上海銀監(jiān)局近日轉(zhuǎn)發(fā)了中國銀監(jiān)會《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》，要求商業(yè)銀行嚴(yán)格遵守第二套房貸的有關(guān)政策不動搖，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)。
在政策三令五申的背后，其實(shí)是銀行在執(zhí)行房貸政策過程中存在諸多“擦邊球”行為。
記者經(jīng)過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，商業(yè)銀行一系列爭搶房地產(chǎn)信貸市場的方法令人大跌眼鏡。通過一些“創(chuàng)新”手法，銀行可以提供比公積金貸款利率還低的商業(yè)貸款，其利率相當(dāng)于在基準(zhǔn)利率上打6.3%折；為了應(yīng)對激烈的市場競爭，銀行正給地產(chǎn)中介提供越來越高的返點(diǎn)(營銷費(fèi)用)，最高已達(dá)1.6%。
7月21日，一位國有銀行人士向本報(bào)記者揭開了這些變相促銷背后的無奈，“現(xiàn)在市場競爭這么激烈，在利率沒有放開的情況下，銀行為了規(guī)避利率管制的限制只好越軌操作。”
多位銀行人士對記者表示，今年的個(gè)人房貸業(yè)務(wù)量已完全超乎想象，大部分銀行都已完成了年初的計(jì)劃，但目前仍沒有刻意收縮的政策。“我們覺得房價(jià)不會劇烈下跌，這幾年政策收緊了幾次，房地產(chǎn)價(jià)格有波動，但房貸并未出現(xiàn)不良危機(jī)。”面對如今不斷攀高的房價(jià)，上述國有銀行人士仍認(rèn)為房貸相對安全。而這代表了多數(shù)銀行人士的心態(tài)。
6月份，上海個(gè)人房貸業(yè)務(wù)隨樓市成交量逐月放量而大增129.8億元，創(chuàng)歷史單月最大增量紀(jì)錄，二季度增量也創(chuàng)歷史新高。截至6月末，上海市中外資銀行個(gè)人住房貸款余額3368.2億元，比年初增加260.6億元，同比多增180.1億元。
利率比公積金貸款還低
你能想象個(gè)人住房按揭貸款的利率突破7折底線低至6.3折嗎？
“最低利率4.158%??你out啦，現(xiàn)在申請即可獲得3.78%的優(yōu)惠利率。”一家按揭中介公司在其網(wǎng)站上展示了如此誘人的信息。
記者以客戶的身份致電該公司，公司相關(guān)人士稱，確實(shí)可以辦到此等條件的貸款。申請條件很簡單，只要客戶的第一套房商業(yè)貸款剩余金額高于40萬，并且兩年內(nèi)貸款逾期次數(shù)沒有超過3次。不過須客戶自己承擔(dān)辦理銀行貸款的擔(dān)保費(fèi)和評估費(fèi)。
相關(guān)人士還表示，如果客戶已經(jīng)貸過一次款，但妻子或者丈夫一方未有貸款，仍可以按照第一套房的標(biāo)準(zhǔn)申請上述優(yōu)惠利率。換句話說，如果以家庭為單位購買第二套房，仍然可以通過這種途徑獲得低于7折的利率。
根據(jù)有關(guān)規(guī)定，目前房貸最低利率是在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上打7折，即4.158%，而3.78%則是基準(zhǔn)利率打了6.3折，甚至低于目前的公積金貸款利率。
“這種做法的確在銀行存在。”一位國有銀行人士分析，最早深發(fā)展曾推出類似產(chǎn)品，此后也有其他銀行推出了改良產(chǎn)品。
據(jù)該人士介紹，低利率的奧秘就在于銀行采取了不一樣的利率期限標(biāo)準(zhǔn)。比如，銀行和客戶先簽訂20年期限的貸款合同，同時(shí)對20年期的貸款進(jìn)行分割——首先簽訂一個(gè)3年期的貸款合同，3年到期后再次申請貸款展期或者再融資申請。
“這樣，貸款利率是按照3年期貸款利率打7折，也就是5年期利率打了6.3折，但每月還款的本金又是按照20年期限來計(jì)算的，因此客戶每月還款金額壓力不會很大。”上述人士解釋。
上述人士稱，這種方法可以幫客戶節(jié)省不少利息，不少銀行就利用這個(gè)辦法將其他銀行的客戶“挖”過來。
但這位國有銀行人士坦言，他們行并不敢這么做，主要是擔(dān)心政策風(fēng)險(xiǎn)。在目前利率管制的前提下，上述方法突破了傳統(tǒng)的利息標(biāo)準(zhǔn)；此外，客戶須3年后再申請至少3年的貸款展期，但按照目前的規(guī)定，展期的期限不能超過原有期限的一半。
事實(shí)上，深發(fā)展此前推出過類似的點(diǎn)按揭產(chǎn)品，就傳出被監(jiān)管叫停的消息。一位國有銀行人士表示，這種創(chuàng)新產(chǎn)品在國外，是為了達(dá)到資產(chǎn)匹配的目的，到國內(nèi)就成了規(guī)避利率管制的競爭手段。
問題在于，給出如此超低利率，銀行還有盈利空間嗎？事實(shí)上，為了鎖定利潤，這些銀行也制定了一些限制條件。比如，要取得3.78%的利率，客戶3年內(nèi)提前還款就要付出比普通住房按揭貸款更高的成本。
“貸款打折后利差很小，如果客戶貸款一年之內(nèi)就提前還款，銀行就虧了。如果客戶的平均還款期限達(dá)到4-5年，銀行就仍然存在盈利空間。”上述人士揭示了銀行的盈利邏輯。
類似的武器還有“固定利率”，它本來是為了幫助客戶規(guī)避利率調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)，卻成了規(guī)避二套房貸款利率實(shí)行基準(zhǔn)利率上浮1.1倍的工具。
“返點(diǎn)”高達(dá)1.6%
除了銀行的“創(chuàng)新”外，中介公司也成為降低貸款成本的渠道之一。
隨著監(jiān)管部門對二套房政策三令五申，銀行的信貸政策將逐步趨緊。購買第二套房客戶申請3.78%的超低利率已經(jīng)越來越難。
上述按揭中介公司人士又出了一招，客戶可與銀行簽訂7折貸款的合同，而中介公司將給客戶“返點(diǎn)”。貸款100萬，一年可以返給客戶5000元以上，200萬則可達(dá)到1萬，也相當(dāng)于節(jié)省利息支出。
這看起來有點(diǎn)奇怪，但其中的奧秘是，銀行為了爭取客戶，一般會支付給介紹客戶的中介公司手續(xù)費(fèi)，也就是俗稱的返點(diǎn)。
“雖然現(xiàn)在按揭的量快速上漲，但給中介返點(diǎn)的費(fèi)用并沒有下降多少，基本上在1%左右，一些銀行為了爭業(yè)務(wù)，最高可達(dá)到1.6%。”某國有銀行人士透露。
這也可以解釋為何中介公司慷慨給客戶返點(diǎn)了，比如，200萬1%返點(diǎn)，中介給了客戶1萬元，自己仍可以獲取1萬元。
更有意思的是，中介第一年返給客戶1萬元后，第二年可以幫客戶申請轉(zhuǎn)到別的銀行，由此繼續(xù)獲得另一家銀行的返點(diǎn)，并再度返點(diǎn)給客戶。
“對于這種情況，我們也是清楚的，也有客戶直接向我們提出要返點(diǎn)，那我們?yōu)榱吮Ａ艨蛻?，也會給一定的激勵(lì)，但只會通過中介給。”有銀行人士無奈地說。
按照規(guī)定，房產(chǎn)中介公司因提供貸款資源、信息、貸前資料收集等服務(wù)，商業(yè)銀行可按責(zé)任與義務(wù)相掛鉤的原則支付相應(yīng)的手續(xù)費(fèi)，但支付的費(fèi)用不得與貸款金額掛鉤。
對此，上海銀監(jiān)局上半年曾發(fā)文，嚴(yán)禁銀行通過與中介機(jī)構(gòu)合作向客戶進(jìn)行費(fèi)用返還、墊付首付款等方式降低條件，變相突破監(jiān)管政策。