一個(gè)普遍的共識(shí)仍是開(kāi)發(fā)商應(yīng)采取盡量保守、穩(wěn)妥的策略,以合理的價(jià)格促進(jìn)銷售。目前國(guó)家對(duì)樓市的調(diào)控政策已經(jīng)有所放松,并以鼓勵(lì)剛性需求為主,而隨著鋼材等資源價(jià)格的下降,開(kāi)發(fā)商有了更多的降價(jià)空間。合富輝煌市場(chǎng)研究部認(rèn)為,從現(xiàn)在起到“五一”節(jié)將是發(fā)展商出貨回籠資金的適宜時(shí)機(jī),各大發(fā)展商要抓住機(jī)會(huì)靈活促銷、積極出貨來(lái)提振消費(fèi)信心,活躍市場(chǎng)交易。
今年一季度,全國(guó)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)都出現(xiàn)了不同程度的回暖,業(yè)內(nèi)稱之為“小陽(yáng)春”。然而,在很多人對(duì)樓市的繼續(xù)回暖充滿信心的同時(shí),一些人開(kāi)始看空后市發(fā)展。有人認(rèn)為,一季度交易量大幅上漲主要是由于房?jī)r(jià)處于相對(duì)低位,部分首置需求和改善型需求釋放所致。但對(duì)很多首置需求來(lái)說(shuō),當(dāng)前房?jī)r(jià)仍未達(dá)到他們的心理價(jià)位,而由于交易量上升,一些開(kāi)發(fā)商已減少優(yōu)惠幅度或直接提價(jià)；而此前已部分釋放的改善型需求還能持續(xù)多久,尚不得而知。此外,4月是傳統(tǒng)意義上的淡季,因此有專家提出,多種不利因素疊加,交易量可能下跌,樓市可能出現(xiàn)“倒春寒”。
改善型需求是“小陽(yáng)春”絕對(duì)主力
從全國(guó)來(lái)看,一季度廣州、深圳兩地回暖尤為明顯。專家指出,這主要是由于廣深兩地此前的調(diào)整較為徹底,跌價(jià)比較明顯。而以廣州為例,中心城區(qū)剛性需求的回暖明顯,但外圍的變化并不大。中原地產(chǎn)研究部副經(jīng)理胡廣東分析,這主要是由于市中心一些產(chǎn)品具有稀缺性的樓盤(pán)拉動(dòng)的,“一些樓盤(pán)的位置、 戶型等此前在市場(chǎng)上一直有空缺,部分消費(fèi)者期待了很久,因此一經(jīng)推出立即熱銷。但類似產(chǎn)品若持續(xù)推出,熱銷很難持久”。
合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江也指出,從合富在廣州一季度銷售結(jié)構(gòu)來(lái)看,兩房和三房的戶型賣得非常好,兩房大約占了26%,三房更是占到了43%。這其中有很大一部分是“以小換大”的改善型需求。此外,目前一年期的銀行利率為2.25%,大大低于超過(guò)3.5%的租金回報(bào)率,市中心的租金回報(bào)率甚至達(dá)到4.5%,因此一些投資客也開(kāi)始進(jìn)入了樓市。
胡廣東指出,雖然不能否認(rèn)首置需求對(duì)一季度交易量的拉動(dòng)作用,但改善型需求是托起“小陽(yáng)春”的絕對(duì)主力。“同改善型需求不同,首置需求對(duì)價(jià)格非常敏感,價(jià)格低就釋放”。近期樓市成交量上升后,部分樓盤(pán)開(kāi)始取消優(yōu)惠甚至直接提價(jià),導(dǎo)致一些正準(zhǔn)備出手的首置需求又開(kāi)始持幣觀望了。從中原地產(chǎn)近期的數(shù)據(jù)也可以看到,熱銷樓盤(pán)的首置比例非常低。他表示,一個(gè)以改善型買家為主的樓市是不正常和不健康的,這也不符合市場(chǎng)的客觀情況。“更何況改善型需求已經(jīng)消耗了一部分,后續(xù)能否跟上還是未知”,在這樣的情況下,如果首置需求不能夠及時(shí)釋放出來(lái),那交易量必然會(huì)下跌。
專家表示,目前消費(fèi)者的信心仍較脆弱,一旦后續(xù)客戶跟不上,成交量下跌甚至出現(xiàn)冷場(chǎng),那對(duì)買家心理層面的影響會(huì)更大更惡劣。
近半個(gè)月中介成交數(shù)據(jù)已現(xiàn)放緩
中原地產(chǎn)研究部對(duì)廣州近半個(gè)月的成交監(jiān)測(cè)顯示,相當(dāng)部分樓盤(pán)鑒于前期成交回暖提價(jià)后,全市整體銷售速度已有所回落。而業(yè)內(nèi)人士的擔(dān)憂,在剛剛過(guò)去的清明假期也出現(xiàn)了一些苗頭。陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)顯示,清明小長(zhǎng)假?gòu)V州共簽約一手住宅868套,與去年清明相比有略微增加,但簽約量很明顯不敵上月單個(gè)周末。
盡管黎文江認(rèn)為,“五一”前廣州將有17個(gè)全新盤(pán)推出,新貨達(dá)11000套。按照開(kāi)發(fā)商通常的營(yíng)銷手法,每次推出新盤(pán)都會(huì)想辦法引爆一些熱點(diǎn)以推高成交量,因此17個(gè)全新盤(pán)的陸續(xù)推出應(yīng)該可以使熱銷持續(xù)到“五一”以后。但由于4月是傳統(tǒng)意義上的淡季,業(yè)界對(duì)本月的銷售普遍都不敢過(guò)分樂(lè)觀。
胡廣東在接受記者采訪時(shí)表示,目前來(lái)看,4月上半月成交放緩基本已成事實(shí),下半月由于臨近“五一”,開(kāi)發(fā)商應(yīng)該會(huì)推出一些促銷手段和優(yōu)惠措施,再加上新盤(pán)的拉動(dòng)作用,交易量應(yīng)該不會(huì)太差。因此上半月和下半月相抵,4月的交易量也許不會(huì)明顯下跌。但他指出,即便4月逃過(guò)了“倒春寒”,“五一”過(guò)后的樓市也不會(huì)太樂(lè)觀。
他表示,現(xiàn)在的樓市,往往成交上去了開(kāi)發(fā)商就開(kāi)始漲價(jià)或取消優(yōu)惠,于是導(dǎo)致觀望,交易量出現(xiàn)下跌；成交不理想了,開(kāi)發(fā)商又開(kāi)始降價(jià)或以其他各種方式促銷,以期拉動(dòng)消費(fèi),“如此波浪式的成交情況其實(shí)不利于樓市的長(zhǎng)期健康發(fā)展”。
巨量庫(kù)存迫使開(kāi)發(fā)商盡快回籠資金
此外,當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨最大的問(wèn)題之一———巨量庫(kù)存導(dǎo)致供大于求仍未改變。華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)指出,目前全國(guó)開(kāi)發(fā)商手里待開(kāi)發(fā)的土地約有3.6億公頃,按照這幾年的開(kāi)發(fā)量,每年需要竣工8億平方米左右,才能消化得完這些庫(kù)存的土地。而目前全國(guó)房屋空置面積已經(jīng)達(dá)到1.6億平方米。因此,即使今年出現(xiàn)2007年那樣的樓盤(pán)旺市,全年房屋庫(kù)存也會(huì)有2.5億平方米。“這意味著全國(guó)每年房屋銷量的1/3處于庫(kù)存狀態(tài),而這種高庫(kù)存狀態(tài)也使開(kāi)發(fā)商將主要精力放在庫(kù)存消化上,對(duì)開(kāi)發(fā)投資和再拿地的積極性都很低”。
與北方一些大城市相比,廣州的庫(kù)存量相對(duì)較小,但有數(shù)據(jù)顯示,截至2008年底廣州也尚有400多萬(wàn)平方米的庫(kù)存。按照今年1、2月每月50萬(wàn)平方米左右的銷量來(lái)看,大約需要8個(gè)月才能消化完。此外,胡廣東表示,舊貨受價(jià)格影響較大,如果 房?jī)r(jià)不合理就很難銷售。根據(jù)中原地產(chǎn)的市場(chǎng)分析就可以看出,在成交旺盛的“小陽(yáng)春”中,舊貨的銷售情況也并不理想。而光大地產(chǎn)營(yíng)銷中心副總經(jīng)理張建強(qiáng)則指出,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一般要經(jīng)過(guò)2年的周期,因此2年前拿地高峰期的那些土地,到今年下半年將陸續(xù)開(kāi)始出貨,新貨量將會(huì)明顯增加。有專家指出,如果舊貨消化不及時(shí),新貨熱銷又不能持續(xù),那庫(kù)存量的增加又會(huì)使開(kāi)發(fā)商套進(jìn)更多的現(xiàn)金。
信貸放松暫難支持開(kāi)發(fā)商資金鏈
近期,有7家地產(chǎn)公司從銀行獲得了總額超過(guò)850億元的授信。其中包括瑞安房地產(chǎn)的130億元、綠城地產(chǎn)的200億元、soho中國(guó)的100億元、世茂集團(tuán)的150億元、綠地集團(tuán)的174億元、泛海建設(shè)的78.6億元和廣州城建的19億元。再加上“粵15條”中允許緩交土地出讓金和土地增值稅的規(guī)定,以及國(guó)家層面對(duì)房企拓寬融資渠道的支持,一些開(kāi)發(fā)商的日子似乎開(kāi)始沒(méi)那么難過(guò)了。
因此有專家開(kāi)始擔(dān)心,開(kāi)發(fā)商的資金壓力解除,有可能不再急于賣房套現(xiàn),房?jī)r(jià)可能因此緊緊咬住甚至上漲。還有觀點(diǎn)稱,相關(guān)地產(chǎn)企業(yè)獲得銀行如此強(qiáng)力的信貸支撐,有望走出困境。對(duì)此,胡廣東表示,雖然近期有一些開(kāi)發(fā)商獲得了銀行的信貸支持,但從整體看,數(shù)量不多,而且這些房地產(chǎn)企業(yè)多是上市公司或大型知名企業(yè),大發(fā)展商攤子也大,因此這些信貸支持對(duì)整體資金鏈的影響不會(huì)太大,開(kāi)發(fā)商還是需要通過(guò)銷售來(lái)回籠資金。