步入四月天，意味著今年第一季度的蘇州樓市該有個階段性的成果了。與日漸變暖的春天一樣，樓市在牛年的前三個月，經(jīng)多方合力上演了一波”暖春”行情。根據(jù)前三個月成交初步匯總：蘇州市09年第一季度住宅類房源成交10776套。不論是同比08年第一季度的7744套，還是環(huán)比08年最后一季度的9121套，09年第一季度樓市 “量升”，價格也有所回調(diào)。就連四月初的清明節(jié)小長假，都還掀起一波購房潮。人們不禁要問，照這樣的態(tài)勢，樓市是不是已經(jīng)回暖立春了?
一季度土地市場
綜合商業(yè)用地成主流
商品房的成本中，土地成本占了一定的比例，因此土地拍賣會上可以看出一點定價的微妙動向?？墒侨齻€月來的土地拍賣會上，卻鮮見住宅類的土地露面。 09年第一季度，蘇州土地成交量不高，成交地塊總建筑面積23萬多平方米，其中住宅為2.23萬平方米，而綜合商業(yè)用地明顯占了大頭。
綜合商業(yè)用地部分用于批發(fā)零售、部分用于鄰里中心功能配套、部分用于住宿餐飲、部分用于商務(wù)金融，應(yīng)用范圍廣泛，主要用來增進區(qū)域配套，完善區(qū)域商業(yè)服務(wù)壞境。從成交地塊的區(qū)域來看，高新區(qū)西北板塊，商業(yè)配套用地成交量較大，一方面由于北部板塊有科技園等辦公氛圍形成，人氣有一定聚集，另一方面新區(qū)北部板塊在售樓盤眾多，部分房源已經(jīng)交房，居住氛圍日漸形成，綜合商業(yè)用地的推出將進一步完善區(qū)域的配套。
從另外一個角度來審視，在07年瘋狂拿地后，不少房產(chǎn)商手中并不缺地，缺的是沒有被激發(fā)出來的購買力。因此，從第一季的土地市場來看，今年樓市更多是消化庫存。
一季度商品房供應(yīng)
“擠牙膏式”的老盤加推
第一季度，連看兩場房交會的人普遍有這樣的感受，樓盤“老面孔”居多，多以加推提供部分房源來吸引注意力。 “09年開局，樓市的行情實在看不清，不可能一下就是大舉動，但也不能一點都沒有舉動。甩一點促銷、推一點新房源，邊走邊看。 ”園區(qū)一樓盤營銷總監(jiān)道出了不少同行共同的念頭。這也為一季度樓市推盤定下了一種基調(diào)。
整體來看，09年第一季度受 08年整體成交量低迷的影響，上市量有所下滑，但由于08年底市場的小幅回升，以及2月免稅購房活動的推動， 09年第一季度的上市量整體還算充裕，相比去年同期下滑不大。
從上市區(qū)域來看，吳中區(qū)環(huán)比變化較大，去年年底吳中區(qū)政策保障性住房成交火熱，為之儲備的上市量自然規(guī)模較大。同時大量商業(yè)項目的推盤，以及新盤錦澤苑、誠河新旅城的別墅上市等，整體商品房的上市較為充足;而09年一季度，吳中區(qū)新開盤方面僅有新城金郡，而且新城金郡的第一期開盤也僅推4萬方左右，其他為部分項目的后續(xù)推盤，因而環(huán)比降幅較大。其他區(qū)域上市量方面也有所減小。不過隨著政府和開發(fā)商的優(yōu)惠讓利策略使市場的成交人氣有很大轉(zhuǎn)折，而開發(fā)商也看到調(diào)價后的市場積極狀態(tài)，針對剛性需求群體的有效房源上市相比去年明顯有所加大，09年第一季度前期的樓市回暖也給了開發(fā)商較大信心，因而3月份針對春季房交會的上市量也較為充足，房產(chǎn)商推盤的熱情開始走高。
與頻繁推盤同時存在的現(xiàn)象，是許多樓盤“擠牙膏式”的推盤方式。蘇城一代理公司市場分析專員稱，開發(fā)商能在短時間內(nèi)接連加推房源，顯然是有充足的準備的：先拿出一批，一般是幾百套房源的預(yù)售證，然后根據(jù)具體情況少量推——這是一種策略。先以少量樓盤“試水”市場，如果發(fā)現(xiàn)客戶群比較大，就以迅雷不及掩耳之勢，火速加推;如果得不到市場認同，也影響不了大局，畢竟推的比較少，同時也方便及時調(diào)整策略——這顯然已經(jīng)成為許多樓盤的集體共識。
對此，一位業(yè)內(nèi)人士的話顯然能夠說明開發(fā)商的用心：“現(xiàn)在大家都講銷售率的問題，如果一下子開出太多，即使賣得不錯，可是銷售率不好看。一點點加推，就會給人一銷售就基本賣光的感覺。對于購房者來說，每次能買到新推的房源，感覺也會比較好。 ”
一季度商品房銷售
過萬套房熱賣的“三棒接力”
一季度區(qū)域成交(表格一) 數(shù)據(jù)整理：365地產(chǎn)家居網(wǎng)研究機構(gòu)(注：受蘇州官網(wǎng)系統(tǒng)不穩(wěn)定影響，3月19日以后的數(shù)據(jù)有誤差，使得09年3月的成交數(shù)據(jù)整體偏小，數(shù)據(jù)整理：365地產(chǎn)家居網(wǎng)研究機構(gòu))
季度銷售環(huán)比情況(表格二)
一季度成交均價(元/平方米)環(huán)比圖(表格三)
蘇州市09年第一季度住宅類房源成交10776套，成交面積為1306516.67平方米，成交均價為6453.88元/平方米。各區(qū)域具體成交信息見下表：
從以上三組對比數(shù)據(jù)來看，2009年第一季度，蘇州樓市的成交表現(xiàn)可以用“出色”來形容，雖然08年年末，蘇州房地產(chǎn)市場低迷得讓開發(fā)商和購房者都沒有了信心，但是09年第一季度以來，通過免稅購房節(jié)的帶動和開發(fā)商的大幅度讓利等活動，使得剛性需求開始釋放，蘇州樓市成交量升。再從09年第一季度與08年第四季度相比，開發(fā)商最明顯的變化是從不愿意降價轉(zhuǎn)變?yōu)椴坏貌唤祪r，并且不得不大幅降價。購房者則從原先的觀望政策、觀望房價轉(zhuǎn)變?yōu)殚_始尋找適合自己的房子，理性出手。這兩大轉(zhuǎn)變改變了蘇州樓市低迷，僵持，博弈的狀態(tài)，進入了一個價格理性回歸，購房者理性購房的樓市調(diào)整期。
蘇州第一季度樓市熱賣過萬套房，這背后的動力源自何方?不難發(fā)現(xiàn)，有三股力量以接力的態(tài)勢，刺激著樓市復(fù)蘇。
“接力第一棒”：在免稅購房節(jié)及開發(fā)商大幅讓利等一系列活動的推動下，使得在售樓盤的整體均價有所下降，而剛性需求一貫對于價格的變動異常敏感，因此，大幅度的降價總是帶來市場剛性需求的釋放。在免稅購房節(jié)的最后幾天，蘇州樓市的成交量有突破性的增長。
“接力第二棒”：在免稅購房節(jié)之后，市場的剛性需求已經(jīng)被拉動，購房人氣有所聚集，因此在購房節(jié)結(jié)束以后，開發(fā)商為了乘勝追擊，依然保持了較大幅度的讓利，被拉動的市場人氣在購房節(jié)之后并沒有減退，依然持續(xù)，以園區(qū)為代表區(qū)域。
“接力第三棒”：持續(xù)了購房節(jié)的熱潮后，為了迎接3月的房交會，新房源的上市量開始增加，新開樓盤為剛性群體帶來了更多的選擇，3月的新開樓盤明顯以中小戶型為主打產(chǎn)品，充分迎合了目前買方市場的需求，開發(fā)商希望可以盡快地去化庫存房源和新開房源，減輕資金方面的壓力，這樣的心理給了購房者較好的購房時機，一方面，可選房源量明顯增加，另一方面價格的回調(diào)是必然的趨勢。
2009年第一季度，是蘇州樓市經(jīng)歷了08年蕭條后的第一個市場放量期。蘇州樓市第一季度無論是相比去年同期還是08年第四季度成交量，都有較大幅度的增長，且實際商品房成交均價上也有一定的下滑，這就是09年樓市的真實反映，價格的下調(diào)帶動熱銷。從第一季度熱銷的樓盤如新城金郡、中海國際社區(qū)、雅戈爾瀟邦等成交來看，60%以上都是針對剛性需求的中小戶型房源，而相比去年，這些樓盤在開盤價格上多少都有一些調(diào)整，這也將是09年樓市的主旋律，房價的理性回歸和剛性需求的釋放將是市場真正回暖的關(guān)鍵。
二季度樓市預(yù)測
量價穩(wěn)定的可能性增大
蘇州的剛性需求在第一季度被全面拉動，縱然，現(xiàn)在說蘇州樓市確定回暖為時過早，但是目前蘇州樓市的人氣，確實給了開發(fā)商和購房者更大的信心。從全國的大面預(yù)測來看：由于今年一季度全國樓市的普遍反彈，二季度樓市量價穩(wěn)定的可能性增大。 6月份將是一個關(guān)鍵時間節(jié)點，如果二季度成交量能持續(xù)回升，樓市有望6月份之后真正企穩(wěn)。對此，蘇州業(yè)內(nèi)給出的理由是：“因為第一輪“自住性需求”還沒有釋放完，而第二輪“改善性需求”也才剛剛在兩會上定調(diào)，預(yù)計6月份是一個時間節(jié)點。 ”
行情是一步步走出來了，如果說6月的預(yù)測還有點“飄”，那4月行情是否會繼續(xù) “紅"下去呢?業(yè)內(nèi)人士態(tài)度比較樂觀：樓市成交量上揚，企業(yè)家和消費者信心指數(shù)也有所上升，所以市場不可能這么快就冷卻下來。而市場的需求也在擴散，2月份主要是剛性需求占主流，3月份改善性需求開始活躍，而現(xiàn)在則是剛性需求、改善性需求和投資性需求的組合，市場成交有了不錯的支撐，所以4月份行情應(yīng)該不錯。不過也有謹慎人士表示：供需雙方對樓市信心還比較脆弱，還經(jīng)受不起各種突變的局勢，因此房產(chǎn)商謹慎定價，消費者謹慎出手還是很重要的。