央企大手筆瘋狂造地王
6月30日，北京。10余家地產(chǎn)大鱷，經(jīng)過(guò)大約40分鐘的激烈舉牌、97輪激烈競(jìng)價(jià)，最終，備受關(guān)注的廣渠門(mén)15號(hào)地塊以40.6億元的成交價(jià)被一張“新面孔”競(jìng)得。40.6億元，創(chuàng)下了北京土地競(jìng)拍總價(jià)和樓面地價(jià)的新紀(jì)錄，成為北京土地市場(chǎng)今年的“雙料地王”。
獲得“雙料地王”的企業(yè)，是有著國(guó)企背景的中化方興。截至2008年底，方興地產(chǎn)總資產(chǎn)達(dá)345億港元，開(kāi)發(fā)和持有的高端商業(yè)地產(chǎn)面積約170萬(wàn)平方米，全部位于中國(guó)最核心城市的黃金地段，是中國(guó)房地產(chǎn)上市公司十強(qiáng)之一。
而在此4天前，即6月26日下午，中國(guó)電子集團(tuán)旗下的成都中澤置業(yè)以19.6億元的價(jià)格，競(jìng)得了北京“奧運(yùn)村鄉(xiāng)地塊”。19.6億元的成交價(jià)與該地塊約8.7373億元的起始報(bào)價(jià)相比，高出了約10.86億元，溢價(jià)率高達(dá)124%。
層出不窮的地王，讓北京土地市場(chǎng)在今夏上演了一出出搶地好戲，前后有超過(guò)100億元央企資金進(jìn)入北京的土地市場(chǎng)。
除北京外，國(guó)企特別是央企在其他許多大城市也紛紛搶地，并不斷刷新土地成交價(jià)格：
在上海，5月，綠地集團(tuán)拿下“2009上海最貴地”，投資金額達(dá)12億元；
在廣州，6月，廣州城建集團(tuán)競(jìng)拍下今年的廣州地王，溢價(jià)高達(dá)154%；
在重慶，6月下旬，重慶鴻恩寺地塊經(jīng)過(guò)80多輪競(jìng)價(jià)后，被保利地產(chǎn)以38.1億元摘得。
易居中國(guó)旗下克而瑞(中國(guó))研究中心的數(shù)據(jù)顯示，截至6月10日，國(guó)資背景的保利地產(chǎn)，已經(jīng)在北京、廣州、貴陽(yáng)拿下3幅土地；上海本土大鱷綠地集團(tuán)，則在上海、天津、南昌拿下7幅地塊
“地王”爭(zhēng)奪戰(zhàn)并未就此結(jié)束。7月6日，綠地集團(tuán)和保利地產(chǎn)，又先后在北京大興區(qū)競(jìng)得地塊，同時(shí)刷新區(qū)域的樓面地價(jià)。
【原因】
三股活水來(lái)央企“不差錢(qián)”
與2007年民營(yíng)企業(yè)極度活躍的現(xiàn)象相反，今年夏天活躍在土地市場(chǎng)上的多是央企。除了一直大手筆拿地的保利、綠地、中海、中糧地產(chǎn)、招商地產(chǎn)等，中鐵、中冶、中化、中國(guó)電子集團(tuán)等大型國(guó)企也開(kāi)始介入。
在金融危機(jī)大背景下，這些央企如此闊綽地拿地，他們的資金從何而來(lái)？
資金來(lái)源1銷售現(xiàn)金充足
“土地存量降低，手中又有充足的銷售現(xiàn)金，是央企在土地市場(chǎng)中一擲千金的動(dòng)力。”易居中國(guó)分析師薛建雄在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示。
中原地產(chǎn)中國(guó)研究部的一份房地產(chǎn)企業(yè)研究報(bào)告顯示，在過(guò)去5個(gè)月時(shí)間里，保利、華潤(rùn)、招商、中海等10大標(biāo)桿地產(chǎn)上市公司的庫(kù)存出現(xiàn)大幅度下降，按目前的銷售進(jìn)度，其平均庫(kù)存將在半年內(nèi)消化。
以保利地產(chǎn)為例，銷售數(shù)據(jù)顯示，上半年已實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積252.43萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)164.41%；實(shí)現(xiàn)簽約金額210.54億元，較去年同期增長(zhǎng)168.18%。
薛建雄認(rèn)為，2008年下半年，在不少民營(yíng)企業(yè)降低開(kāi)工量、部分企業(yè)退地的同時(shí)，央企仍保持了既定的開(kāi)工水平。因此，隨著今年樓市成交量、 房?jī)r(jià)的整體上揚(yáng)，央企可供開(kāi)發(fā)的存量土地有所縮減；與此同時(shí)，在此
輪上漲中，央企獲得了相對(duì)較為豐厚的收益，這讓他們有了在土地市場(chǎng)與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手一較高低的實(shí)力。
資金來(lái)源2銀行貸款
薛建雄認(rèn)為，信貸資金的流入，讓企業(yè)的流動(dòng)性更為充裕，這也讓國(guó)資企業(yè)擁有了更大的騰挪空間。公開(kāi)資料顯示，6月，工、農(nóng)、中、建四大行新增人民幣貸款合計(jì)4970億元。上半年，我國(guó)的銀行新增貸款一直在增加。
有業(yè)內(nèi)人士表示，在國(guó)際金融危機(jī)的背景下，部分工廠停工，銀行的錢(qián)似乎貸給央企最安全。本身就不大“差錢(qián)”的央企，便有更多資金投向地產(chǎn)業(yè)。
華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)表示，國(guó)企之所以有相對(duì)較高的成本承受能力，也是因?yàn)槠滟J款成本比民營(yíng)企業(yè)低，因此，國(guó)企的競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)增強(qiáng)。soho中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹認(rèn)為，資金是趨利的，當(dāng)一些國(guó)企的資金不愿投入到石化或電子工業(yè)等領(lǐng)域時(shí)，就容易流入地產(chǎn)業(yè)。
然而，銀行授信并不能直接用于購(gòu)置土地，土地款需要“自有資金”來(lái)補(bǔ)足。
據(jù)悉，央企普遍采用的一種方式是，通過(guò)非主營(yíng)房產(chǎn)業(yè)務(wù)的母公司獲得銀行授信，然后通過(guò)注資的方式，“輸血”給經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)的旗下公司，從而解決了上述難題。
資金來(lái)源3上市融資
薛建雄表示，除了借助銀行授信外，通過(guò)內(nèi)部“輸血”，分拆上市或增發(fā)，也是不少非主營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企獲得充足資金的方式之一。
以地產(chǎn)大鱷保利地產(chǎn)為例，除了銀行貸款，保利地產(chǎn)在資本市場(chǎng)近幾年幾乎年年有融資：2006年上市融資20億元；2007年增發(fā)募資70億元；2008年發(fā)債募資43億元；近日又完成80億元募資。
此外，有資料顯示，中信地產(chǎn)對(duì)外透露正在備戰(zhàn)a股ipo，中糧、中建、中鐵集團(tuán)也紛紛整合房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，擬分拆或打包上市。廣渠路15號(hào)“地王”的獲得者中化方興，截至2008年底手持現(xiàn)金63億元，今年2月又通過(guò)大股東配股融資27億元，3月再配股融資16.3億元，加之今年獲得的245億元的高額授信，資金就更充沛了。