備案制在程序上注重結(jié)果而非過程，“監(jiān)理既不敢影響工程進度，也無法要求開發(fā)商整改，形同虛設(shè)，又助長了開發(fā)商生米煮成熟飯的心態(tài)”
2009年6月，上海閔行區(qū)莘莊板塊的二手房成交量比5月增長了8%，成交均價上漲了7%；七寶板塊的二手房成交增加了5%，成交價也上漲了7%左右，但蓮花板塊的二手房掛牌價卻下跌了10%以上。
“從蓮花河畔景苑的塌樓事件以后，整個板塊的二手房沒有任何成交，連問的人都沒有。”美聯(lián)物業(yè)閔行區(qū)區(qū)域經(jīng)理張敏說。
張敏說，整個蓮花板塊的 二手房交易，將在今后半年到1年之內(nèi)處于非常低迷的狀態(tài)。“同行們都覺得，今后蓮花河畔景苑的二手房，都不會有任何成交了。”但與此同時，上海眾多的第三方房屋監(jiān)測公司，卻迎來了業(yè)務(wù)井噴。
在蓮花小區(qū)塌樓事件后，各家公司該業(yè)務(wù)的增長都超過了1倍，“看到很多客戶都是同一個小區(qū)的，我們還推出了團檢業(yè)務(wù)。”但實際上，業(yè)主請第三方檢測，最多只能起一個心理安慰的作用，因為這樣的檢測報告，就算是拿到法庭上，也是沒有任何作用的。
上海協(xié)力律師事務(wù)所律師衛(wèi)新說，閔行塌樓事件，暴露的是中國房產(chǎn)制度上的問題，“如果制度不變，這樣的事故很難說不是最后一次。”
監(jiān)理公司“監(jiān)而不理”
第三方驗房在上海行之有年，并曾因是“整個鏈條中業(yè)主主動監(jiān)督的唯一一環(huán)”而被外界寄予厚望。
第三方檢測存在先天的致命缺陷，使其作用極其有限——只有在業(yè)主簽了所有的交接單后，才能看到房子，而從法律上來講，業(yè)主在親眼看到房子之前，就已經(jīng)收房了。
“我手上很多案子都是這樣。”衛(wèi)新說，按照目前的收房流程，業(yè)主必須先簽收，把物業(yè)費等所有費用結(jié)清，物業(yè)才會陪業(yè)主去看房、驗房。“檢測公司大都會挑一些細枝末節(jié)的問題，以顯得盡責(zé)，但實際上只要不是主體結(jié)構(gòu)的問題，法院一般都不會判決退房，只是要求開發(fā)商維修。而要求驗房公司發(fā)現(xiàn)主體結(jié)構(gòu)的問題，也不大可能，因為如果有問題，開發(fā)商也就不會交房子。”但相對于房產(chǎn)開發(fā)的融資、監(jiān)理、交房等等制度上的痼疾來說，這還是個小問題。
在蓮花河畔景苑的案例中，最先暴露的就是監(jiān)理制度上的問題。在中國，監(jiān)理公司是由開發(fā)商“發(fā)工資”的。開發(fā)商要的是盡量縮短工期，恨不得三步并作一步走，“監(jiān)理不敢拖我們的時間，除非他以后不想做生意了”。對開發(fā)商來說，在整個開發(fā)過程中，監(jiān)理最大的作用也只是在工程完工后，在開發(fā)商的竣工報告上簽字。“也就是走個程序。”上海一家中型房地產(chǎn)公司董事長王城(化名)說。
導(dǎo)致監(jiān)理“監(jiān)而不理”的另一個原因，則是工程質(zhì)監(jiān)的備案制
“在竣工報告完成后，開發(fā)商會到質(zhì)檢站做個備案，這時候，房子已經(jīng)全部造好了，就算對工程有一些疑問，但只要不是非常大的問題，總不至于讓開發(fā)商把房子炸掉重造吧。”王城說，備案制在程序上注重結(jié)果而非過程，“監(jiān)理既不敢影響工程進度，也無法要求開發(fā)商整改，形同虛設(shè)，又助長了開發(fā)商生米煮成熟飯的心態(tài)。”
在蓮花河畔景苑的塌樓事件中，該項目的監(jiān)理方——上海光啟建設(shè)監(jiān)理有限公司的負責(zé)人就曾對外表示，從2008年年底開始，該公司就曾多次向開發(fā)商提出堆土存在隱患，但問題一直沒有得到解決。
“在這樣的情況下，監(jiān)理公司應(yīng)該盡快向有關(guān)主管單位匯報，但是很顯然，大部分監(jiān)理公司連這最后一點責(zé)任也沒有真正地承擔(dān)起來。”衛(wèi)新說。
項目公司空手套白狼
根據(jù)目前情況判斷，破產(chǎn)清算很可能是蓮花河畔景苑的開發(fā)商無法逃避的命運。但據(jù)上海當(dāng)?shù)孛襟w報道，開發(fā)商上海梅都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司只持有三級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書，注冊資金800萬，截至3月31日，公司的貨幣資金只有5885.99萬元，凈資產(chǎn)只有2200余萬元。而按照法律，項目公司只承擔(dān)有限的賠償責(zé)任，破產(chǎn)清算后所有資產(chǎn)將由債權(quán)人進行分割，銀行貸款、員工工資、清算費用有限賠償，之后才是業(yè)主的賠償。
“也就是說，這些錢肯定是不夠賠的。”衛(wèi)新說，在上世紀90年代，上海曾出現(xiàn)過很多爛尾樓，后來，為了防止開發(fā)商預(yù)售樓之后卷款逃跑，政府規(guī)定所有房款必須打入專門的監(jiān)管賬戶，這次政府凍結(jié)的也就是開發(fā)商放在監(jiān)管賬戶里的錢。
“這個制度在設(shè)計時參考的基礎(chǔ)條件之一，就是項目肯定是賺錢的，所以根本不怕開發(fā)商跑，”但這次的情況卻顯然不同以往，“項目公司的操作隱患，終于在這一次爆發(fā)了。”
在中國房產(chǎn)業(yè)中，為某一項目設(shè)立專門的項目公司，是較為通行的做法。“母公司提供部分啟動資金，剩余的流動資金缺口，項目公司從銀行貸款解決，建筑、 裝修等費用則由建筑公司墊付，項目預(yù)售后再結(jié)算。”王城說。他于2001年在上海閘北區(qū)開發(fā)了一個包括9幢住宅樓、1幢辦公樓的項目。
這家項目公司的注冊資金只有1000萬元，但開發(fā)總成本卻在3.71億元左右，利潤總額超過4200萬元。項目公司實際投入的資金只有1.1億元左右，包括土地出讓金、土地征用及拆遷補償費、銷售費用和管理費用，其他建設(shè)資金全部由建筑承包商墊資。而這1.1億元中，又只有30%左右是母公司提供的自有資金，剩下的70%資金主要來自銀行貸款和企業(yè)借款。
“如果出現(xiàn)像蓮花小區(qū)這樣的巨額賠償，我們肯定是讓子公司破產(chǎn)清算，但母公司卻沒有任何風(fēng)險。”王城說。也就是說，這家注冊資金只有1000萬的項目公司承擔(dān)了所有的風(fēng)險，但開發(fā)商的利潤，卻不會有任何損失。
先收房再驗房的“霸王”程序
業(yè)內(nèi)關(guān)于取消預(yù)售制度的呼聲，也正是因為這個理由而一直存在。新加坡紅木集團總經(jīng)理張永河說，但國內(nèi)的交房模式是，業(yè)主還沒有簽好交房手續(xù)，開發(fā)商就已經(jīng)將物業(yè)、配套工程等向物業(yè)公司移交了。
第三方檢測也因為程序上的問題而形同虛設(shè)
“等業(yè)主看到房子，覺得有問題想拒收的時候，物業(yè)都會揚著手上的收房手續(xù)，告訴業(yè)主，不好意思你已經(jīng)收過了，維修問題，我們慢慢談吧，”衛(wèi)新說，深究起來，第三方檢測制度自身也有問題。
在衛(wèi)新接觸到的房產(chǎn)官司中，檢測公司的獨立第三方地位實際上也沒有真正建立起來。“一些公司為了迎合業(yè)主，各種各樣的小毛病挑很多，但真正打退房官司的時候，卻得不到法院的支持。”另一方面，民間驗房也是各有各的標(biāo)準(zhǔn)，“缺乏政府主導(dǎo)設(shè)立的檢測標(biāo)準(zhǔn)，這些驗房公司的報告，就既得不到法律上的支持，也得不到開發(fā)商的認可，那最后的結(jié)果就只能是互相扯皮。”
制度變革正在籌劃
值得一提的是，在業(yè)界對房地產(chǎn)制度的頗多指責(zé)中，“房貸險”是唯一被修改的制度，在這次塌樓事件中，這個修改又顯得有些尷尬。
房貸險是商品房抵押貸款保險的簡稱，于上世紀90年代開始實行。當(dāng)時，業(yè)主向銀行申請貸款，都必須向保險公司購買房貸險后，才能獲得貸款。這個保險是買給銀行的，如果房子塌了銀行就可以向保險公司索賠。
但爭議從一開始就存在。除了“購房人買保險，銀行受益”的指責(zé)外，房貸險的保險責(zé)任也被認為實際是“無險可保”——基本是火災(zāi)、爆炸、泥石流、滑坡、地面突然塌陷、空中運行物體墜落等，卻又不包括地震。
“前幾年，由于爭議太大，這個險不再強制購買了，據(jù)我所知，現(xiàn)在90%的購房者都不會買。”衛(wèi)新說，國人保險意識不強只是表面原因，最根本的原因，其實還在于房產(chǎn)制度缺陷造成的質(zhì)量問題，“大家不買保險，是覺得在上海不會有塌方、泥石流，火災(zāi)也不會讓樓塌了，可是，誰能想到，自己血汗錢買來的房子，怎么好好的就塌了呢？”
“其實，我們也清楚，無論如何善后，這件事都再次把整個開發(fā)商群體推上了風(fēng)口浪尖。”王城告訴記者，據(jù)他了解，“上海市政府正在籌劃出臺新的政策，就是專門針對工程質(zhì)量方面的，而且，全面的安全監(jiān)理等方面的大檢查，肯定很快就會進行。”
“這次改變的，很可能就是工程監(jiān)理等方面的制度規(guī)范和流程。”張永河擔(dān)心，塌樓事件還將推動國家層面調(diào)控措施更早到來。“這幾個月樓市上漲過快，開發(fā)商心里都有數(shù)，知道會有調(diào)控，但什么時候來、調(diào)控到什么程度都不知道，而塌樓一出，就可以預(yù)計到，調(diào)控會更加嚴厲。”
自2007年新一輪房地產(chǎn)調(diào)控以來，“關(guān)于開發(fā)商偷工減料獲得暴利和官商勾結(jié)的抨擊不斷，蓮花小區(qū)的塌樓，正好把這些矛盾全部集中在了一起。”王城說，蓮花河畔景苑塌樓事件，可能成為房地產(chǎn)發(fā)展制度改變的重要契機，尤其是監(jiān)理制度的不足，可能首當(dāng)其沖。
“最關(guān)鍵的，還是要打擊權(quán)錢交易等不法行為，因為再好的制度還是要人去執(zhí)行的。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭說。