今年以來蘇州房地產市場回暖跡象明顯，1-5月份全市共成交套數(shù)25485套，成交面積309萬平方米，分別為去年全年的74%和79%。其中，5月份蘇州全市共成交商品住宅7881套，成交面積99萬平方米，同比增長134%，環(huán)比增長23%，銷量較07年旺季還高出“千套”，成交量創(chuàng)下07年以來月度最高紀錄。
在高新區(qū)房交會的拉動下，加上高新區(qū)政府推出的契稅全免及開發(fā)商減免一萬元等優(yōu)惠措施，5月高新區(qū)共成交住宅類商品房1765套，成交量在上月的基礎上有較大幅度上升。平均單套成交面積130.05平方米，從單套成交面積來看，仍以中等戶型房源成交為主。高新區(qū)成交均價為5984.49元/平方米，成交均價較上月有1.93%的降幅。1-5月份高新區(qū)成交套數(shù)為3277套，成交面積達39萬平方米，分別為07年全年的71%和86%。如果今年的銷售狀況能維持下去，則目前去庫存化時間只需6-7個月。值得注意的是，近兩年來蘇州房價基本穩(wěn)定，房價收入比維持在6倍左右，市場仍處于理性狀態(tài)。
在今年5月份的房交會上，公司推出的樓盤大獲豐收，在房交會總成交16億中，公司約占7個億，其中新創(chuàng)大河山樓盤以1.9億元成交額拔得頭籌。1-5月份公司實現(xiàn)銷售面積18萬平方米，遠遠超過去年全年的商品房銷售面積，銷售金額10億元。目前公司在推樓盤約50萬平方米，加上下月即將推出的近20萬平方米的天都花園，公司手中擁有足夠的樓盤，有望充分享受樓市回暖帶來的銷量增長。
作為公司三大業(yè)務之一的房地產開發(fā)，公司提出“住宅+商業(yè)”兩條腿走路的發(fā)展思路。目前來看，租金收入在總收入中占比僅2%，在營業(yè)利潤中占比為5%，對公司利潤貢獻有限。未來幾年公司將推出超過40萬平方米的商業(yè)地產，這些項目多數(shù)地理位置優(yōu)越，且土地成本較低，如位于獅山路旁的面積達20萬平方米的獅山廣場以及緊鄰蘇州樂園的天都商貿等。我們看好上述項目的發(fā)展前景，未來商業(yè)地產有望成為公司重要的利潤來源。
公司持有友邦華泰基金等多家金融機構的股權，其中東吳證券及江蘇銀行已將申報上市列入發(fā)展計劃。公司持股占比20%的江蘇ab股份有限公司正在做發(fā)行上市前的準備。值得注意的是，公司參股的中新蘇州工業(yè)園開發(fā)股份公司目前材料已上報，該公司總股本13.49億股，公司持有5%股份，每股持股成本只有約1元，一旦中新蘇州工業(yè)園開發(fā)股份公司上市，預計可為公司帶來不錯的溢價收益。
在公司的主要項目中，東湖林語項目一至二期基本售完，三期約8萬平方米，共4幢，除第26幢外，正在推其余3幢，均價約6800元/平方米，明年6月交樓。該項目屬工業(yè)園區(qū)的湖東板塊，近期該板塊是成交熱點，看樓的人較多，不少看樓人在新區(qū)上班。新創(chuàng)大河山項目為別墅加洋房型，總建筑面積14萬平方米，有山有水，到獅山路只有10余分鐘車程，鬧中取靜，在5月房交會上奪得銷量冠軍，最快有望年底交樓。名尚花園項目靠近獅山路，在香格里拉酒店旁，相鄰的公寓樓售價高達1.5萬元/平方米(精 裝修，新區(qū)最高 房價)，名尚花園售價8800元/平方米，均為小房型，最大不超過100平方米，預計今年底交樓，已售出過半。金光大道二期項目靠近文昌路，其中1#和2#樓為商業(yè)樓，交通便利，且購物較方便，08年開盤，預計09年交樓，有12幢已建好在售，還有4幢未建，售價僅4800元/平方米。該樓盤離市中心稍遠一些，且靠近高架路，略吵，但總價不高，適合工薪族置業(yè)。理想城三期項目鄰長江路，為大型成熟社區(qū)的最后一期，共有11幢高層，分批推，現(xiàn)在推其中的4幢，售價4900元/平方米，小區(qū)設有小學及幼兒園，附近有商業(yè)街及水產城，生活便利，且離市區(qū)較近，前兩期銷售情況良好。
公司的名墅花園項目靠近高架路，售價5400元，位置不如理想城，感覺銷售情況一般，但該項目土地成本較低，且開發(fā)時間較長，一次推盤量不大，有望逐步消化。水秀坊項目位于新區(qū)科學城，在建41套，現(xiàn)場售樓部在8月份才開張，均價7500元/平方米，銷售情況還不錯。附近是新區(qū)管委會新址，旁鄰太湖大道，科學城規(guī)劃較好，未來有望逐漸繁華起來，由于該項目土地成本較低，盈利空間較大。錦繡坊項目均價6700元/平方米(實際售價多數(shù)在7000元之上)，今年5月份開盤，已售出8套，旁為繡品街，到太湖只有幾分鐘車程。該樓盤雖距獅山路有30-40分鐘車程，但該樓盤具有較濃厚的文化氣息，可能會受到特定客戶的青睞。天都花園項目的15幢高層基本封頂，總共約15萬平方米，準備分批推出，還有4萬平方米的多層洋房未建，配套7萬平方米的天都商貿，輕軌一號線在此設站，旁邊世紀花園 二手房價格在8000元/平方米以上，估計天都花園售價應在8500元/平方米之上，該樓盤緊鄰蘇州樂園，位置優(yōu)越，銷售前景看好。
此外，07年公司大股東參與定向增發(fā)，每股認購價為16.1元，除權后持股成本近9元；08年底大股東還通過二級市場增持公司股份。作為新區(qū)管委會全資控股的公司，大股東未來可能通過城中村改造等多種方式獲取土地資源，并可能對公司的發(fā)展提供一定的支持。
公司08年年底預收款僅5.66億元，遠低于07年13.57億元的水平，為近三年來的最低值。08年公司商品房銷售較上年下降78%，預計今年公司商品房銷量有望超過30萬平方米。據(jù)悉，公司今年動遷房等政策性建房將不超過去年一半，今年公司毛利率較去年將有所提高。初步測算公司09年的eps為0.28元，目前對應的pe只有約20倍，處于相對低估狀態(tài)，因此，我們給予公司“增持”的評級。
最新評級 目標價區(qū)間 研究機構 研究員 日期
買入 7.00 廣發(fā)證券 花長勁 2009-6-15
增持 -- 萬聯(lián)證券 黃鵬 2009-6-12
增持 6.00 安信證券 徐勝利 2009-4-26
中性 4.26 中信建投 張朝暉 2009-3-13
增持 4.60 東海證券 桂長元 2009-3-10
中性 -- 申銀萬國 江征雁 2009-3-10
攤薄eps(元) 2006a 2007a 2008a 2009e 2010e 2011e
預測家數(shù) -- -- -- 6 5 3
平均值 0.3398 0.4538 0.2329 0.2436 0.2725 0.2973
中值 -- -- -- 0.2450 0.2325 0.2636
最大值 -- -- -- 0.3000 0.3400 0.3889
最小值 -- -- -- 0.1849 0.2223 0.2393
標準差 -- -- -- 0.0471 0.0546 0.0655
行業(yè)平均 0.1603 0.3359 0.2651 0.4567 0.5933 0.7125
滬深300平均 0.5478 0.7297 0.5098 0.6264 0.7654 0.9268