“如果說去年這時候房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈只能打30分的話，現(xiàn)在總體狀況應(yīng)該可以打到70分了。”莫尼塔投資分析師王沛表示。
一年以來，房地產(chǎn)開發(fā)商的手頭還沒有像現(xiàn)在這么寬綽過。加上4月14日方興地產(chǎn)與中行簽訂200億元授信協(xié)議，今年地產(chǎn)商獲得100億元規(guī)模以上的授信總額便已達到880億元之巨。加上小規(guī)模的授信，目前地產(chǎn)商銀行授信早已突破千億元。
不過銀行授信畢竟與實際拿到的資金還有出入，何況一季度的信貸井噴未必會持續(xù)下去，開發(fā)商的資金來源還需頗費思量。幸好，在信貸即將“稍息”，債券“原地立正”的狀況下，第三板斧股權(quán)融資即將“出列”。
“隨著資本市場的好轉(zhuǎn)，饑渴已久的房地產(chǎn)商新一輪的股權(quán)融資大潮將在隨后來臨。”一位地產(chǎn)研究員預(yù)測。
融資壓力猶存
隨著天量信貸的開閘和一季度銷量的持續(xù)旺盛，開發(fā)商迎來了久違的內(nèi)外部融資兩股暖流交匯。
“目前開發(fā)商的資金狀況環(huán)比來看已經(jīng)大大改善，到位資金從去年10月份開始就在持續(xù)反彈。”王沛表示，如果將開發(fā)貸款增速和新開工面積增速之間的差值作為衡量地產(chǎn)商資金鏈的指標(biāo)，這個指標(biāo)自去年10月份到今年2月份一直處于上行的趨勢中。
而根據(jù)一位房地產(chǎn)股研究員的分析，在去年緊張的氣氛下，現(xiàn)金流狀況良好的公司股價比資金吃緊的公司走勢明顯要好，然而從去年11月份開始，隨著銷售情況的見底和破產(chǎn)之虞的解除，資本市場這種對資金風(fēng)險的擔(dān)憂已經(jīng)開始緩解。
不過銀行的“善門”能開多久尚不確定，但從以往的慣例來看，開發(fā)商的神經(jīng)還需要緊繃起來。
一位銀行人士表示，一般來說，銀行的放貸高峰期處于一季度。而根據(jù)國務(wù)院政府工作報告，今年信貸總量目標(biāo)是5萬億元以上。而一季度新增信貸就已經(jīng)達到了4.58萬億元，占到全年信貸目標(biāo)總量的92%。
“考慮到去庫存化結(jié)束之初和財政政策相關(guān)項目上馬初期是資金需求的峰值，而票據(jù)融資比例則可能面臨銀行投放意愿減弱和政府監(jiān)管加強的影響進一步降低，因此預(yù)期二季度的信貸總量將出現(xiàn)逐月下降趨勢。”長江證券宏觀經(jīng)濟分析師李冒余指出。
莫尼塔首席經(jīng)濟學(xué)家蘇暢的看法稍微樂觀，他認(rèn)為二季度的信貸增量還會比較強，到三季度才會出現(xiàn)收緊信貸的信號。同時，開發(fā)貸款的收緊會比整體信貸稍晚一些。
另一方面，密集的信貸顯然還不足以讓開發(fā)商徹底解渴。香港地產(chǎn)大鱷新鴻基最近表示，將會推遲一年償還銀行貸款；剛剛獲得投資機構(gòu)踴躍參與增發(fā)的云南城投還沒有來得及慶祝，便再度伸手向大股東借款20億元；而去年吃了短期融資券甜頭的中大股份則表示，將會繼續(xù)申請短期融資券支持房地產(chǎn)開發(fā)。
更讓開發(fā)商們感到尷尬的是，在地方稅務(wù)機構(gòu)的欠稅大戶黑名單上，地產(chǎn)企業(yè)總是名列前茅，從一定程度上也顯示開發(fā)商的拮據(jù)狀況依舊。
“盡管近期銷售額強勁，內(nèi)地開發(fā)商面臨的融資壓力仍未得到緩解，開發(fā)商還存在很大的現(xiàn)金流壓力。”ubs瑞銀分析師王震宇表示。
股權(quán)融資開閘
上半年信貸到位，下半年從債市和股市尋求新的融資渠道，似乎已經(jīng)成為開發(fā)商每年必經(jīng)的“三板斧”輪回。
根據(jù)企業(yè)融資的“啄食循序理論”，公司外部融資傾向的先后順序分別是銀行貸款、債券和股權(quán)融資，目前開發(fā)商的融資路徑與啄食理論不謀而合，但是初衷卻大相徑庭。由于信貸在一季度的集中放量以及債券市場的前途未卜，地產(chǎn)商不得不集體揮出股權(quán)融資這第三板斧。
根據(jù)中金公司的統(tǒng)計，目前地產(chǎn)上市公司中共有21 家a 股公司和3 家h 股公司提出發(fā)債計劃，其中12家已經(jīng)獲得證監(jiān)會批準(zhǔn)，剛至半數(shù)。
分析人士認(rèn)為，地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流雖然已經(jīng)開始改善，但相對于發(fā)債評級標(biāo)準(zhǔn)來講仍然不足，多家h股地產(chǎn)商負(fù)債率仍然在100%以上；加上近日中資地產(chǎn)股在海外債方面的“糟糕表演”，房地產(chǎn)公司債的發(fā)行還將會遭遇信用水平方面的質(zhì)疑。
相比公司債的窘境，喑啞許久的股權(quán)融資卻重新迎來了曙光。今年以來，已經(jīng)先后有保利地產(chǎn)、榮盛發(fā)展、深振業(yè)、金地集團和st天華等地產(chǎn)公司提出增發(fā)方案，萬科、上實發(fā)展等公司在年報中提出在適當(dāng)時機啟動股權(quán)融資，香港上市的世茂房地產(chǎn)和海港企業(yè)也提出了配股的申請，股權(quán)融資沖動正在暗流洶涌。
美都控股的定向增發(fā)過會已經(jīng)成為市場對于股權(quán)融資開閘的論據(jù)，有地產(chǎn)分析員認(rèn)為，4月份將是地產(chǎn)增發(fā)潮的起點。
“從去年以來折戟增發(fā)的公司太多了，被否掉的，自己停掉的，這就積累了很強烈的資本市場融資需求。隨著目前資本市場的轉(zhuǎn)好，這種被積壓的需求會選擇集中釋放出來。”王沛表示。
地產(chǎn)分析師指出，現(xiàn)在提出增發(fā)方案，要經(jīng)過幾個月的審核批復(fù)，到實施的時候正好是信貸收緊之際，從時機拿捏上可以讓資金來源咬弦，地產(chǎn)商的苦心可想而知。
然而這份苦心卻未必得到投資者的體諒。中銀國際地產(chǎn)分析師田世欣表示，世茂房地產(chǎn)配股融資償還銀團貸款，可能會引發(fā)市場對其他負(fù)債率較高或現(xiàn)金流緊張的開發(fā)商效仿其做法的擔(dān)憂；瑞銀ubs更是在近期發(fā)表報告，將富力地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、雅居樂和綠城中國列為可能融資的“急先鋒”。
“融資圈新錢還舊錢”的做法是否會導(dǎo)致市場對新一輪的股權(quán)融資產(chǎn)生像去年一樣的恐慌？王沛認(rèn)為，投資者和股東應(yīng)該更加理性面對開發(fā)商的融資需求邏輯。
“在目前開發(fā)商普遍對后市預(yù)期較弱的背景下，融資進行新的項目開發(fā)反而會引發(fā)更大的風(fēng)險。而以增發(fā)配股來緩解財務(wù)壓力，從長期來看對股東是有益的。”王沛表示。