截至7月底，上海的二手房價已經(jīng)上漲兩成，根據(jù)去年10月上海出臺的樓市救市14條政策，只有普通住房才能享受契稅優(yōu)惠，房價漲了，就有人會故意做低房價來“符合”普通住房的標準。目前，上海市已嚴格收緊二手房交易環(huán)節(jié)中的評估程序，以杜絕這種避稅現(xiàn)象的滋生。
但在指定評估機構“說了算”的情況下，不少市民包括房產(chǎn)中介機構對評估價的公正合理產(chǎn)生了質(zhì)疑，甚至催生出變相收費的不正常現(xiàn)象。就各區(qū)指定評估公司對二手房交易估價的一系列爭議問題，記者展開了調(diào)查。早報記者朱楠實習生 王昭
虹口：
上海房產(chǎn)估價最嚴的區(qū)
7月31日，虹口區(qū)房地產(chǎn)交易中心大廳入口處右側(cè)的108室，早上8點45分就已經(jīng)有人來此排隊。這里是虹口區(qū)指定的上海八達國瑞房地產(chǎn)估價有限公司(下稱八達公司)現(xiàn)場核價處，也是所有虹口區(qū)已簽訂買賣合同的二手房進行交易過戶的第一站。
很多房產(chǎn)中介將虹口區(qū)視作上海二手房交易評估最為嚴格的區(qū)縣之一。
記者看到，108室內(nèi)兩名八達公司的工作人員正在對每一套交易房源進行核價，工作人員將二手房交易合同價輸入電腦，打印機就會打出一份《房地產(chǎn)市場詢價意見單》，上面詳細載有該套交易房源的產(chǎn)權證記載情況，以及八達公司的詢價意見，詢價意見包括“合同總價”、“合同折合單價”、“詢價總價”、“詢價折合單價”這幾項信息。
如果合同價被認可，詢價意見中的合同價與詢價一致，那么買賣雙方即可拿著蓋有“上海八達國瑞房地產(chǎn)估價有限公司核價專用章”的意見單前往繳稅窗口繳納相關稅費。而一旦詢價未通過，則會顯示詢價高于合同價的情況，那么買賣雙方則須根據(jù)八達公司出具的這份意見單上“詢價總價”所顯示的價格繳納稅費。
詢價意見單后面的“告知”顯示：如對本詢價有異議，可委托有資質(zhì)的房地產(chǎn)估價公司評估。若該評估價和本詢價有較大差異時，異議人可向市房產(chǎn)估價專家委員會申請裁定。
記者在現(xiàn)場看到，一中介公司交易員正在為該公司成交的三套房源進行核價，其中一套房源的交易價格未被評估公司認可。八達公司出具的詢價意見表顯示：“合同總價”為235萬元，“合同折合單價”為24451元，“詢價總價”為240萬元，“詢價折合單價”為24971元。
對于這單未獲通過的交易，中介人員顯得很無奈：“八達公司核價多少就是多少，只能按核價結果來繳稅。”核價完成后，中介人員馬上與這單交易的買賣雙方溝通，并勸服雙方按核價結果繳稅。由于這套二手房為普通住宅，且賣方持有已滿2年(非唯一住房)，當詢價比合同價高5萬元，意味著買方要多繳750元的契稅，而賣方要多繳了500元的個人所得稅。在中介的解釋勸說下，買賣雙方同意按照詢價結果繳稅。
今年來兩次更新核價標準
“我們今天這三單交易真沒做低房價，總價就差5萬元、每平方米單價差距不到500元，居然也被攔下來了。”中介人員向記者埋怨，“如果買賣雙方有一方不同意按核價繳稅，最后生意只能"黃"掉。”
這名交易員每天泡在交易中心，專職負責公司所有二手房成交繳稅過戶程序，對虹口區(qū)二手房核價情況了如指掌。“說句老實話，二手房中介幫買賣雙方做低房價逃稅的現(xiàn)象非常普遍，可以算是行業(yè)內(nèi)的潛規(guī)則了。”這位交易員告訴記者，正因為如此，能不能掌握評估公司對房源核價的尺度尤為重要，“跟評估公司工作人員的關系好不好、能不能了解到每個樓盤大概多少價格能過，都是我們工作能否順利進行的關鍵。”
據(jù)記者了解，評估公司的核價系統(tǒng)將滬上各小區(qū)房源的最新成交價格都記錄在內(nèi)，這也是評估機構對二手房成交價核價的數(shù)據(jù)來源。“八達公司評估虹口區(qū)樓盤的核價數(shù)據(jù)今年來更新過兩次，前不久剛更新過一次，樓盤成交價格標準上漲了1000—2000元/平方米不等。”交易員告訴記者，正是由于數(shù)據(jù)剛更新不久，中介公司尚未完全掌握評估尺度，所以這兩天核價未獲通過的房源特別多。
楊浦：
評估并非交易必要環(huán)節(jié)
為了對比虹口區(qū)的二手房交易評估是否真的嚴格，記者又前往楊浦區(qū)房地產(chǎn)交易中心。
7月31日下午2點，記者來到長嶺路111號的楊浦區(qū)房地產(chǎn)交易中心。交易大廳的28號窗口專門辦理二手房成交價格的評估，指定上海申楊房地產(chǎn)估價有限責任公司駐場。相對其他窗口前絡繹不絕的業(yè)務辦理者，28號窗口顯得十分冷清。
當記者以手頭一套黃興花園單價18800/平方米的房源為例進行詢問時，申楊估價公司的工作人員略顯驚訝地說：“這套房子有什么好估的，明顯就是市場價嘛。”至于此房最終成交價格的浮動會否導致無法通過評估，工作人員則表示：“要是低于市場價幾千塊，那肯定是無法通過的。但在市場價上下浮動幾百元，一般沒什么問題。”
申楊估價公司工作人員告訴記者，二手房成交價的評估并不是在楊浦區(qū)交易二手房的必要環(huán)節(jié)。“并不是所有二手房交易都需要評估，只有當稅務部門認為成交價格明顯存在問題時，才會要求交易雙方進行價格評估。”
現(xiàn)狀：
9區(qū)指定公司強制評估
目前，上海共有9個行政區(qū)房地產(chǎn)交易中心在二手房繳稅過戶前要求房價評估，但各區(qū)指定的評估公司并非同一家，評估方式和松緊程度也各不相同。
最早在交易中心進駐評估公司的是徐匯區(qū)，早在近4年前，徐匯區(qū)就指定“上海瑞匯房地產(chǎn)估價有限公司”，駐場在徐匯區(qū)房地產(chǎn)交易中心203室。2007年，黃浦區(qū)成為第二家在房地產(chǎn)交易中心進駐指定評估公司的區(qū)，所指定的評估公司就是八達公司。隨后，八達公司陸續(xù)進駐普陀區(qū)、虹口區(qū)和長寧區(qū)，在目前已執(zhí)行強制評估的9個行政區(qū)中，指定八達公司進行二手房交易價格評估的區(qū)就有4個。去年6月間，上海申楊房地產(chǎn)估價有限責任公司進駐楊浦區(qū)交易中心。之后，閔行、浦東、南匯(今年5月并入浦東新區(qū))三區(qū)也陸續(xù)對二手房交易采取評估的方式。
這9個行政區(qū)中，浦東新區(qū)的評估方式比較特別。記者了解到，浦東的房價評估是由評估公司向交易中心稅務窗口提供一套價格評估軟件，工作人員在二手房繳稅前將交易價格輸入，該軟件即可自動給出是否符合市場價格區(qū)間的核價結果。而且據(jù)中介機構反映，浦東一般只對非普通住宅和商業(yè)房產(chǎn)進行核價。
記者采訪的多家大型中介公司交易按揭部負責人普遍反映，這9個區(qū)的房產(chǎn)交易中心松緊度各不相同，而八達公司進駐的虹口區(qū)和普陀區(qū)最為嚴格。
值得注意的是，不少人誤認為核價不通過合同被“發(fā)回重審”，就不能繼續(xù)交易了。財稅部門工作人員表示，只要按照評估價繳稅房屋仍可繼續(xù)交易，但稅務部門最后是按照合同價格開具購房發(fā)票的。
爭議：
憑啥一家公司說了算？
2008年11月1日，上海市住房保障和房屋管理局、市規(guī)劃和國土資源管理局、市財政局、市稅務局四部門聯(lián)合發(fā)文，明確自2008年11月1日起，享受優(yōu)惠政策的普通住房標準調(diào)整為：單套建筑面積140平方米以下，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)套總價245萬元/套、內(nèi)環(huán)線和外環(huán)線之間140萬元/套、外環(huán)線以外98萬元/套以下，五層以上(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等。
根據(jù)規(guī)定，普通住房可以享受買方繳納契稅減半，即只征收房價的1.5%的優(yōu)惠；賣方可以享受繳納所得稅減半，即只征收房價1%的優(yōu)惠。優(yōu)惠政策到今年年底截止。
由于普通住房的優(yōu)惠政策改為根據(jù)總價來判定，在記者采訪過程中，不少房產(chǎn)中介人員向記者坦承，做低房價這一現(xiàn)象在二手房交易中十分普遍。所謂做低房價，就是因為買家須繳納的契稅和賣家須繳納的個人所得稅和營業(yè)稅，都是按照總價或差額的一定稅率來繳稅，為了能少繳稅，中介公司往往會幫助買賣雙方先簽訂一份正式的買賣合同，合同上的成交價比真實的成交價低；真實成交價與合同價的差額部分以裝修款等名義被做成另一份單獨的“補充協(xié)議”，并且約定付款方式和時間。如此一來，買賣雙方只需按照合同價繳稅，做低房價越多，逃稅越多。
“上海算是好的，據(jù)我們同行反映，在北京、深圳等地，二手房交易中做低房價的現(xiàn)象更泛濫，甚至能把總價千萬元的房子做低到一、兩百萬。”有業(yè)務員告訴記者，在上海，一般頂多只能做低到市場價的7折，再低就肯定蒙混不過去了。
“其實財稅部門為了防止二手房做低房價逃稅的現(xiàn)象而采取房價評估是對的。但我們最不能理解的是，憑什么成交價是否符合市場價只有八達評估公司一家說了算？”據(jù)多家中介公司相關負責人反映，在指定八達公司為評估機構的區(qū)域，只要被八達公司認定為不符合市場價的二手房交易，即便買賣雙方自費聘請其他有資質(zhì)的評估公司出具評估報告，八達公司也從來不認可，照樣通不過。“憑什么八達的評估就是唯一標準，其他評估公司哪怕有一級資質(zhì)出具的報告也不被采納。這不是壟斷是什么？”
“現(xiàn)在有的區(qū)甚至出現(xiàn)了半公開化的亂收費現(xiàn)象。”這位負責人還向記者透露。例如在浦東新區(qū)和虹口區(qū)，該中介公司成交的房源中就有在繳稅時被認定為低于市場價的，但只要到“指定的評估公司”，并繳納為數(shù)不少的手續(xù)費，就可以放行的情況。例如在浦東，在合同價不低于市場價70%的情況下，按照可省下費用的30%～50%給予相關人員“好處費”，即可通過核價，且“好處費”無法出具發(fā)票。而在正常情況下，評估費只有房源評估價格的千分之一。