??????? 在國(guó)務(wù)院提出的擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)增長(zhǎng)的“國(guó)十條”中，將保障性安居工程、改善民生列為首項(xiàng)任務(wù)。在中央今年第四季度追加的1000億元投資中，“保障性安居工程”投資已近十分之一。緊接著，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部對(duì)外公布，今后3年內(nèi)，中央財(cái)政將投資9000億元，用于廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房等相關(guān)保障住房的建設(shè)方面。以解決低收入家庭住房困難為核心目標(biāo)的住房保障投資建設(shè)將駛?cè)肟燔?chē)道。
各地安居工程紛紛加碼
有數(shù)據(jù)顯示，截至三季度末，全國(guó)已開(kāi)工建設(shè)廉租房32萬(wàn)套，各地投入的180億元已接近去年全年投入的2倍；而2007年全年各地用于廉租住房制度建設(shè)的資金為93.8億元，新增廉租住房10.5萬(wàn)套。經(jīng)濟(jì)適用房方面，前三季度各地新開(kāi)工的經(jīng)濟(jì)適用住房為85萬(wàn)套，到年底預(yù)計(jì)將超過(guò)120萬(wàn)套，已完成投資860億元，屬投入力度最大的一年。?
但這只是個(gè)開(kāi)頭。2009~2011年，通過(guò)9000億元的住房保障投資，政府預(yù)計(jì)將解決約1300萬(wàn)戶(hù)低收入家庭的住房困難問(wèn)題。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥表示，加快保障性安居工程的建設(shè)，“既是保障民生的需求，也是拉動(dòng)內(nèi)需的有效手段”。
似乎正是與建設(shè)部對(duì)外公布的9000億元全國(guó)保障住房投資計(jì)劃相呼應(yīng)，上海緊隨其后在住房保障體系的投入方面接連加碼。在日前上海市政府召開(kāi)的工作會(huì)議上，出臺(tái)的八項(xiàng)措施提出了“加快推進(jìn)安居工程建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展”；而在此之前，上海市相關(guān)部門(mén)業(yè)已對(duì)廉租住房的相關(guān)制度進(jìn)行了重新部署。
并不僅僅是上海，各地政府的保障安居措施也紛紛展開(kāi)。北京市建委表示，明年保障性住房和限價(jià)房建設(shè)總規(guī)模力爭(zhēng)達(dá)到850萬(wàn)平方米，進(jìn)一步擴(kuò)大建設(shè)力度。江蘇省則提出計(jì)劃用3年時(shí)間建設(shè)3.6萬(wàn)套廉租房，至2010年全省建成經(jīng)濟(jì)適用住房15萬(wàn)套。杭州、廣州兩地幾乎同時(shí)對(duì)外發(fā)布了保障性住房體系的計(jì)劃，前者以“經(jīng)濟(jì)適用住房可先租后買(mǎi)、租買(mǎi)結(jié)合”為原則，以?xún)纱笳呓鉀Q“夾心層”家庭的住房困難；而后者的住房保障體系已初現(xiàn)端倪，首批逾2000套經(jīng)濟(jì)適用房將在11月下旬推向市場(chǎng)，此外，根據(jù)新的工作目標(biāo)，2012年底前可基本解決77177戶(hù)城市低收入家庭的住房困難。
開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)食“蛋糕”
“對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，能夠參與保障性住房體系的建設(shè)，會(huì)是個(gè)很好的機(jī)會(huì)?！币晃幻駹I(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)高層表示，“做商品住宅現(xiàn)在難賣(mài)，造保障性住房既可以打造品牌，還可以得到政府和銀行方面的支持，等于拓展了融資渠道?！?
凡事率先的萬(wàn)科早已參與到廉租房市場(chǎng)，龍湖地產(chǎn)也開(kāi)始涉足北京的“兩限房”項(xiàng)目。除此之外，碧桂園早在今年2月份，便向廣東順德相關(guān)部門(mén)遞交了意向書(shū)，表示愿意由企業(yè)墊資興建廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房。?
中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為，以改善民生為主的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將成為主流，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，能夠參與其間，是有效提升品牌和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的機(jī)遇?！半m然參與開(kāi)發(fā)利潤(rùn)很薄，才一至二個(gè)百分點(diǎn)，但這種開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是純粹跑量的，實(shí)際點(diǎn)來(lái)說(shuō)，就算對(duì)申請(qǐng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)也有益處?！币幻_(kāi)發(fā)商直言不諱。?
據(jù)了解，在部分城市實(shí)行的“兩限房”建設(shè)過(guò)程中，為了實(shí)行市場(chǎng)激勵(lì)，開(kāi)發(fā)商除了完成計(jì)劃內(nèi)工程之外，會(huì)有部分配套項(xiàng)目可自主經(jīng)營(yíng)?！斑@部分商品房的消化，也可為開(kāi)發(fā)商制造一定利潤(rùn)?！北本┮患曳科筘?fù)責(zé)人表示。?
但也有業(yè)內(nèi)人士表示，目前在保障房領(lǐng)域內(nèi)，大型國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)仍然占據(jù)主導(dǎo)優(yōu)勢(shì)，民營(yíng)企業(yè)即使有心，也沒(méi)有途徑進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)。陳晟認(rèn)為，保障性住房體系原本便帶有政府主導(dǎo)性質(zhì)，因此國(guó)有企業(yè)的參與屬于“當(dāng)仁不讓”，但民營(yíng)企業(yè)的介入，也可為住宅產(chǎn)業(yè)化與研究產(chǎn)品方面帶來(lái)新的經(jīng)驗(yàn)和提升。
市場(chǎng)面臨“三七”分化
??????? 大規(guī)模投入的保障性住房開(kāi)始進(jìn)入市場(chǎng)，是否會(huì)對(duì)商品住宅造成影響，這始終是業(yè)內(nèi)外的關(guān)注焦點(diǎn)。在今年年初，馮侖曾經(jīng)表示，由于廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)建設(shè)的被重視，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨重新劃分。他指出，整個(gè)市場(chǎng)將由70%的廉租房與經(jīng)濟(jì)適用房以及30%的商品房?jī)刹糠謽?gòu)成。“從理論上來(lái)看，如果9000億元投入落實(shí)的話(huà)，應(yīng)該是會(huì)對(duì)商品房住宅市場(chǎng)造成影響的?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長(zhǎng)李戰(zhàn)軍表示。
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不過(guò)，申銀萬(wàn)國(guó)在最近的一份報(bào)告中指出，根據(jù)已公布的住宅規(guī)劃，未來(lái)各個(gè)城市雖然都將加大保障性住房的建設(shè)力度，且預(yù)計(jì)保障性住房開(kāi)工面積將占比在10%以上，但由于以廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房為主的保障住房供給結(jié)構(gòu)，將對(duì)購(gòu)買(mǎi)人群嚴(yán)格屆定為中低收入，對(duì)商品房購(gòu)買(mǎi)群體的分流作用不明顯，因而對(duì)行業(yè)的影響將比較有限。?
一家專(zhuān)注于中高檔住宅開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)也持有相同觀點(diǎn)，該企業(yè)內(nèi)部人士認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展至今，對(duì)于物業(yè)要求早已出現(xiàn)細(xì)分化，因此商品住宅部分仍有市場(chǎng)?！拔覀兗热粚?zhuān)長(zhǎng)于中高檔住宅開(kāi)發(fā)，就會(huì)致力于在這方面繼續(xù)發(fā)展?！?
“各地政府對(duì)于保障性住房的準(zhǔn)入門(mén)檻、管理機(jī)制等系統(tǒng)的制定，仍然處于摸索階段，在具體落實(shí)執(zhí)行過(guò)程中，可能還會(huì)出現(xiàn)一些問(wèn)題，所以這是個(gè)異常艱巨的工程。”李戰(zhàn)軍說(shuō)。