棲霞建設(shè)(7.03,-0.11,-1.54%)(600533.sh)今年一季度銷(xiāo)售業(yè)績(jī)強(qiáng)勁恢復(fù)的消息，全然被淹沒(méi)在撲朔迷離的“退地”風(fēng)波中。這與土地市場(chǎng)重現(xiàn)火爆的背景形成鮮明對(duì)比。
4月底，棲霞建設(shè)在2008年的年報(bào)中坦言，“解除無(wú)錫九棉地塊土地合同，一定程度上減輕了公司的經(jīng)營(yíng)壓力”。一個(gè)月后，業(yè)界再度傳出消息，稱棲霞建設(shè)可能會(huì)將無(wú)錫東北塘鎮(zhèn)的項(xiàng)目退還給政府。據(jù)了解，上述兩幅地塊均在2007年7月27日拍下，且溢價(jià)突出。
“2007年中拿下的地塊，現(xiàn)在即使退地也在情理之中?，F(xiàn)在土地市場(chǎng)雖然回暖，可是開(kāi)發(fā)商相對(duì)理性，地價(jià)與房?jī)r(jià)的上揚(yáng)都沒(méi)有到達(dá)2007年的頂峰。”南京當(dāng)?shù)匾患议_(kāi)發(fā)商對(duì)cbn記者表示。
當(dāng)?shù)匾患已芯繖C(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，4月份華東城市公開(kāi)市場(chǎng)上出讓的土地中約60幅土地順利成交。這其中，成交地塊的總體溢價(jià)水平均保持在30%以上，但是大部分地塊仍是以起始價(jià)格成交。最終土地市場(chǎng)火爆的表象，實(shí)質(zhì)上可能僅是“少數(shù)派的狂歡”。
退地風(fēng)波
根據(jù)2007年7月份的成交記錄，棲霞建設(shè)獲得無(wú)錫錫山區(qū)東北塘鎮(zhèn)南部地塊的價(jià)格為17.3億元人民幣。幾乎在獲得東北塘地塊的同時(shí)，棲霞建設(shè)控股子公司——無(wú)錫棲霞建設(shè)有限公司(棲霞建設(shè)持有70%的股權(quán))競(jìng)得無(wú)錫市第九棉紡織廠地塊(下稱“九棉地塊”)，成交價(jià)格為8.05億元人民幣。
兩幅土地中，前者是棲霞建設(shè)擊敗數(shù)十家開(kāi)發(fā)商、以超過(guò)底價(jià)8億元的高差價(jià)競(jìng)得；九棉地塊則是經(jīng)過(guò)120多輪競(jìng)價(jià)，最終以高于出讓底價(jià)4.273億元的價(jià)格取得，樓面地價(jià)近5000元/平方米，而當(dāng)時(shí)周邊在售的紫金門(mén)等項(xiàng)目售價(jià)僅6000元/平方米左右。
時(shí)隔近2年后，棲霞建設(shè)選擇將這兩幅從多家開(kāi)發(fā)商手里“搶”得的地塊退還。“2009年3月28日，本公司與無(wú)錫市國(guó)土資源局簽署了解除無(wú)錫第九棉紡織廠地塊《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》協(xié)議書(shū)。”棲霞建設(shè)在年報(bào)中坦言。根據(jù)公司年報(bào)透露，退地原因是“拆遷難度較大”。但是，公司在2007年12月31日之前支付的2億元土地開(kāi)發(fā)費(fèi)，將用于抵沖公司在無(wú)錫另一幅地塊的土地出讓金，而非直接退還。
“除了已經(jīng)公告的退地內(nèi)容，目前，有關(guān)東北塘鎮(zhèn)的項(xiàng)目是否已退的消息還沒(méi)有明確。”棲霞建設(shè)的工作人員對(duì)cbn記者表示。截至去年底，公司已為東北塘地塊支付了9.83億元人民幣，超過(guò)了地塊土地凈地價(jià)格的一半。
cbn記者在該公司2008年的年報(bào)中發(fā)現(xiàn)，東北塘地塊的預(yù)計(jì)開(kāi)工時(shí)間是2007年7月，竣工時(shí)間為今年12月。但是，按照棲霞建設(shè)“2009年新開(kāi)工項(xiàng)目”的計(jì)劃，該公司在無(wú)錫的3個(gè)項(xiàng)目中，無(wú)錫濱湖區(qū)的“瑜景灣”和“無(wú)錫棲園”都有相應(yīng)的計(jì)劃開(kāi)工面積，只有東北塘地塊今年開(kāi)竣工計(jì)劃均為“0”。
年報(bào)顯示，2008年棲霞建設(shè)在無(wú)錫地區(qū)“未開(kāi)工規(guī)劃建筑面積”共180萬(wàn)平方米，其中錫山區(qū)的東北塘地塊就占128萬(wàn)平方米之多。棲霞建設(shè)坦言，兩幅高價(jià)土地給公司的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)了壓力。“作為市場(chǎng)中的一員，公司在2007年也難以獨(dú)立于當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)氛圍，在無(wú)錫和南京增加了兩個(gè)成本相對(duì)偏高的土地儲(chǔ)備，因此公司2008年的工作重點(diǎn)之一是如何盤(pán)活這些土地儲(chǔ)備”。
棲霞建設(shè)管理層則分析認(rèn)為，已經(jīng)解除的土地出讓合同“一定程度上減輕了無(wú)錫公司的經(jīng)營(yíng)壓力”。此外，根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，報(bào)告期公司對(duì)南京仙林2007g84地塊計(jì)提了存貨跌價(jià)準(zhǔn)備2380萬(wàn)元。
但棲霞建設(shè)亦明確表示，“將在行業(yè)低迷期密切關(guān)注土地市場(chǎng)的變化，抓住時(shí)機(jī)，適時(shí)增加一些具有良好發(fā)展前景的土地儲(chǔ)備”。
地價(jià)未大幅上揚(yáng)
就在棲霞建設(shè)陷入退地風(fēng)波之時(shí)，5月底，南京土地市場(chǎng)在斷糧3個(gè)月之后推出兩幅頂山地塊，均溢價(jià)成交，也開(kāi)創(chuàng)了自去年4月以來(lái)，南京土地市場(chǎng)首次溢價(jià)成交的新局面。
事實(shí)上，如大部分地產(chǎn)商一樣，棲霞建設(shè)一季度的運(yùn)營(yíng)情況也好過(guò)預(yù)期。公司一季度財(cái)務(wù)報(bào)告顯示，合同銷(xiāo)售面積7.57萬(wàn)平方米，合同銷(xiāo)售金額6.19億元，分別同比增長(zhǎng)了206%和149%，不但遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了區(qū)域市場(chǎng)的平均增長(zhǎng)率，甚至超過(guò)了公司2007年同期的銷(xiāo)售水平。
棲霞建設(shè)認(rèn)為，國(guó)家一系列的金融、稅收、土地等政策，有效刺激了樓市的回暖。同時(shí)預(yù)測(cè)，房地產(chǎn)行業(yè)最艱難的時(shí)刻已經(jīng)過(guò)去，2009年，市場(chǎng)將迎來(lái)深幅調(diào)整之后的逐步恢復(fù)。
接近棲霞建設(shè)的人士對(duì)cbn記者表示，在退掉2007年的高價(jià)地后，現(xiàn)在再去拿新的地塊，價(jià)格確實(shí)可以比2007高峰期更便宜。“因?yàn)橥恋厥袌?chǎng)剛剛呈現(xiàn)回暖的態(tài)勢(shì)，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商拿地謹(jǐn)慎，地價(jià)也沒(méi)有大幅上揚(yáng)。”
cbn記者通過(guò)南京中原地產(chǎn)房產(chǎn)研究中心公布的“南京市2009年第一季度土地運(yùn)行報(bào)告”了解到：今年第一季度，南京市國(guó)土局共推出15幅土地，流標(biāo)3幅，成交12幅，土地成交總面積為74.53萬(wàn)平方米。這一成交面積較2007年同期下降了70.36%，較2008年同期下降了51.89%。
3幅地塊流標(biāo)，意味著南京一季度土地流拍率高達(dá)20%。該中心研究總監(jiān)張君認(rèn)為，“這遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于去年同期水平”。同時(shí)不容小覷的是，在成交的12幅土地中，有11幅是底價(jià)成交。地價(jià)也并沒(méi)有想象中的快速上揚(yáng)。地處南京南部的江寧區(qū)今年一季度純住宅的平均樓面地價(jià)為1324元/平方米，2008年為2080元/平方米，下降幅度達(dá)36.3%。
“雖然江北兩塊溢價(jià)土地的競(jìng)拍過(guò)程比較激烈，但是土地成交價(jià)格并不高，開(kāi)發(fā)企業(yè)還是較理性。只是說(shuō)，在持續(xù)一年的土地低價(jià)成交后，此次土地溢價(jià)成交給后續(xù)南京的土地市場(chǎng)帶來(lái)了一定的信心。”南京工業(yè)大學(xué)天誠(chéng)不動(dòng)產(chǎn)研究所副教授吳翔華表示。