關(guān)于物業(yè)稅的討論已經(jīng)鋪天蓋地，有一個(gè)謬誤流行甚廣，那就是物業(yè)稅縱有千般不是，但是卻能夠抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。
物業(yè)稅何以能夠抑制房?jī)r(jià)上升？通常的解釋是，有了物業(yè)稅，持有第二套房子的成本將大大增加，這會(huì)導(dǎo)致準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)第二套房子的投機(jī)者躑躅不前和已擁有第二套房子的人加快拋售。
然而，稍有常識(shí)的人都能明白上述的設(shè)想肯定是荒唐的。
一項(xiàng)商品價(jià)格的漲跌到底取決于什么因素？從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看，只有兩個(gè)根本因素，一是供求關(guān)系，二是貨幣供應(yīng)。
那么，開(kāi)征物業(yè)稅，是影響供求關(guān)系還是影響貨幣供應(yīng)呢？不用說(shuō)，肯定不是貨幣供應(yīng)，因?yàn)槟軌蛴绊懾泿殴?yīng)的，其實(shí)只有央行。
這樣，問(wèn)題就變成，物業(yè)稅能否像人們所期望那樣，改變整個(gè)商品房市場(chǎng)的供求關(guān)系？
要弄清這個(gè)問(wèn)題，關(guān)鍵是我們對(duì)商品房市場(chǎng)的整個(gè)結(jié)構(gòu)要有一個(gè)完整了解。整個(gè)商品房市場(chǎng)其實(shí)是由三大塊組成，即一手房、 二手房和出租房。
開(kāi)征物業(yè)稅，持有多套商品房就要交稅，當(dāng)然會(huì)降低人們對(duì)房屋的購(gòu)買(mǎi)欲望，購(gòu)買(mǎi)一手房的人必然減少，這意味著需求減少；同樣，二套房的增持成本上升，當(dāng)然也會(huì)促使持有多套商品房的人加快拋售二手房的步伐，這意味著供應(yīng)增加。一般的人分析過(guò)程也就到此結(jié)束，即物業(yè)稅的開(kāi)征能夠減少需求增加供應(yīng)，因而，能夠有效地防止 房?jī)r(jià)上升。
然而，這個(gè)結(jié)論其實(shí)是以訛傳訛。因?yàn)?，這種分析方法存在一個(gè)極大的漏洞，即忽視了物業(yè)稅對(duì)出租房市場(chǎng)的影響。當(dāng)物業(yè)稅使人們不敢輕易地?fù)碛卸嗵鬃》恐螅鲎夥康氖袌?chǎng)房源將會(huì)大大減少，出租房?jī)r(jià)格必將大幅攀升，并且又因此反過(guò)來(lái)影響一手房和二手房市場(chǎng)的供求關(guān)系。
當(dāng)出租房的市場(chǎng)價(jià)格上升到一定程度后，原本是準(zhǔn)備租房的消費(fèi)者可能會(huì)因?yàn)樽夥康膬r(jià)格高昂而提前購(gòu)房，這相當(dāng)于增加了市場(chǎng)需求；原本是準(zhǔn)備拋售第二套房的業(yè)主也會(huì)因?yàn)槌鲎夥渴杖氲目捎^(guān)，而放棄了拋售的打算，這相當(dāng)于減少了市場(chǎng)的供應(yīng)；原本是因?yàn)槲飿I(yè)稅的開(kāi)征而放棄投資房產(chǎn)的投機(jī)客，也因?yàn)槌鲎夥渴杖氲奶岣叱捶匡L(fēng)險(xiǎn)的降低而又重新投資房產(chǎn)市場(chǎng)，這又相當(dāng)于增加了市場(chǎng)需求。
我們?cè)竿_(kāi)征物業(yè)稅來(lái)減少需求和增加供應(yīng)，但最終卻會(huì)因?yàn)槌鲎夥渴袌?chǎng)的變化又帶來(lái)了需求增加和供應(yīng)減少，正負(fù)相抵，市場(chǎng)仍將恢復(fù)其本來(lái)的面目。如果增加一項(xiàng)稅種便能降低房?jī)r(jià)，那么政府開(kāi)征的稅種豈不是越多越好？我們豈不應(yīng)當(dāng)為苛捐雜稅這個(gè)貶義詞進(jìn)行平反昭雪？
(作者系高級(jí)經(jīng)濟(jì)師)
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