文／啟蒙
2008年，房?jī)r(jià)下跌速度讓所有人吃驚！
2009年，房?jī)r(jià)上漲速度讓所有人吃驚！
09年3月份初時(shí)，房?jī)r(jià)幾乎還處于歷史最低點(diǎn)。然后就開始了瘋漲的歷程。但就單個(gè)樓盤來(lái)講，普遍在今年上漲在20%以上。許多樓盤還創(chuàng)了歷史新高。
僅僅3個(gè)月之后，房?jī)r(jià)就收復(fù)了2008年下跌的全部失地，達(dá)到2007年水平，而且，許多樓盤逼近甚至創(chuàng)下歷史新高。
僅僅三個(gè)月，不少購(gòu)房者傻眼了。 他們踏空了，錯(cuò)過(guò)了最佳購(gòu)房時(shí)機(jī)。
“三個(gè)月，我看中的房子漲了20萬(wàn)元。”一個(gè)重慶的購(gòu)房者說(shuō)。“3月時(shí)，我看中的這套100m2的房子4500元/m2，45萬(wàn)元。當(dāng)時(shí)猶豫了一下，結(jié)果不斷地漲，到現(xiàn)在已經(jīng)6500元，65萬(wàn)元了。”
“房?jī)r(jià)是繼續(xù)上漲，還是會(huì)跌下來(lái)嗎？”最后，他問(wèn)道。
這是所有人都關(guān)心的問(wèn)題。購(gòu)房者們都挺矛盾，不買，怕繼續(xù)漲。買了，怕又跌下來(lái)。2008年讓他們記憶深刻。
那么，房?jī)r(jià)短期之內(nèi)漲這么多？是繼續(xù)上漲呢？還是會(huì)跌下來(lái)呢？
中長(zhǎng)期走勢(shì)暫不預(yù)測(cè)，至少，在短期內(nèi)，或者說(shuō)在三個(gè)月內(nèi)，房?jī)r(jià)漲不動(dòng)，但也跌不下來(lái)，樓市將陷入觀望僵持期。
為什么說(shuō)漲不動(dòng)了？
漲得太多了，這是最大的理由！
北京樓盤漲聲一遍，萬(wàn)科有個(gè)樓盤，去年年底才一萬(wàn)六七，現(xiàn)在已經(jīng)漲到兩萬(wàn)六七了。房?jī)r(jià)上漲速度，堪比 火箭發(fā)射?？捶?jī)r(jià)相對(duì)較低的重慶，去年年底，套內(nèi)四千多元是主流，如今，早已漲到五千多元甚至六千多元了。同一樓盤，一般漲了20%以上。
房?jī)r(jià)漲上來(lái)之后，把需求都消滅了。
對(duì)于剛性需求來(lái)說(shuō)，短時(shí)間漲這么多，如果還毫不猶豫地買，真不把錢當(dāng)錢了。短短幾個(gè)月，就損失了幾十萬(wàn)元啊。說(shuō)什么也要觀望一下啊。
對(duì)于投資需求來(lái)說(shuō)，短期之內(nèi)漲這么多，投資增值空間被嚴(yán)重壓縮。再買就是傻子了。
需求大幅萎縮，樓市銷售量萎縮嚴(yán)重，售樓部來(lái)訪急劇減少，萎縮程度讓人可怕。有的售房部目前來(lái)訪量只有4月份的四分之一，人煙稀少，可謂門可羅雀。
但另一方面，雖然需求萎縮，房?jī)r(jià)在短期內(nèi)也跌不下來(lái)。至少在三個(gè)月內(nèi)，房?jī)r(jià)跌不下去，這是由以下四點(diǎn)決定的：
首先是房源短缺，無(wú)房可賣；
2009年，在小陽(yáng)春剛開始，剛開始漲價(jià)時(shí)，開發(fā)商普遍很謹(jǐn)慎，以加快銷售速度為主，提價(jià)不多。沒(méi)有想到，在低價(jià)位剛性需求競(jìng)?cè)绱嗣土?，等許多開發(fā)商如夢(mèng)初醒，開始大幅提價(jià)時(shí)。房子已經(jīng)快賣完了。許多售樓部現(xiàn)在的價(jià)格比3個(gè)月前高了20%，盡管賣得慢，但他們根本不在意，就那幾十百把套房子。到年底肯定賣完了。
這種缺房狀態(tài)，至少還要持續(xù)半年，一般來(lái)說(shuō)，商品房從設(shè)計(jì)開始，到拿到預(yù)售證，合理周期是6-12月。雖然從5月份開始，房地產(chǎn)開發(fā)商又紛紛大量啟動(dòng)新項(xiàng)目開發(fā)，但要到明年才能形成供應(yīng)。
其次，開發(fā)商早早完成了09年銷售任務(wù)，惜售心理嚴(yán)重。沒(méi)有降價(jià)的理由。
09年雖然才過(guò)了一半，但多數(shù)開發(fā)商已經(jīng)完成了全年的銷售任務(wù)。而且今年信貸寬松，資金充裕。開發(fā)商根本不追求銷售額，而把重心放在追求高價(jià)高利潤(rùn)上。這種情況下，開發(fā)商只能漲價(jià)的沖動(dòng)，根本就沒(méi)有降價(jià)的動(dòng)機(jī)的理由。
第三，是成本推動(dòng)因素。
在2008年大降價(jià)自救中，地價(jià)較低成本較低的項(xiàng)目，大多通過(guò)大降價(jià)方式，銷售光了。而剩下的項(xiàng)目中，大多數(shù)是07年以來(lái)新拿地的項(xiàng)目，成本高，難以降價(jià)。
2009年6月之后，中國(guó)更是地王頻出。土地的高門檻讓開發(fā)商惜售，否則低價(jià)賣了?？赡苓B同一塊地都買不回來(lái)了。
第四，改善型需求和投資需求剛剛啟動(dòng)，房?jī)r(jià)剛剛走上了上升軌道。
房?jī)r(jià)三個(gè)月就回到了07年的最高水平。07年可以跌？09年為啥不能跌呢？
09年房?jī)r(jià)的確漲得很離譜。但09年與07年完全不可同日而語(yǔ)。07年10月，房?jī)r(jià)走到了頂點(diǎn)時(shí)已經(jīng)漲了好多年，房貸新政吹響集結(jié)號(hào)后，投資需求就開始了集體大撤退，07年，房?jī)r(jià)達(dá)到頂點(diǎn)，形成房?jī)r(jià)拐點(diǎn)。
而2009年，房?jī)r(jià)在經(jīng)歷大幅下降后，剛剛走上了上升通道。改善型需求和投資需求剛剛開始啟動(dòng)。房?jī)r(jià)在經(jīng)歷08年世界性經(jīng)濟(jì)危機(jī)打擊中后，所表現(xiàn)出來(lái)的頑強(qiáng)性，讓大眾仍把房產(chǎn)投資作為主要的投資渠道。目前，房?jī)r(jià)剛剛走出底部，走上了上升通道，既使要跌，也無(wú)法跌到2008年房?jī)r(jià)的最低谷，房?jī)r(jià)最低的時(shí)期已經(jīng)永遠(yuǎn)過(guò)去了。
根據(jù)以上分析，本文認(rèn)為，目前房市已經(jīng)陷入了僵持期，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，讓銷售嚴(yán)重萎縮，漲不動(dòng)，但也跌不了?？赡茉?009年內(nèi)，市場(chǎng)難以擺脫僵持期狀況。
僵持期過(guò)后，樓市將會(huì)走向何方？是開發(fā)商投降，降價(jià)剌激需求，還是購(gòu)房者投降，被迫追高購(gòu)房呢？
目前無(wú)法判斷，只能說(shuō)，形式不明，2010年春節(jié)，樓市將選擇方向。