7月6日，綠地搶得北京最新一幅“地王級”土地，綠地集團董事長張玉良多年的“進京”夢想終于實現(xiàn)。拿下地王的同時，綠地也成為全國最大的“地王”，今年新增土儲量更是遙遙領(lǐng)先。
據(jù)本報記者從綠地集團獲得最新獨家信息，僅僅半年時間，綠地集團大力拓展土地儲備，新增土地儲備15幅，土地面積已經(jīng)超過3500畝，投入土地款約95億元。統(tǒng)計顯示，綠地1-5月累計新增項目建筑面積131萬平方米，項目地價總額達31.55億元，5月斥資18.73億元在南昌和上海拿下4幅地塊。
在大量拿地的同時，綠地集團今年還接連開工建設(shè)位于全國各地的大型項目，動輒總投資幾十億甚至上百億。“錢從哪來？后續(xù)夠不夠？”這是業(yè)內(nèi)關(guān)心的。
“最大的資金來源就是順暢的銷售回款。”綠地集團新聞發(fā)言人表示，上半年，綠地集團整體銷售額同比大幅增長，已創(chuàng)歷史新高，相比其他的融資渠道，樓市回暖帶來的銷售回款起到?jīng)Q定性作用。
全國“儲地王”
“進京”，其實是張玉良多年前明確的戰(zhàn)略，而為了這個目標，綠地近幾年展開了一系列動作，在華北市場投資巨大。
“進京”戰(zhàn)略的第一步，是圍繞北京周邊區(qū)域布點開發(fā)項目，用張玉良的話說就是“農(nóng)村包圍城市”的戰(zhàn)略，先涉足華北市場，輻射北京市場，熟悉環(huán)境。這些區(qū)域主要在北京周邊的河北省，如廊坊等地，綠地先后獲得項目。
“而華北市場的第二個重要市場——天津，綠地花了大量時間和精力，尋找合適的項目。在天津薊縣購下1000多畝地之前，綠地做了長期的鋪墊工作。”一位資深地產(chǎn)人士告訴本報。今年初，綠地終于完成了“進京”前的最關(guān)鍵準備——購入天津薊縣1013畝土地，規(guī)劃建筑面積近100萬平方米。
“圍繞北京在河北、天津布點的意義巨大，這些項目基本上也是面對北京市場的客戶，通過這些項目了解北京市場，積累客戶，鍛煉團隊，是在北京直接拿地的必要準備。”綠地發(fā)言人指出。
綠地早在兩年前就已經(jīng)成立的北京區(qū)域級別的分公司，在運作現(xiàn)有華北區(qū)內(nèi)項目的同時，重點在北京物色土地。“這是綠地全國性戰(zhàn)略的關(guān)鍵一步。”
7月6日，大興區(qū)黃村19號商業(yè)金融和混合用地、20號居住用地出讓，經(jīng)過243輪競價，綠地擊敗包括萬科在內(nèi)眾多實力型對手，最終以30.25億元競得，可以說是水到渠成的結(jié)果。
更具有標志性意義的是，拿下北京這塊“地王級”地塊后，綠地今年上半年的土地儲備量達到了驚人的3500畝水平，已經(jīng)是全國開發(fā)商中最大的“地主”了。
除年初獲得天津薊縣土地外，綠地今年所購土地還包括上海浦東、松江、寶山、徐匯、寶山區(qū)顧村、嘉定等的眾多地塊。
中國房地產(chǎn)測評中心公布的《2008年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強測評研究報告》中，綠地儲地規(guī)模4000萬平方米，已經(jīng)超越碧桂園排名第一。今年一季度末，綠地在上海以土儲可建面積約277萬平方米，位居所有開發(fā)商前三。
此外， 6月24日，綠地集團與陜西省延安市簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，擬投資參與延安新城大型現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合項目的建設(shè)。項目總占地面積約3800畝，總建筑面積270萬平方米，總投資約70億元。一旦該項目最終確定，綠地的土地儲備將再翻一倍。
近幾年，綠地在新增土儲方面，遙遙領(lǐng)先國內(nèi)多數(shù)房企，如去年頭4個月里，綠地一口氣在全國范圍內(nèi)新進入5個城市，購地10幅，土地總面積達到4695畝，新增可建建筑面積近550萬平方米。
今年的土地款高達約95億元，加上前幾年所購土地項目陸續(xù)開工，同樣需要更多的資金投入。綠地的資金鏈自然而然成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點。
不放棄上市：繼續(xù)調(diào)整結(jié)構(gòu)
綠地集團的這位發(fā)言人坦言，相比于銀行貸款，今年市場回暖帶來的大量銷售回籠資金，才是集團資金鏈的最主要來源，而且隨著行情持續(xù)，這一資金來源具有可持續(xù)性。
克而瑞系統(tǒng)最新數(shù)據(jù)顯示，綠地上半年銷售金額90.90億元，全國排名第八。不過上述綠地發(fā)言人透露，公司自己統(tǒng)計的數(shù)字，高出該研究機構(gòu)披露的數(shù)據(jù)很多。“配合優(yōu)質(zhì)的銀行信貸、其他如信托等各類融資渠道，公司資金鏈完全能夠支撐擴張拿地以及新項目建設(shè)的需要。”
同時，ipo的開閘，也為綠地的上市計劃帶來了利好。該發(fā)言人表示，上市始終是綠地的重要戰(zhàn)略目標，但目前尚無明確時間表。
綠地資金鏈受到關(guān)注的另一個原因在于，綠地正在不斷增加經(jīng)營性商用物業(yè)的比重，業(yè)內(nèi)擔心過多的資金沉淀影響到整個現(xiàn)金流。對此，這位發(fā)言人透露，增加商用物業(yè)比例確實是公司的重要戰(zhàn)略，且取得了一定成績。目前在上海市場，商業(yè)物業(yè)的比重已經(jīng)達到了50%，全國也已經(jīng)超過30%。這一比例還將繼續(xù)提升。
“綠地注意到商用物業(yè)比例增加對現(xiàn)金流的壓力，同時也在采取對策。將通過優(yōu)質(zhì)商用物業(yè)抵押貸款等方式，解決過多資金沉淀的問題，加強流動性。目前進展良好。”該發(fā)言人表示，綠地從銀行獲得此類抵押貸款，不存在太多障礙。
穩(wěn)固資金鏈的同時，綠地也在進行區(qū)域布局調(diào)整。該發(fā)言人透露，津京滬是公司拓展的重點，其次則是條件較好的省會城市，在這些城市，綠地進入較早，目前已經(jīng)站穩(wěn)區(qū)域市場，對一些省會城市，還將進一步集中投資，提高市場占有率。“具體業(yè)態(tài)上，整體依然是住宅為主，兼商業(yè)辦公。今后，類似北京新購的住宅、商業(yè)、辦公兼具的綜合大型項目，將是綠地投資的重點，比純住宅項目有更大的投資空間，同時更加發(fā)揮綠地整體開發(fā)的優(yōu)勢。”