下半年市場(chǎng)或?qū)r(jià)升量跌
熱點(diǎn)關(guān)注
雖然土地價(jià)格大幅上升，卻難以撼動(dòng)大發(fā)展商重啟“融資—圈地”運(yùn)作鏈的勢(shì)頭。行內(nèi)人士認(rèn)為，雖然四大城市對(duì)第二套物業(yè)交易政策有收緊之勢(shì)，但由于龍頭企業(yè)對(duì)市場(chǎng)預(yù)期較高，下半年一手市場(chǎng)價(jià)格難有下跌。
上半年均“跑贏大市”
日前中原地產(chǎn)研究中心發(fā)布6月行業(yè)研究報(bào)告，指出全國(guó)十大上市房地產(chǎn)企業(yè)已開始新一輪的“融資—圈地”循環(huán)。
在研究報(bào)告中被稱為“十大桿杠上市房企”的開發(fā)商包括保利、復(fù)地、富力、華潤(rùn)、金地、綠城、萬(wàn)科、雅居樂、招商、中海。根據(jù)6月最新數(shù)據(jù)，十家企業(yè)新增供應(yīng)量101萬(wàn)平方米，環(huán)比降18%；而總銷量達(dá)336萬(wàn)平方米，環(huán)比再增2%。
與其同時(shí)，全國(guó)8大主要城市(北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、成都、杭州)6月一手房成交量環(huán)比跌7%，十大房企再度“跑贏大市”。
大舉拿地積極擴(kuò)張
在今年以來房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)量雙升的形勢(shì)下，開發(fā)商一反2008年底開始的悲觀心態(tài)，對(duì)市場(chǎng)重懷希望，主要表現(xiàn)在重新投入到拿地行動(dòng)中，并開始利用增發(fā)和公債的手段進(jìn)行融資。研究人員許萌分析，從上半年十大房企在購(gòu)地上投入的金額可見一斑：1~3月，總投入為30億元以下，5月份為50億元左右；僅在6月就新購(gòu)?fù)恋?1幅，投入金額107億元。
其中，萬(wàn)科獨(dú)得8地塊，金地、華潤(rùn)、保利各增1地塊。不過，由于6月地塊集中在重慶等二線城市，因而地價(jià)相對(duì)偏低。
除此以外，6月份保利6.38億新股申請(qǐng)獲批，金地41億非公開股獲有條件通過。有消息指出，上半年未有增發(fā)或融資的房地產(chǎn)企業(yè)，如金地、招商，都有可能在下半年有所動(dòng)作，如近日招商停牌就引來市場(chǎng)人士的猜測(cè)。在樓市繼續(xù)走高的市場(chǎng)預(yù)期下，房地產(chǎn)市場(chǎng)重新恢復(fù)到最早的“融資—圈地”模式，表現(xiàn)出將繼續(xù)擴(kuò)張的態(tài)度。
后市影響
短期未必增加供應(yīng)量
澳達(dá)實(shí)業(yè)行政總裁羅振坤表示，開發(fā)商積極進(jìn)入土地市場(chǎng)，理論上對(duì)樓價(jià)非理性上漲起正面的控制作用；但是一旦買地節(jié)奏過快、出現(xiàn)大量的“地王”，就將對(duì)樓價(jià)上漲起刺激的負(fù)面作用。他認(rèn)為，目前整體土地市場(chǎng)還未有非理性趨勢(shì)，房企融資、圈地的積極舉措正面影響大于負(fù)面。
美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心主任徐楓則認(rèn)為，開發(fā)商頻頻拿地對(duì)下半年開工量沒有直接拉動(dòng)作用，因?yàn)榇蠖鄶?shù)地塊未必會(huì)在今年入市，開工量將儲(chǔ)存到今年底明年初。
中原的報(bào)告也顯示，近1個(gè)月，幾大主要發(fā)展商整體推盤意識(shí)偏淡，導(dǎo)致一手新增供應(yīng)量下降。大多數(shù)發(fā)展商希望等到價(jià)格有更大向上動(dòng)力時(shí)再積極推貨，時(shí)間預(yù)期在第三季度。
此外，土地成交量對(duì)市場(chǎng)的影響力具有滯后性。羅振坤認(rèn)為，近期土地成交頻率加大，從心理上為市場(chǎng)下半年預(yù)期提供了支撐，實(shí)際影響力卻將延遲到2009年上半年。
另外，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，金融政策的影響最為關(guān)鍵。近期全國(guó)四大城市相應(yīng)收緊第二套房政策，令不少潛在買家開始持觀望態(tài)度，估計(jì)對(duì)樓市成交量會(huì)有較大影響。徐楓判斷，一手市場(chǎng)價(jià)格在2009年下半年應(yīng)該不會(huì)有下調(diào)壓力，甚至可能出現(xiàn)上升趨勢(shì)；在價(jià)格穩(wěn)中有升的同時(shí)，成交量可能出現(xiàn)下降。