地段也將成為經(jīng)濟(jì)適用房炫耀的資本。
在上海中內(nèi)環(huán)區(qū)域，如靜安江寧、楊浦新江灣城、普陀長風(fēng)等地區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊上，一批經(jīng)濟(jì)適用房準(zhǔn)備開建。經(jīng)濟(jì)適用房位于外環(huán)的格局將有所改變。
優(yōu)質(zhì)地段
3月底，上海幾個(gè)區(qū)縣規(guī)劃網(wǎng)站上陸續(xù)公布了經(jīng)濟(jì)適用房地塊控制性規(guī)劃條件征詢意見。其中，幾幅經(jīng)濟(jì)適用房地塊位于市中心的優(yōu)質(zhì)地段，格外引人關(guān)注。
普陀區(qū)規(guī)劃局一共公布了5幅經(jīng)濟(jì)適用房地塊，其中有3幅地塊“身價(jià)非凡”，有樓市中人們耳熟能詳?shù)闹羞h(yuǎn)兩灣城、長風(fēng)地區(qū)和曹陽社區(qū)；閘北區(qū)公布2幅經(jīng)濟(jì)適用房地塊，其中有知名的熱點(diǎn)板塊大寧社區(qū)；此外，靜安區(qū)也公布一幅經(jīng)濟(jì)適用房用地，位于江寧社區(qū)。
普陀區(qū)規(guī)劃局有關(guān)工作人員向早報(bào)記者表示，由于地塊地理位置比較突出，已經(jīng)有許多人過來詢問，表達(dá)意見。首先是位于內(nèi)中環(huán)的一幅優(yōu)質(zhì)地塊。地塊是普陀區(qū)中山北路地塊中的b20—02地塊，位于中山北路社區(qū)，中山北路南側(cè)，交通路北側(cè)。從地理位置來看，中山北路地塊緊挨軌道交通3號(hào)線的中潭路站，與內(nèi)環(huán)知名的樓盤中遠(yuǎn)兩灣城的北界連成一片。還有一地塊位于中環(huán)內(nèi)。該地塊為普陀區(qū)上糧二庫二地塊，位于云嶺西路、真光路、光復(fù)西路、祁連山路的圍合區(qū)域之內(nèi)。地塊南面靠近蘇州河、東靠中環(huán)線，與在建中的長風(fēng)生態(tài)園區(qū)接近。從 房價(jià)來看，該區(qū)域在整個(gè)中環(huán)內(nèi)較為突出，價(jià)格已經(jīng)達(dá)到15000元/平方米。
就連靜安區(qū)的高規(guī)格地段上也出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)適用房用地。地塊便是江寧社區(qū)013—2地塊(南洋電機(jī)廠地塊)，位于昌平路、常德路西北角地塊內(nèi)。該地塊被大片住宅小區(qū)包圍，商業(yè)配套較好，而周邊一 二手房均價(jià)都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過20000元/平方米。
此外，2月初城投在著名的楊浦新江灣城內(nèi)以低價(jià)拿下了一幅經(jīng)濟(jì)適用房地塊。而同樣是在新江灣城，眾多地產(chǎn)巨頭如合生珠江、仁恒置業(yè)、美國鐵獅門等都曾以高價(jià)拿下土地，開發(fā)商品住宅。
不難發(fā)現(xiàn)，此次在中心優(yōu)質(zhì)地塊上建造經(jīng)濟(jì)適用房，突破了經(jīng)適房一貫的“近郊”法則。對(duì)此楊紅旭表示，這是經(jīng)濟(jì)適用房在選址方面的一種進(jìn)步，有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房的銷售。“住房保障用地存在矛盾，過去保障性住房多建于郊區(qū)，甚至遠(yuǎn)郊，全國各地也都出現(xiàn)過部分經(jīng)濟(jì)適用房賣不出去的現(xiàn)象。”
50%開發(fā)模式
經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)模式在上海也正在創(chuàng)新。
有知情人透露：“為鼓勵(lì)本地企業(yè)拿出土地參與經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，上海市制定政策允這些土地不必全部建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，在滿足經(jīng)適房不低于50%的要求下，其余部分企業(yè)可以開發(fā)普通商品房，進(jìn)行對(duì)外銷售。”
其中上海地產(chǎn)集團(tuán)、錦江集團(tuán)、建工集團(tuán)、城建集團(tuán)、城投公司等眾多上海本地大型企業(yè)成為經(jīng)濟(jì)適用房重要參建方。另據(jù)知情人士透露，目前至少有13個(gè)上海本地國企拿出了21幅土地參與建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房。“來自這些本地國企集團(tuán)的土地面積達(dá)到148.1萬平方米，已經(jīng)超過了今年規(guī)劃的30個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目總土地面積的一半。”
值得注意的是，這些土地中有不少便位于市中心區(qū)域。上海市住房保障和房屋管理局局長劉海生也曾坦言，經(jīng)適房的選址，在上海目前的情況下，全部建在市中心非常困難。而本地大型企業(yè)集團(tuán)，手頭有豐富的、有待激活的土地資源，為上海的新模式醞釀提供了可能。
楊紅旭介紹，市區(qū)或近郊土地比較稀缺，越是大城市，越是如此，由于歷史原因，事實(shí)上許多土地控制在各類企事業(yè)單位手中。“這種做法對(duì)于政府和企業(yè)來說是一種雙贏。一方面可以減輕地方政府的負(fù)擔(dān)，加快經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)步伐，另一方面也能盤活國企擁有的存量土地，自己也能開發(fā)部分商品房銷售。”
房價(jià)之差
當(dāng)市中心優(yōu)質(zhì)地段、毗鄰知名社區(qū)的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)起步后，市場(chǎng)會(huì)做何反應(yīng)？
上述中山北路地塊中b20—02地塊，用地面積約為16800平方米，而規(guī)劃的經(jīng)濟(jì)適用房建筑面積占總面積的50%，即將建造占地面積為8400平方米的經(jīng)濟(jì)適用房。在其附近便是內(nèi)環(huán)著名大盤中遠(yuǎn)兩灣城。資料顯示，中遠(yuǎn)兩灣城目前均價(jià)為22000元/平方米。
薛建雄分析強(qiáng)調(diào)，這些經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)入市場(chǎng)之后，肯定會(huì)對(duì)區(qū)域周邊的中低檔樓盤帶來非常大的沖擊，對(duì)周邊項(xiàng)目的定價(jià)方面也會(huì)造成一定影響。不過，對(duì)高檔樓盤沖擊可能并不大，因?yàn)樗鼈兊目驮床罹噍^大。
而從總體未來供應(yīng)來看，經(jīng)濟(jì)適用房同樣也給商品房帶來壓力。相關(guān)規(guī)劃顯示，未來5年上海新開工住房建筑面積約為9300萬平方米，其中新建、配建經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房共計(jì)2000萬平方米，意味著平均每5套新建住宅中，就有1套經(jīng)濟(jì)適用房或廉租房。此外，本地國企參建經(jīng)濟(jì)適用房，依據(jù)不得低于50%的比例的開發(fā)模式，同一小區(qū)將有一半是經(jīng)濟(jì)適用房，一半是商品房，這對(duì)于項(xiàng)目自身的商品銷售來說，銷售同樣被視為一個(gè)難題。
“這會(huì)讓其同小區(qū)的商品房價(jià)格受到抑制。如果這些樓盤定價(jià)較高，銷售就可能會(huì)受到經(jīng)濟(jì)房很大的沖擊。”薛建雄指出。