撲朔迷離的樓市今年更顯詭異。幾乎所有樓市專家都沒(méi)有預(yù)料到，短短半年時(shí)間，蘇州樓市經(jīng)歷了“冰火兩重天”的巨大轉(zhuǎn)變。為什么成交量回升得如此之快？ 2009年已然過(guò)半，讓我們梳理這上半年以來(lái)的樓市歷程。
出人意料的小陽(yáng)春
市民顧先生可能比蘇州多數(shù)購(gòu)房者都了解樓市的情況。已經(jīng)有了一套舊房的他，從今年年初開(kāi)始四處看房，為了買到一套心儀的住房，他幾乎跑遍了蘇州東南西北的各個(gè)樓盤。“五一”前夕，顧先生最終在園區(qū)一家樓盤交了定金。“價(jià)格折算下來(lái)才6000元/平方米不到，我覺(jué)得挺合適就出手了。”很多購(gòu)房者也像顧先生一樣，覺(jué)得價(jià)格合適就開(kāi)始出手。這導(dǎo)致了春節(jié)后樓市暖春一直在持續(xù)，與2008年市場(chǎng)相比出現(xiàn)了明顯的反彈，業(yè)內(nèi)人士稱之為“反季節(jié)回暖”。
有數(shù)據(jù)為證。根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2009年1-6月份(6月份的成交數(shù)據(jù)僅核計(jì)至6月25日，下同)共成交普通住宅32062套，較之2007年上半年26901套上升5161套，漲幅為19.2%，較之2008年上半年17779套上升14283套，漲幅為80.3%；2009年上半年普通住宅成交總面積為3902313.9平方米，同比2007年上半年上漲18.7%，同比2008年上半年漲幅高達(dá) 98.6%；2009年上半年普通住宅成交均價(jià)為6439元/平方米，同比2007年上半年上漲16.6%，同比2008年上半年下跌6.9%。
從一季度開(kāi)始的這次樓市反彈，超出了很多人的預(yù)料，包括以預(yù)測(cè)樓市見(jiàn)長(zhǎng)的行業(yè)人士。“起初我認(rèn)為今年上半年成交量能平穩(wěn)回升就算不錯(cuò)了，但當(dāng)下的樓市的確有些反常，成交量不但回暖，而且迅速回升，實(shí)在是意外。 ”園區(qū)一房地產(chǎn)公司營(yíng)銷負(fù)責(zé)人表示。
政策是最大推動(dòng)力
幾乎沒(méi)有人反對(duì)，此次樓市回暖是由自上而下的政策帶動(dòng)的。從去年11月份開(kāi)始，國(guó)家出臺(tái)了應(yīng)對(duì)金融危機(jī)的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，與之相配套的是銀行信貸的大量投放，其勢(shì)頭之猛是不多見(jiàn)的。去年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還在計(jì)算現(xiàn)金流能支持多長(zhǎng)時(shí)間，而今年市場(chǎng)的回暖令他們覺(jué)得“幸福來(lái)得太突然”。
蘇州不少業(yè)界人士在回憶樓市春節(jié)后那一撥“暖春”時(shí)，都會(huì)提到由蘇州市政府主導(dǎo)推出的新春購(gòu)房節(jié)。在市政府組織的首次新春購(gòu)房節(jié)上，政府不但出臺(tái)了購(gòu)買住宅契稅全免的優(yōu)惠政策，開(kāi)發(fā)商也紛紛推出了自己的優(yōu)惠措施，契稅全免再加上開(kāi)發(fā)商的優(yōu)惠促銷，剛性需求的“井噴”釋放，成就了蘇城新春高額成交量。而隨后數(shù)次房交會(huì)和購(gòu)房節(jié)的舉行，免契稅加上開(kāi)發(fā)商的打折讓利，使得今年上半年的成交有了一個(gè)大幅增長(zhǎng)，也正是有了打折優(yōu)惠，今年上半年的成交均價(jià)較之去年上半年有了一定幅度的下降，對(duì)于今年上半年的樓市成交情況來(lái)說(shuō)，房交會(huì)和購(gòu)房節(jié)“功不可沒(méi)”！
正是在政府免契稅的優(yōu)惠政策下，加之新春購(gòu)房節(jié)、市區(qū)房交會(huì)、新區(qū)購(gòu)房節(jié)、吳中區(qū)房交會(huì)、園區(qū)住博會(huì)等展會(huì)上開(kāi)發(fā)商優(yōu)惠打折促銷的拉動(dòng)，市民購(gòu)房的剛性需求得到了充分釋放，使得今年上半年的成交量有了大幅攀升，同時(shí)成交量的攀升也促使了蘇州樓市快速回暖。
高成交量能否持續(xù)
從5月、 6月的成交情況來(lái)看，蘇州樓市的回暖仍然得到了延續(xù)，并沒(méi)有因?yàn)閮?yōu)惠活動(dòng)的結(jié)束而受到影響，但是從6月以來(lái)開(kāi)發(fā)商提價(jià)的行為中不難發(fā)現(xiàn)，熱銷樓盤大部分已經(jīng)回到了年前的價(jià)格水平，市場(chǎng)買漲不買跌的情緒依然很濃重，這可能導(dǎo)致后期 房?jī)r(jià)的再次上漲。
顯然，長(zhǎng)時(shí)間的觀望導(dǎo)致消費(fèi)需求積壓，而政府出臺(tái)的多項(xiàng)刺激樓市回暖的政策，激發(fā)了買家，特別是剛性需求者的購(gòu)房欲望。“自二月開(kāi)始的樓市反彈，主要是在政策利好與開(kāi)發(fā)商的適度降價(jià)刺激下，引導(dǎo)積壓了大半年的剛性需求者積極入市。在剛性需求的帶動(dòng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的行情往上走，直接導(dǎo)致了4月到6月的黃金時(shí)期。”有關(guān)業(yè)內(nèi)人士介紹道。一些房產(chǎn)公司的市場(chǎng)監(jiān)測(cè)顯示，年初“小陽(yáng)春”時(shí)，剛性需求是拉動(dòng)成交量大幅提升的主要力量；而幾個(gè)月后，購(gòu)房主力構(gòu)成已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變，除了改善型需求外，投資性需求的比例大幅提高，尤其是為規(guī)避預(yù)期通脹風(fēng)險(xiǎn)而選擇投資樓市的行為，更是成為當(dāng)前樓市一個(gè)獨(dú)特的現(xiàn)象。
樓市風(fēng)險(xiǎn)不可忽視
今年上半年，蘇州不少開(kāi)發(fā)商也經(jīng)歷了起死回生的過(guò)程，并開(kāi)始期待將手中日漸充裕的現(xiàn)金投入到土地市場(chǎng)，布局下一步的發(fā)展。土地市場(chǎng)明顯回暖是上半年蘇州樓市一大特點(diǎn)。雖然今年上半年蘇州并未大規(guī)模供應(yīng)土地，但由市政府主辦的一場(chǎng)土地推介會(huì)吸引了眾多地產(chǎn)商的關(guān)注，其中一些優(yōu)質(zhì)地塊讓不少地產(chǎn)商心動(dòng)不已。與此同時(shí)，上半年推入市場(chǎng)的部分地塊也取得了近兩年來(lái)難得一見(jiàn)的翻倍行情。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，表面上最近成交數(shù)據(jù)非常好，未來(lái)幾個(gè)月內(nèi)也可能是向好的方向發(fā)展，但這些數(shù)據(jù)實(shí)際上告訴我們一個(gè)現(xiàn)實(shí)：大家把資金投向樓市和土地市場(chǎng)，并非沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)。
一名分析人士向記者表示，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖缺少經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的支撐，整個(gè)經(jīng)濟(jì)目前還沒(méi)有實(shí)質(zhì)的好轉(zhuǎn)，而在這個(gè)基礎(chǔ)上的房地產(chǎn)市場(chǎng)的一枝獨(dú)秀很難長(zhǎng)久。目前有的房地產(chǎn)企業(yè)已開(kāi)始轉(zhuǎn)型，如萬(wàn)科提出向質(zhì)量效益型企業(yè)轉(zhuǎn)變，并不盲目追求規(guī)模；保利地產(chǎn)提出以銷定產(chǎn)。在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)復(fù)雜多變的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)也不得不更謹(jǐn)慎。從這一層面來(lái)說(shuō)，對(duì)于蘇州房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)判也不得不謹(jǐn)慎一些。