮮低密度產(chǎn)品。據(jù)業(yè)內(nèi)人士猜測：建安成本加上稅費(fèi)，保利地產(chǎn)成本可能在12000元/㎡左右，預(yù)估房價(jià)在15000元/㎡左右。如果是精 裝修，價(jià)格將更高。
上海融僑布局蘇州 11.7億競得城北“雙子地塊”
上海融僑首次入蘇即讓蘇州人民“眼前一亮”。在多達(dá)13家開發(fā)商的競爭中，融僑以5.65億拍得位于相城區(qū)的2009—b—20地塊，接著又以6.05億成功摘取緊鄰前者的2009—b—21地塊。樓面單價(jià)分別為3449元和3265元。兩塊地總占地面積15.87萬㎡，規(guī)劃面積近35萬方，容積率為2.2，適合高品質(zhì)住宅開發(fā)。
這兩塊地的成功競得，也標(biāo)志著融僑集團(tuán)進(jìn)一步拓展上海以及輻射周邊區(qū)域的決心。
近幾年由于城市“北擴(kuò)”戰(zhàn)略，加上高鐵等基礎(chǔ)設(shè)施大手筆建設(shè)，城北也成為最為熱點(diǎn)的開發(fā)區(qū)域，前幾年，合景、萬達(dá)、雅戈?duì)枴⒑慊鹊禺a(chǎn)大鱷紛紛在此區(qū)域拿地，有的正在開發(fā)中有的準(zhǔn)備著手開發(fā)。融僑的這兩塊地位于陽澄湖西路南、人民路西。地塊的北部即是正在建設(shè)中的合景·峰會國際，西北部是廣濟(jì)上上城和華城國際。目前，項(xiàng)目周邊交通等正在建設(shè)中，各項(xiàng)配套還有待進(jìn)一步完善。不可否認(rèn)的是，城北這塊熱鬧的區(qū)域因?yàn)槿趦S的加入將更加“熱鬧”。
3400元樓面價(jià)
未來或現(xiàn)價(jià)格戰(zhàn)
融僑兩塊地的樓面單價(jià)分別為3449元和3265元，而地塊北部合景當(dāng)年的樓面價(jià)是2006—g—88地塊為1332元，2006—g—89地塊為2220元；萬達(dá)廣場的樓面價(jià)還不到1000元。合景·峰會國際一期的公寓單價(jià)7000元左右，萬達(dá)前一陣子住宅部分主力單價(jià)7000—8000元，廣濟(jì)上上城也在7000元左右。
根據(jù)2.2的容積率和土地使用性質(zhì)，預(yù)計(jì)融僑地塊建筑類型應(yīng)該與合景的是同類型。而3400元的樓面單價(jià)，加上建安等成本，總成本將達(dá)6500左右。比照目前周邊在售盤價(jià)格，日后融僑項(xiàng)目應(yīng)該有較大的銷售壓力。
常發(fā)置業(yè)7.7億拍下09—b—29地塊
繼成功開發(fā)香城花園后，常發(fā)地產(chǎn)進(jìn)一步擴(kuò)展在蘇州的開發(fā)力度，本次拍賣會上，常發(fā)地產(chǎn)斥資7.7億拿下位于工業(yè)園區(qū)婁葑鎮(zhèn)陽澄湖大道南、小水涇西地塊。本地塊有17萬多㎡，屬于城鎮(zhèn)住宅和商服綜合用地，周邊生態(tài)較好，有著很好的開發(fā)潛力。
首次在蘇州土拍現(xiàn)場亮相的上海朗地也以1.46億元拍下位于高新區(qū)滸關(guān)的金燈街南、文昌路西地塊，此地塊有4萬㎡，樓面單價(jià)2406元。