“房地產(chǎn)這一輪調(diào)整并沒有充分洗牌。‘冬天’的時間沒有預料的長，也沒有預料的冷。”中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌此言，道出了大多數(shù)人對上半年房地產(chǎn)市場的看法。
在宏觀政策調(diào)控和國際金融危機的雙重打壓之下，2008年9月，中國70個大中城市房價，一改此前單邊上漲格局，同比開始全線下跌。百姓懷著期待的心情，等待房價調(diào)整到一個能夠承受的價位。然而，經(jīng)歷短暫的調(diào)整之后，今年3月份以來，我國房地產(chǎn)市場迎來一波“小陽春”，在眾人的觀望和質(zhì)疑中，這種上漲行情絲毫沒有停歇之意。
與此形成對照的是，宏觀經(jīng)濟企穩(wěn)回升格局尚不牢固，房地產(chǎn)市場的熱度似乎有些迫不及待。
房價環(huán)比連續(xù)四個月上漲
“房地產(chǎn)陽春來得這么快，超出了想像。年初覺得房價還能繼續(xù)下降，可眨眼之間價格又漲起來了。”，房價的轉(zhuǎn)變之快出乎了大多數(shù)人的意料。
最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，6月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲0.2%，漲幅比上月擴大0.8個百分點；環(huán)比上漲0.8%。進入2009年后，國內(nèi)房屋銷售價格首次出現(xiàn)了同比上漲。這也是今年以來全國70個大中城市房價環(huán)比連續(xù)四個月上漲。其中，3月份環(huán)比上漲了0.2%，4月份環(huán)比上漲0.4%，5月份環(huán)比上漲0.6%。“房價的同比方向性變化，一般滯后環(huán)比變化4個月左右。因此，今年下半年，同比上漲將持續(xù)，且漲幅持續(xù)擴大。”采訪中，一位不愿具名的某房地產(chǎn)專業(yè)人士告訴記者。
眼下，房地產(chǎn)已進入了“初夏”，復蘇嫩芽倔強瘋長。除了各地房地產(chǎn)投資普遍企穩(wěn)回升，北京、上海、廣州、深圳等重點城市交易活躍，以銀川、西寧為代表的一些二三線城市新建住房銷售價格同比漲幅較大，其中銀川連續(xù)第六個月漲幅居全國首位。
投資客比例已由年初5%升至30%
今年一季度，剛性需求購買者占樓市消費者的絕大多數(shù)，而進入4月份，各樓盤的投資客逐漸增多。
相關數(shù)據(jù)顯示，目前投資客的比例已由年初的5%上升到20%至30%，一些樓盤投資客比例甚至達到四五成。業(yè)內(nèi)人士分析，樓市在3月份的初始反彈是由剛性需求引發(fā)的，剛性需求的釋放得益于2008年底政府出臺的降低利率、減免稅收政策。然而隨著房價的提升，大量“熱錢”流向了樓市，而“熱錢”對樓市升溫的推動力遠大于剛性需求。
對于這種上漲，有人表示擔憂，“大量資金進入房地產(chǎn)市場，土地資源是有限的，必然要抬高地價，最終又會推高房價，形成新的泡沫。房地產(chǎn)市場需要‘實火’，而不是‘虛火’，否則不會走得太遠。”
流動性和通脹預期推漲房價
樓市回暖，雖吻合了經(jīng)濟回升的步調(diào)，但一些人擔心樓市會不會是“虛火”重燃？該如何看待當前樓市出現(xiàn)的新變局？
關于此輪房價飆升的原因，一位業(yè)內(nèi)人士認為，一是政策刺激，比如此前松綁二套房貸，及最近的降低房地產(chǎn)項目資本金比例等；二是剛性需求釋放，市場從去年下跌以來，累積了一定剛性需求，在今年春節(jié)之后出現(xiàn)一次集中釋放，即出現(xiàn)所謂的“小陽春”；第三個原因是通脹預期，熱錢大舉進入尋求保值增值；四是流動性過剩，信貸創(chuàng)天量，許多并未流入實體經(jīng)濟，而進入了房地產(chǎn)領域。
站在2009年中的節(jié)點，此次房地產(chǎn)“非典型的季節(jié)更迭”已成現(xiàn)實，但是可以肯定的是，房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)調(diào)整遠未完成。
[現(xiàn)狀][背離]
“地王”頻現(xiàn)土地卻“量增價跌”
在土地拍賣會上，央企背景的地產(chǎn)公司“魅影”頻現(xiàn)，并多次充當“黑馬”，分析人士認為，“地王”現(xiàn)象重現(xiàn)，正說明其他工業(yè)經(jīng)濟仍比較困難，大量的流動性不敢進入實體經(jīng)濟，轉(zhuǎn)而借房地產(chǎn)市場走入投資領域。
流動性的推動，可以從央企背景公司頻頻中標“地王”看出：在北京，中化方興以40.6億元的總額、1.45萬元/平方米的樓面價競得廣渠路15號地塊，成為北京樓市成交總價和樓面單價的“雙重地王”；在廈門，世茂房地產(chǎn)擊敗萬科、紫金礦業(yè)等對手，以30.2億元的價格競得一幅“地王”地塊，比底價高出約50%；在武漢，萬科以7.27億獲武漢光谷24萬平方米地塊，較起始價溢價九成，創(chuàng)下自今年上半年以來武漢土地市場居住類用地掛牌成交價新高。
而整體看，上半年土地價格走出的“量增價跌”行情，也再次印證了人們對房價“虛火”的判斷。國土部門公布的土地市場報告透露，今年上半年全國土地市場招拍掛出讓價款總額為3499.09億元，同比減少16.2%，而平均價格則下跌了28.4%。而且，全國105個監(jiān)測城市的平均地價水平依然處于下行通道，同比下降了0.88%。這與全國房價連續(xù)四個月上漲的現(xiàn)狀明顯背離。
售價一路走高，租價卻步入寒冬
理論上講，商品房價格變化應與租金變化同步，但是，最新研究數(shù)據(jù)顯示，2004年至2008年，我國房價增幅高達6%到10%，而租金漲幅僅維持在2%上下。這種房價脫離房租的現(xiàn)象，說明房價增長過快，已經(jīng)不合理。。
某研究所對上海、杭州、北京、廣州、深圳等7個城市的普通商品住宅進行了抽樣調(diào)查，調(diào)查顯示，一季度7城市普通住宅租金回報率除北京外均小于4%，低于香港、法國的多年復合租金回報率。而國際普遍認為，一個健康的房地產(chǎn)市場，租金回報率至少要達到5%。但如要恢復到5%的租金回報率，7城市房價平均下降幅度需達31.5%之巨。
[治理]
銀行已開始擔心泡沫
“當前房價快速增長中仍存在一定的泡沫與風險因素。”河北省某商業(yè)銀行信貸部門一位人士分析認為，當前5年期以上住房貸款利率在七折以后僅4.158%，處于歷史低位。一旦利率水平提高，如果到時候經(jīng)濟形勢不能全面好轉(zhuǎn)，結(jié)果將是商業(yè)銀行壞賬水平迅速提升。
不僅如此，存量二套房貸利率也不如以前那么“堅挺”，可能也助長了樓市泡沫吹起。這位人士建議，在不改變政策基調(diào)的前提下，監(jiān)管部門應對對貨幣政策進行策略調(diào)整，如重啟央票正回購，以防止可能出現(xiàn)的通貨膨脹預期。
在消費者層面，“地王歸來”、“房價集體飆漲”、“全國各地排隊買房”的消息不時見諸報端。在看似火暴的樓市中，不少消費者已經(jīng)開始忐忑，根據(jù)河北省一家房產(chǎn)網(wǎng)的有關調(diào)查，”近期準備打算出手購房”者明顯減少，而選擇“繼續(xù)觀望”的大大增多。
監(jiān)管悄然出手
事實上政策也在悄然、密集出手。7月14日，中國人民銀行以利率招標方式開展正回購操作，操作總量達1500億元。近日，各地銀監(jiān)局紛紛向下屬銀行系統(tǒng)發(fā)放《關于進一步加強按揭貸款風險管理的通知》，《通知》明確表示，商業(yè)銀行未來對同一貸款人發(fā)放的二套房貸款，除規(guī)定的“改善型住房”可參照首套房目前二成首付、七折利率執(zhí)行外，其余所有貸款均執(zhí)行四成首付、1.1倍利率。
最新消息顯示，繼杭州、北京、深圳等地收緊二套房貸后，上海、成都兩地傳出消息，正式收緊二套房貸款政策。“樓市和股市會有合理化政策出臺。”清華大學世界經(jīng)濟研究中心主任李稻葵這樣預言。期待著給已有“高燒”前兆的樓市潑一瓢冷水。