靳冬
編者按：
進(jìn)入3月以來(lái)，全國(guó)樓市集體出現(xiàn)久違的成交“回暖”景象。部分城市的售樓處甚至出現(xiàn)了“搶房”的場(chǎng)面。繼深圳之后，北京也驚現(xiàn)“日光盤(pán)”，某樓盤(pán)推出的數(shù)百套房源一天之內(nèi)售罄。在這種“火爆”場(chǎng)景的刺激下，買(mǎi)房者的心態(tài)也出現(xiàn)微妙的變化，之前還在觀望的“剛需”們又開(kāi)始迫不及待地入場(chǎng)。這在某種程度上又促進(jìn)了市場(chǎng)成交。難道，房地產(chǎn)市場(chǎng)的拐點(diǎn)已經(jīng)到來(lái)？到目前為止，除了極少數(shù)開(kāi)發(fā)商和學(xué)者相對(duì)樂(lè)觀之外，大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，這一輪樓市的成交回升，僅僅是一次反彈行情，經(jīng)濟(jì)前景的不明朗注定了這一輪樓市的回暖缺乏現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。
一個(gè)樓市的“小陽(yáng)春”幾乎得到所有人的認(rèn)可。但即使最火熱的珠三角市場(chǎng)，也未能讓開(kāi)發(fā)商放松警惕。由于諸多不確定因素，市場(chǎng)前景顯得并不清晰，萬(wàn)科(000002.sz)、中海(00688.hk)為代表的大開(kāi)發(fā)商始終保持“走為上策”的心態(tài)，爭(zhēng)相出貨。
回暖背后的存貨壓力
在廣東省相繼出臺(tái)的各項(xiàng)政策的刺激下，已經(jīng)延續(xù)了近5個(gè)月交易旺盛的樓市，看起來(lái)遠(yuǎn)比預(yù)期來(lái)得樂(lè)觀。
廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)顯示，今年1至2月廣東省商品房屋銷(xiāo)售面積534.80萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)21.5%；商品房屋銷(xiāo)售額326.87億元，同比增長(zhǎng)27.5%。
尤其是進(jìn)入2月份以后，珠三角主要城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)均出現(xiàn)不同程度的“回暖”。
數(shù)據(jù)顯示，最早在去年11月就開(kāi)始出現(xiàn)成交放大的深圳，1~2月新建商品房銷(xiāo)售面積、住宅銷(xiāo)售面積和二手住房成交三大重要指標(biāo)同比都有超過(guò)170%的增長(zhǎng)。
來(lái)自大型開(kāi)發(fā)公司的統(tǒng)計(jì)，同樣能夠看出市場(chǎng)的熱度。中海披露，截至3月22日，該集團(tuán)前三個(gè)月已經(jīng)實(shí)現(xiàn)合同成交80億，接近完成了全年銷(xiāo)售計(jì)劃的三分之一。萬(wàn)科、保利(600048.sh)、金地(600383.sh)、富力(02777.hk)等市場(chǎng)占有率較高的開(kāi)發(fā)商，也都捷報(bào)頻傳，在今年前兩月錄得較去年同期翻番的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。
但是，市場(chǎng)在近期卻出現(xiàn)了許多讓人不安的因素。有機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，深圳最近一周的一手住房成交價(jià)格小幅度上升，但成交量卻環(huán)比有所下降。盡管深圳每日成交量仍然維持在200套以上，但是巨大的供應(yīng)量始終為后續(xù)的市場(chǎng)造成壓力。
深圳中原地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，目前的市場(chǎng)回暖，主要得益于去年積壓的購(gòu)買(mǎi)力。因此，這一批購(gòu)買(mǎi)力何時(shí)釋放完，以及之后的購(gòu)買(mǎi)力是否能夠持續(xù)，都是左右樓市走向的重要因素。
發(fā)生在深圳的“漲價(jià)”趨勢(shì)，同樣讓剛剛恢復(fù)元?dú)獾臉鞘谐惺軌毫?。?duì)此，有業(yè)內(nèi)人士披露，開(kāi)發(fā)商的提價(jià)，實(shí)際是抓住買(mǎi)家“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的心態(tài)而采取的一種營(yíng)銷(xiāo)手段，真實(shí)的成交價(jià)格并沒(méi)有明顯變化。不過(guò)，依然有購(gòu)房者開(kāi)始表現(xiàn)出猶豫，特別是投資者還無(wú)法相信，現(xiàn)在入市已經(jīng)沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)。
有中介人士表示，珠三角的存貨量巨大，開(kāi)發(fā)商如果隨意提價(jià)并不理智，一旦買(mǎi)家再度陷入觀望，開(kāi)發(fā)商的存貨以及資金壓力隨時(shí)都可能出現(xiàn)。
大開(kāi)發(fā)商態(tài)度保守
成交量的放大，雖然讓存貨量巨大的開(kāi)發(fā)商大大松了一口氣，但這并沒(méi)有徹底改變地產(chǎn)一線軍團(tuán)對(duì)未來(lái)的看法。萬(wàn)科總經(jīng)理郁亮公開(kāi)表示，各地市場(chǎng)存在差異，部分地方的 房?jī)r(jià)仍然有進(jìn)一步下降的可能。
中國(guó)海外董事局主席孔慶平也表示，盡管2009年的市場(chǎng)環(huán)境不會(huì)比2008年更糟糕，現(xiàn)在出現(xiàn)在珠三角部分城市的“小陽(yáng)春”也呈現(xiàn)積極走勢(shì)，但不得不承認(rèn)，對(duì)于后市，“誰(shuí)也說(shuō)不準(zhǔn)”。
廣東省房協(xié)會(huì)長(zhǎng)蔡穗聲則認(rèn)為，珠三角區(qū)域當(dāng)前的“暖潮”實(shí)質(zhì)是在政策效應(yīng)和房?jī)r(jià)調(diào)整之后所展示的平衡，能否持續(xù)尚有待觀察，市場(chǎng)很可能出現(xiàn)一些波動(dòng)。
由于對(duì)未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)還無(wú)法作出準(zhǔn)確的判斷，大房企幾乎都抓緊時(shí)間“去存貨”。中海在上周末就一次性推出4個(gè)新盤(pán)，據(jù)公司相關(guān)人員透露，成交最好的樓盤(pán)在開(kāi)盤(pán)當(dāng)日就售出九成。
事實(shí)上，打算在近期加大供應(yīng)量的開(kāi)發(fā)商不在少數(shù)。即使從去年年底到現(xiàn)在一直沒(méi)有推新盤(pán)的合景泰富(01813.hk)近期也表示，月底將在成都、廣州、蘇州三個(gè)城市推出新一批產(chǎn)品。
至于價(jià)格，開(kāi)發(fā)商的態(tài)度亦格外清晰：確定合適的銷(xiāo)售價(jià)格，不會(huì)盲目加價(jià)。以中海為例，該集團(tuán)為2009年銷(xiāo)售確定的平均價(jià)格僅僅為8000元／平方米，該價(jià)格甚至低于2008年的平均售價(jià)。
在急于出貨心理主導(dǎo)下的樓市“回暖”，也許僅僅是在持續(xù)一年的低迷之后市場(chǎng)的一次反彈行情。包括珠三角區(qū)域在內(nèi)的各地樓市出現(xiàn)量漲價(jià)跌或價(jià)漲量跌都難以證明“拐點(diǎn)”的出現(xiàn)。而以目前的市場(chǎng)信心狀況，量?jī)r(jià)齊漲的狀況即使出現(xiàn)，其基礎(chǔ)非常脆弱，亦難以持續(xù)。