為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的企業(yè)所得稅處理問題，國家稅務(wù)總局在前不久下發(fā)了《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發(fā)[2009]31號)，以下簡稱《通知》)。日前針對《通知》規(guī)定，江蘇省地方稅務(wù)局進(jìn)行了補(bǔ)充說明。
在江蘇地稅局轉(zhuǎn)發(fā)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》的通知(蘇地稅發(fā)[2009]53號)中，對房地產(chǎn)項(xiàng)目的計(jì)稅毛利率的確定進(jìn)行了明確。規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，按照《通知》第八條規(guī)定的計(jì)稅毛利率計(jì)算預(yù)計(jì)利潤時(shí)，允許扣除營業(yè)稅金及附加、土地增值稅；企業(yè)根據(jù)《通知》第九條規(guī)定出具開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告時(shí)，應(yīng)出具差異調(diào)整專項(xiàng)報(bào)告；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率，由各省轄市地稅局根據(jù)《通知》第八條規(guī)定的毛利率，聯(lián)合同級國稅局結(jié)合不同開發(fā)產(chǎn)品共同確定。
江蘇地稅在通知中特別指出預(yù)提費(fèi)用的稅前扣除問題。明確了以下問題：
一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照《通知》第二十六條規(guī)定合理確定計(jì)稅成本對象，并報(bào)主管地稅機(jī)關(guān)備案。主管地稅機(jī)關(guān)在登記備案出具書面告知書后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照已備案確認(rèn)的計(jì)稅成本對象計(jì)算各成本對象的計(jì)稅成本。2008年1月1日前已銷售完工產(chǎn)品分?jǐn)偟墓餐?間接)成本不再追溯調(diào)整，已發(fā)生但尚未稅前扣除的共同(間接)成本應(yīng)按《通知》有關(guān)規(guī)定進(jìn)行分配。
二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以據(jù)以預(yù)提的出包工程合同總金額，不包括甲供材料的金額。預(yù)提的出包工程款最高不得超過工程合同總金額的10%，且已開發(fā)票金額與預(yù)提費(fèi)用總計(jì)不得超過出包工程合同總金額。預(yù)提的出包工程，自開發(fā)產(chǎn)品完工之日起超過2年仍未支付的，預(yù)提的出包工程款全額計(jì)入應(yīng)納稅所得額；以后年度實(shí)際發(fā)生時(shí)按規(guī)定在稅前扣除。
三是企業(yè)根據(jù)《通知》第三十二條第二款可以預(yù)提的公共配套設(shè)施建造費(fèi)用，對售房合同、協(xié)議或廣告，或按照法律法規(guī)及政府相關(guān)文件等規(guī)定建造期限而逾期未建造的，其預(yù)提的公共配套設(shè)施建造費(fèi)用在規(guī)定建造期滿之日起一次性計(jì)入應(yīng)納稅所得額。未明確建造期限的，在該開發(fā)項(xiàng)目最后一個(gè)可供銷售的成本對象達(dá)到完工產(chǎn)品條件時(shí)仍未建造的，其以前年度已預(yù)提的該項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。以后年度實(shí)際發(fā)生公共配套設(shè)施建造費(fèi)用時(shí)，按規(guī)定在稅前扣除。
四是根據(jù)《通知》第三十二條第三款預(yù)提的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用，必須是完工產(chǎn)品應(yīng)上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用，同時(shí)需提供政府要求上交相關(guān)費(fèi)用的正式文件。未完工產(chǎn)品應(yīng)上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用不得預(yù)提在稅前扣除。除政府相關(guān)文件對報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用有明確期限外，預(yù)提期限最長不得超過3年；超過3年未上交的，計(jì)入應(yīng)納稅所得額。以后年度實(shí)際支付時(shí)按規(guī)定在稅前扣除。
江蘇地稅特別提醒企業(yè)，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，按照國稅函[2008]299號文件規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤率已預(yù)繳的，2008年度匯繳時(shí)暫不調(diào)整。待開發(fā)產(chǎn)品完工后，再調(diào)整實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)利潤之間的差額。從2009年1月1日起，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入按《通知》第八條規(guī)定的計(jì)稅毛利率執(zhí)行。
此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，可以作為計(jì)提業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的基數(shù)，但開發(fā)產(chǎn)品完工會(huì)計(jì)核算轉(zhuǎn)銷售收入時(shí)，已作為計(jì)提基數(shù)的未完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入不得重復(fù)計(jì)提業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)。