作為企業(yè)的所有者，其衡量公司業(yè)績(jī)水平的最重要指標(biāo)便是凈資產(chǎn)收益率，該指標(biāo)代表著投資最終的回報(bào)率。根據(jù)杜邦分析體系，凈資產(chǎn)收益率可以轉(zhuǎn)化為銷售凈利率、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和權(quán)益乘數(shù)的乘積。通過(guò)提高這三大財(cái)務(wù)比率可以使公司業(yè)績(jī)上升。而銷售凈利率又與銷售毛利率直接相關(guān)。
具體到一般的企業(yè)經(jīng)營(yíng)，三大財(cái)務(wù)指標(biāo)放大的表現(xiàn)，一是通過(guò)提高產(chǎn)品售價(jià)來(lái)提高銷售凈利率；二是通過(guò)降價(jià)促銷的手段提高回款速度以加快資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，相當(dāng)于“薄利多銷”；三是通過(guò)放大負(fù)債率和財(cái)務(wù)杠桿，增加權(quán)益乘數(shù)。按照慣例，一個(gè)行業(yè)的負(fù)債率變化不大，基本處于穩(wěn)定的區(qū)間，而且提高負(fù)債率將加大企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；因此，為提高凈資產(chǎn)收益率，大多數(shù)企業(yè)是在銷售凈利率和資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率上做文章。
但就房地產(chǎn)而言，近幾年來(lái)，我們看到追求毛利率遠(yuǎn)勝于追求資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。據(jù)wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，剔除st后，2008年已公布年報(bào)的房地產(chǎn)公司平均凈資產(chǎn)收益率為9.91%，比上一年下降近六個(gè)百分點(diǎn)；資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.3，同比下降約21%；權(quán)益乘數(shù)為2.85，同比下降約25%。
這意味著，房地產(chǎn)企業(yè)要想提高凈資產(chǎn)收益率，必須在提高毛利率上下工夫。實(shí)際上，“提價(jià)”是地產(chǎn)企業(yè)最常用的手段。
業(yè)內(nèi)專家分析，這與行業(yè)開(kāi)發(fā)的特殊性有關(guān)，也與房地產(chǎn)行業(yè)集中度低有關(guān)。在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、且土地要素獲取的不確定性，造成了開(kāi)發(fā)商更傾向于通過(guò)“捂盤(pán)”賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)，來(lái)提高收益率。在行業(yè)景氣高漲時(shí)如此，在市場(chǎng)低迷時(shí)也是如此。而行業(yè)集中度低，大企業(yè)市場(chǎng)份額少，多數(shù)小開(kāi)發(fā)商后續(xù)開(kāi)發(fā)能力低，也造成了追求毛利率的現(xiàn)實(shí)。
目前，國(guó)房景氣指數(shù)處于歷史低位，今年一季度全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比下降40%，新開(kāi)工面積下降16%。在此背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存消化稍顯好轉(zhuǎn)，資金壓力略顯緩解；開(kāi)發(fā)商降低銷售率、提高銷售價(jià)格的說(shuō)法和做法又開(kāi)始抬頭。
其實(shí)，資金流動(dòng)速度對(duì)企業(yè)盈利同樣具有重要意義。大企業(yè)常常用提高資金使用效率來(lái)提高自身的收益水平。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)，萬(wàn)科從獲取土地到開(kāi)始售房通常僅需9-12個(gè)月。資金周轉(zhuǎn)速度提升直接帶動(dòng)企業(yè)利潤(rùn)增加。
專家指出，當(dāng)房地產(chǎn)商認(rèn)為拿地價(jià)格較高而 房?jī)r(jià)較低時(shí)，可能會(huì)推遲項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。而項(xiàng)目周期過(guò)長(zhǎng)將意味著增加無(wú)效成本，影響企業(yè)資金運(yùn)作，致使財(cái)務(wù)成本趨高。在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)，開(kāi)發(fā)企業(yè)由于各個(gè)項(xiàng)目拿地成本、開(kāi)發(fā)成本不同，房地產(chǎn)商一般會(huì)通過(guò)其他在售項(xiàng)目熨平成本。在實(shí)際操作中，各項(xiàng)目虧損推盤(pán)以求回款的概率很小。開(kāi)發(fā)商顯然更傾向于推遲開(kāi)發(fā)、退地等方式降低供應(yīng)來(lái)保住房產(chǎn)價(jià)格。
目前，雖然信貸利率較低，部分大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)較易獲得低成本金融支持，但多數(shù)開(kāi)發(fā)商對(duì)進(jìn)一步拿地持謹(jǐn)慎態(tài)度，這也反映了目前房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的某種邏輯。
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