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地鐵樓盤并非個(gè)個(gè)都是“大牛股”
2009/6/3 9:43:20    http://m.18kuo.com

  地鐵的時(shí)尚、方便、快捷讓鄭州市民十分憧憬,投其所好,鄭州樓市“一夜之間”涌現(xiàn)出了近百家主打地鐵概念的樓盤。這些樓盤果真?zhèn)€個(gè)都是“潛力牛股”嗎?如果樓盤遠(yuǎn)離了宜居、舒適等居住者的價(jià)值需求,它還是理想的地鐵物業(yè)嗎?對(duì)此,業(yè)內(nèi)人士指出,對(duì)待“地鐵”概念樓盤一定要仔細(xì)甄別。

  地鐵概念提前透支

  早在鄭州地鐵尚在報(bào)建之時(shí),鄭州地鐵沿線大部分樓盤就已經(jīng)開始炒作地鐵概念。自今年年初,鄭州地鐵項(xiàng)目獲批之后,不少樓盤更是打出“本樓盤前行×米即是未來地鐵入口”、“乘地鐵×分鐘即可到達(dá)市中心商業(yè)廣場(chǎng)”、“地鐵1號(hào)線將從社區(qū)門口過”等宣傳語。但凡略微靠近規(guī)劃中的地鐵線路的樓盤,也都借勢(shì)貼上了“地鐵”標(biāo)簽。“地鐵”成了時(shí)尚、方便、快捷的代名詞。

  據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),在即將開建的地鐵1、2號(hào)線沿線,宣傳地鐵物業(yè)的在售樓盤就已經(jīng)超過20家,很多樓盤包括未來地鐵沿線兩公里范圍內(nèi)甚至更遠(yuǎn)的樓盤,都在銷售中打出了“地鐵牌”。

  這些樓盤的業(yè)主未來果真能夠享受到地鐵的方便與快捷嗎?有關(guān)專家對(duì)此持懷疑態(tài)度。王牌企劃董事長(zhǎng)上官同君表示,地鐵的直接影響范圍其實(shí)并不像很多開發(fā)商所宣傳的那么大,所謂的地鐵沿線物業(yè)一般是指地鐵出口處半徑為500米之內(nèi)的樓盤,而“地鐵效應(yīng)”比較明顯的主要是地鐵沿線的一些遠(yuǎn)郊樓盤。對(duì)于一些遠(yuǎn)離地鐵站的物業(yè),即使打起“地鐵牌”,投資者也不應(yīng)該受此吸引。

  “地鐵概念已經(jīng)被透支,消費(fèi)者在選擇時(shí)應(yīng)該謹(jǐn)慎,選擇真正的地鐵物業(yè),而不應(yīng)該盲目,一看到地鐵兩字就頭腦發(fā)熱。”上官同君這樣表示。

  業(yè)內(nèi)人士指出,“地鐵牌”并不是保障居住價(jià)值的靈丹妙藥,對(duì)于一些距地鐵站點(diǎn)一兩公里遠(yuǎn),卻大打地鐵物業(yè)旗號(hào)的樓盤,購(gòu)房者應(yīng)該保持冷靜和理性。

  地鐵樓盤遠(yuǎn)近有度

  地鐵線路將主要經(jīng)過城市中心繁華街區(qū)或大型居住社區(qū),匯集了大量人流、物流、信息流和資金流,毫無疑問,這將給城市帶來更多商氣,給沿線居民購(gòu)物、娛樂、休閑帶來更多的便利,但是不是樓盤離地鐵口越近就越好呢?業(yè)內(nèi)專家的回答是否定的,他們認(rèn)為,地鐵在帶來交通便捷和超強(qiáng)人氣的同時(shí),也會(huì)影響居住的私密性。據(jù)有關(guān)研究顯示,從安全性和私密性角度而言,居民住宅社區(qū)入口與地鐵站入口之間的距離最好保持一定的距離,人流量較大的主要站口與住宅社區(qū)之間應(yīng)距離200~300米。

  業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,一些與地鐵站點(diǎn)過于“親密”的樓盤人流量較大,周邊可能存在噪聲,小區(qū)私密性不好等問題。作為高品質(zhì)的地鐵樓盤,應(yīng)針對(duì)這些問題在入口圍合、安防系統(tǒng)、后期物業(yè)服務(wù)等方面采取應(yīng)對(duì)舉措,保障業(yè)主既可享受地鐵的便利,又有相對(duì)幽靜居住的環(huán)境。

  地鐵樓盤的“短板”

  業(yè)內(nèi)人士分析說,地鐵線路將主要經(jīng)過城市中心繁華街區(qū)或大型居住社區(qū),匯集了大量人流、物流、信息流和資金流,毫無疑問,這將給城市帶來更多商氣,給沿線居民購(gòu)物、娛樂、休閑帶來更多的便利,但地鐵運(yùn)營(yíng)帶來交通便捷性和超強(qiáng)人氣、商氣的同時(shí)也會(huì)影響居住的私密性。地鐵樓盤在帶來交通便捷的同時(shí),也帶來了大量人流,不過這是一柄雙刃劍,人流在吸引商家、豐富社區(qū)周邊商業(yè)配套的同時(shí),也使得小區(qū)周邊的治安情況復(fù)雜化。有關(guān)研究顯示,從安全性和私密性角度而言,居民住宅社區(qū)入口與地鐵站入口之間的距離最好保持一定的距離,人流量較大的主要站口與住宅社區(qū)之間應(yīng)距離200米~300米。

  此外,如果樓盤面積過大,就會(huì)有部分業(yè)主實(shí)際上距離地鐵交通較遠(yuǎn),即使步行到社區(qū)門口也要較長(zhǎng)時(shí)間,樓盤的交通優(yōu)勢(shì)也就被削弱了。一般來說,地鐵周邊在一定程度上都存在噪聲、振動(dòng)、人流量大等問題,對(duì)于周邊環(huán)境要求較高的購(gòu)買者,緊挨著地鐵的項(xiàng)目并不是最好選擇,因此地鐵和住宅兩者最好保持一定距離。

  隨著時(shí)間的推移,軌道交通對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響會(huì)減弱。因?yàn)殡S著交通設(shè)施在城市眾多區(qū)域中的陸續(xù)投入,可達(dá)性將在城市交通網(wǎng)絡(luò)中普及,造成可達(dá)性的相對(duì)價(jià)值就降低了,而軌道交通對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響又是通過可達(dá)性來改變的,因此軌道交通對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響就減弱了;另一方面,軌道交通對(duì)沿線房地產(chǎn)價(jià)值的影響具有超前性和當(dāng)期性,前兩年對(duì)軌道交通的炒作已經(jīng)使得周邊樓盤的價(jià)值被過度透支了。

  補(bǔ)充條款事先寫

  河南嘉泰律師事務(wù)所張紅青律師提醒說,地鐵的規(guī)劃與建設(shè)是市政工程,與房產(chǎn)開發(fā)商無關(guān)。在市政建設(shè)過程中,不能排除客觀原因或政策原因?qū)е萝壍澜煌ǖ囊?guī)劃被調(diào)整的可能。如站點(diǎn)被取消或是被延期、路線或站點(diǎn)發(fā)生變更等情況。對(duì)于以上在軌道交通中出現(xiàn)的情形,如果購(gòu)房者購(gòu)房時(shí)看中的主要是樓盤在地鐵沿線,那么,購(gòu)房者應(yīng)在購(gòu)房前就與開發(fā)商作出合理的約定,即在合同補(bǔ)充條款中協(xié)商約定請(qǐng)求解除合同或按約定的比例降低 房?jī)r(jià)的權(quán)利條款。比如,若站點(diǎn)被取消,購(gòu)房者應(yīng)事先和開發(fā)商約定,在合同后附補(bǔ)充條款:如因客觀原因?qū)е萝壍澜煌ň€路(站點(diǎn))被取消,乙方(消費(fèi)者)有權(quán)單方面取消合同,雙方另有約定除外。關(guān)于賠償問題,雙方可以作相應(yīng)約定。

  一些開發(fā)商在樓盤銷售前期為了促銷給購(gòu)房者以口頭的承諾,比如某樓盤在樓盤宣傳冊(cè)上寫道:本樓盤距地鐵站500米。而購(gòu)房者在買房后發(fā)現(xiàn)到地鐵站點(diǎn)的距離并不像開發(fā)商說的那樣近,實(shí)際情況是坐公交車還需15分鐘。追問開發(fā)商,得到的說法是,“我們說的500米是直線距離”。張紅青支招說,如發(fā)生上面這個(gè)問題,應(yīng)事先在合同后的補(bǔ)充條款里約定相對(duì)規(guī)范的說法:“距地鐵站實(shí)際路程××米”。

  區(qū)域不同升值有別

  以北京、上海等大城市的經(jīng)驗(yàn),地鐵的開通往往意味著沿線區(qū)域在一定時(shí)間內(nèi)迅速?gòu)闹苓厖^(qū)域突圍,成為地價(jià)房?jī)r(jià)上漲最快的區(qū)域,像北京的望京、回龍觀地區(qū),地鐵開通后迅速發(fā)展成為超過1千萬平方米的大型居住區(qū),隨之帶來的是大型商業(yè)如宜家、沃爾瑪?shù)鹊娜腭v,物業(yè)價(jià)值迅速被拉升。

  但是,不同的區(qū)域地鐵的拉動(dòng)力都一樣嗎?對(duì)此,怡豐置業(yè)營(yíng)銷總監(jiān)王龍表示,很多人抱著投資的目的購(gòu)買地鐵住宅物業(yè),他們參考的可能是香港地鐵開通后,部分區(qū)域平均升值近50%的成績(jī),但事實(shí)上地鐵作為交通工具,對(duì)不同區(qū)域的樓盤有不同的拉動(dòng)作用,作為投資者或自住置業(yè)者,應(yīng)該區(qū)分對(duì)待。

  王龍認(rèn)為,原來配套完善的片區(qū)內(nèi)樓盤升值空間不會(huì)太大,投資者在購(gòu)買這一區(qū)域地鐵沿線的房產(chǎn)時(shí),可以把地鐵作為一種附加值,但最好不要抱過高期望,在交通、商業(yè)配套等方面上升空間較大的片區(qū),投資也許還能收到較好的收益。比如,從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度出發(fā),地鐵開通后,三環(huán)外區(qū)域的物業(yè)就可能比市中心的物業(yè)升值幅度更大。從這個(gè)角度說,地鐵沿線物業(yè)也具有不同的升值潛力,而不是一些開發(fā)商一味宣稱的高標(biāo)準(zhǔn)投資回報(bào)率。

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