??????? 中央政府出臺暖市政策，開發(fā)商促銷聲勢浩大，觀望已久的購買力悄悄釋放……近日，多項樓市利好相繼出現(xiàn)，讓進入后半程的“銀十”多了些許期待——
??? 先看兩組數(shù)據(jù)，透過這些數(shù)據(jù)，不僅可以看出樓市的現(xiàn)狀，也許更能為未來樓市 “搭搭脈”，多少看出一點未來的走勢。
??? 【數(shù)據(jù)一】
??? 上周成交均價上漲16.8%
??? 365地產(chǎn)家居網(wǎng)研究機構提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，蘇州10月20日-10月26日商品住宅成交406套，比前一統(tǒng)計周期減少了98套，減幅約為19.4%；成交面積為50863.26平方米，比前一統(tǒng)計周期減少了9892.14平方米，減幅為16.3%；成交均價為7896.76元/平方米，比前一統(tǒng)計周期上漲了1136.76元/平方米，漲幅為16.8%。
??? 本次統(tǒng)計周期，蘇州全市成交均價為7896.76元/平方米，比前一統(tǒng)計周期上漲了1136.76元/平方米，漲幅為16.8%。就上周成交均價而言，變化較大的是園區(qū)，均價的急劇上升，主要是園區(qū)高檔物業(yè)的成交量回暖。上周除園區(qū)外，吳中和相城區(qū)在高端物業(yè)方面的成交均比較突出。
??? 【數(shù)據(jù)二】
??? 163000人次逛秋交會
??? 本年度最后一場房交盛會——2008秋季房交會于10月28日在三香路體育館圓滿落下帷幕。從主辦方現(xiàn)場統(tǒng)計的數(shù)據(jù)看，這次房交會整個展期三天半的人流以及交易情況均好于今年同類型的展會。秋交會期間，有市民交納定金的樓盤共為508套，有明顯購房意向登記的市民超過6000人?，F(xiàn)場人流量更是突破以往展會，達到163000人次。是歷屆市區(qū)展會人數(shù)最多的一次。
在購房意愿積壓了一個階段后，有這么多的剛性需求釋放也在情理之中。有業(yè)內(nèi)人士分析，當前國家和政府出臺相關的樓市利好政策，將逐步增強購房者的信心，改變當前樓市觀望的氣氛。從長遠看，體現(xiàn)了房地產(chǎn)市場調(diào)控的杠桿作用，保證了房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定的良好發(fā)展。
??? 現(xiàn)象一：
??? 新政成開盤助推器
??????? 10月25日，位于主城區(qū)的中海·胥江府正式開盤，成為新政推出后蘇州樓市首家全面公開的項目。選擇該項目作為解讀新政的最新范本，無疑有其典型意義。
??? 當天，胥江府開盤現(xiàn)場吸引了大約有500名客戶，成為新政實施后一大熱門?！罢哒f現(xiàn)在買90平米以下房子可以首付20%，而且為成年子女買房可以算首套房。正好孩子要結婚，這里88平米的房子正好滿足要求，在主城以后照應也便利，我們就為孩子先付了首付，壓力也不大?！币晃灰患依闲《紒砜捶康膶O先生表示。
??? 從現(xiàn)場情況看，為子女購房和改善型居住是現(xiàn)場購房者兩個主要目的，而這正是新政所主要扶持的購房需求。從胥江府這一項目開盤首日的銷售情況來解讀新政效果，應該說對于市場回暖的推動作用還是比較明顯的。
??? 中?！ゑ憬匿N售情況同樣表明，新政“護航”的是理性市場。
??? 胥江府此次推出的房源以88㎡兩房、140㎡和177㎡三房為主，前者為滿足首次購房為主，后兩者則為滿足改善型居住需求。應該是這兩種產(chǎn)品在市場上都具有強勁的剛性需求。
??? 銷售現(xiàn)場“供”和“需”兩個層面的“理性”主題，再次印證了專家們對當下樓市正走向緩慢復蘇的整體判斷。而從政府對地產(chǎn)新政制定初衷來看，保持樓市穩(wěn)定、避免大起大落是主流思想，樓市新政就是要保證樓市健康，為理性市場“保駕護航”。
現(xiàn)象二：
??? 新城為新盤大聲吆喝
???? 本屆住交會上，眾多樓盤中的銷售冠軍是華成房產(chǎn)旗下的廣濟·上上城，現(xiàn)場交納定金超過100套，廣濟·上上城的銷售業(yè)績理想，得益于其良好的性價比優(yōu)勢。良好的地段，優(yōu)惠的總價，以及在展會現(xiàn)場推出的8大利好措施，吸引了眾多購房者的眼球。
?? ? 最新的專業(yè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2008年前三個季度相城區(qū)新建區(qū)域內(nèi)華成房產(chǎn)開發(fā)的華城國際已成為相城樓市的銷售冠軍，領軍蘇州樓市的結論已成既定事實；其開發(fā)的第二個樓盤廣濟·上上城也因內(nèi)外兼修的出色質素一經(jīng)面世就獲得市場如潮的好評和搶購，在開盤一周的時間再次創(chuàng)造銷售奇跡。
? ?? 廣濟·上上城成功的背后,是未來新城的潛在動力。而各類優(yōu)勢綜合而成的高性價比,也是廣濟·上上城無與倫比的優(yōu)勢。其一,市政基礎建設的強有力保證,使區(qū)域內(nèi)客戶對其未來發(fā)展充滿信心。人民路、廣濟路北延即將通車,將實現(xiàn)新舊兩城區(qū)的零距離對接，地段優(yōu)勢得以凸顯；北部新城熱火朝天的工地現(xiàn)場、小學幼兒園的迅速建成使客戶參觀完廣濟·上上城之后對北部新城建立強大信心。其中不少人都以之前蘇州其他區(qū)域的飛躍發(fā)展為佐證，希望抓住政府力推北部新城所帶來的升值機會。
??? 同時，獨創(chuàng)的戶型設計也吸引了一大批潛在購房者的眼球，廣濟·上上城本身主力戶型均為90平米以下，其空中合院、凸臺飄窗等超大附送的設計對于一些追求生活質感的人群來說有著極高的吸引力，堪稱“蘇州中小戶型教科書”。隨著項目的不斷推進，廣濟·上上城與華城國際在包括金閶區(qū)、新區(qū)在內(nèi)的購房者群體中都擁有頗高的知名度和美譽度，不少客戶都結伴組隊前來選購自己心儀已久的戶型。
?? ? 項目精益求精的品質,則為客戶今后生活提供完美的保障。華成房產(chǎn)作為蘇州市內(nèi)最具競爭力的開發(fā)公司之一，深知品質對于一個樓盤的影響是至關重要的。在品質保障方面，不惜重金在項目內(nèi)部打造樣板房、樣板段工程，為的就是用事實、用實景來說服購房者；而在外立面貼面、建材等細節(jié)方面也緊跟市場最高標準，力圖打造北城區(qū)第一品質之城；捍衛(wèi)自己北城區(qū)第一品質樓盤的霸主地位。
現(xiàn)象三
??? 公積金政策利好釋放
??? 從10月27日起，市住房公積金管理中心開始實施新政策，用公積金貸款的購房者，不僅可以實現(xiàn)最低2成首付，最高貸款金額也將達到50萬元。
??? 按照《通知》規(guī)定，首先將調(diào)整市區(qū)住房公積金貸款最高限額。即新建普通住房每筆最高不超過50萬元，存量成套住房（二手房）、自（翻）建住房每筆最高不超過35萬元；對借款人及其他共有人中僅一人符合貸款條件或無配偶的單身職工，新建普通住房每筆最高不超過30萬元，存量成套住房（二手房）、自（翻）建住房每筆最高不超過21萬元。其次，降低住房公積金貸款首付款比例。借款申請人購買新建普通住房的首付款比例調(diào)整為不低于20%，貸款最高比例為不超過住房總價的70%；存量成套住房 （二手房）的首付款比例調(diào)整為不低于30%，貸款最高比例為不超過住房總價的60%。
??? 在此之前，蘇州市規(guī)定新建普通住房公積金貸款最高限額為32萬元，二手房貸款最高限額為22萬元，此次政策調(diào)整幅度相當大，50萬元的最高限額能夠讓不少購房者有了買房不用再進行組合貸款的可能。同時，按照今年9月5日發(fā)布的調(diào)整規(guī)定，公積金貸款已經(jīng)恢復對購、建住房的借款申請人申請第二（含）次以上住房公積金貸款的辦理，只要借款申請人在還清住房公積金貸款后，可再次申請辦理住房公積金貸款。
??? 公積金政策利好迅速釋放，成為購房者的一大福音。在新政實施的第一天，蘇州市住房公積金管理中心就成功發(fā)放15筆公積金貸款，貸款總額達397萬。平均單筆貸款數(shù)為26.5萬元，而新政實施前單筆平均貸款僅為20萬元左右。同時，據(jù)介紹，由于前期宣傳到位，昨天公積金貸款現(xiàn)場呈現(xiàn)集中釋放現(xiàn)象。按照新規(guī)定，公積金最高貸款金額放大到50萬元，許多貸款者都用足政策，不再需要像以往一樣組合貸款。
?? ?走勢一
?? ? 新政讓樓市信心倍增
??? 繼中央政府出臺樓市利好政策后，蘇州政府也推出了二十二條暖市政策。
??? “今年樓市觀望氣氛濃重的主要原因就在于購房者信心的不足，當下，樓市利好政策終于出臺，尤其是對于首次置業(yè)者剛性需求的釋放更加集中放大。”臻園的負責人表示，“新政出臺后，我們項目便集中賣出了十來套，這是新政給開發(fā)商帶來利好影響的一個縮影?！?br />??? 據(jù)了解，多數(shù)購房者來到秋季房交會的原因，主要源于新政出臺而帶來的優(yōu)惠?！拔乙恢痹诘却醒肱c地方政策的出臺，雖然現(xiàn)在新政實施的細則還沒有最終落定，但是卻讓我看到了政府對樓市的信心。這次來到年末最后一場房交會，就是想要掌握樓市最新勢態(tài)發(fā)展?！迸c女友打算在市區(qū)購房的楊先生表示，“剛性需求的釋放有可能導致房價的再次上漲，我們到現(xiàn)場就來看看新政出來后房價的變化。”
走勢二
??? 開發(fā)商借新政繼續(xù)促銷
??? “團購享受特惠價”、“房交會限時特惠房”、“最后良機，切莫錯過”……滿眼的“促銷”口號，成為秋交會的普遍現(xiàn)象。
??? 不少細心的購房者發(fā)現(xiàn)，在新政發(fā)布后幾天時間內(nèi)，不少開發(fā)商促銷已經(jīng)借助新政做起了文章?！罢尪悾_發(fā)商讓利，才能促動更多剛性需求者的買房信心。”華成房產(chǎn)的有關負責人表示，在新政出臺之際他們就當借助政策等利好決定推出更多優(yōu)惠舉措。
??? “政府先后發(fā)布的刺激房地產(chǎn)交易的信息，大大的刺激了開發(fā)商對今后樓市的信心?！币幻_發(fā)商向記者分析道。
??? 可以預見，開發(fā)商將借新政之勢，進一步促銷。畢竟，離今年指標完成只剩兩個月時間。
??? 走勢三
??? 樓盤促銷優(yōu)惠不會 “跳水”
??? 樓市促銷，已經(jīng)成為市場主流聲音。但放眼未來，樓市的價格顯然不會出現(xiàn)“跳水”。
??? 本次住交會開幕前，大部分開發(fā)商均表示，展會上會采取促銷優(yōu)惠措施，但具體內(nèi)容不愿提前公開，這無疑吊起了購房者的胃口。
??? 現(xiàn)場的情況，與購房者曾經(jīng)期盼的降價、打折等場面未能出現(xiàn)。在展會現(xiàn)場各家樓盤推出直接現(xiàn)金折扣優(yōu)惠、裝修基金贈送、戶型面積贈送、購房大禮包等。但仔細計算后發(fā)現(xiàn)，這些價格與年初相比相差無幾，且該樓盤已接近清盤。同時，不少樓盤本次采取的打折、優(yōu)惠信息，其實去年同樣出現(xiàn)過。“樓市環(huán)境在逐步向好的方向好轉，開發(fā)商絕不會‘跳水’”。一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者。經(jīng)過市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，盡管許多樓盤均采取了優(yōu)惠促銷措施，但只是持續(xù)“試水”市場而已，整體房價走勢并無太大波動。
走勢四
??? 觀望松動不急出手
??? 新政出臺后，樓市人氣重新匯集，但對成交的實際促動卻尚未可知。“人氣重新積聚，充分說明了蘇州樓市剛性需求依然大量存在?！币幻慨a(chǎn)專業(yè)分析人士表示。在他看來，政策的利好是一種信號，但不能簡單回答政策到底能產(chǎn)生多大促銷作用，必須依靠開發(fā)商配合，用實際行動為樓市轉暖做熱身。道理很簡單，有人氣并不等于有成交，從觀望到出手顯然不會一蹴而就。
??? 盡管觀望在持續(xù)松動，但一些市民依然非常“篤定”。市民郭先生認為，一些樓盤有促銷但總價仍然比較高，就是不知道價格能否回落到他們能承受的價位。一位張姓市民本來想把老房子賣了再買套新房，改善一下住房條件，但這次樓市新政契稅降低了二手房營業(yè)稅卻還沒有變動，現(xiàn)在賣了顯然有點虧，不如再等等政策會不會有新的風向。顯而易見，樓市新政出臺了，開發(fā)商與購房者的博弈卻遠未結束。
??? 走勢五
?? 品牌地產(chǎn)引領市場
??? 去年年底，在宏觀經(jīng)濟調(diào)控頻頻出臺的情況下，許多專家、媒體就曾預料：“房地產(chǎn)行業(yè)即將面臨重新‘洗牌’的過程。 ”如今，這一“預料”正逐步兌現(xiàn)：銷售量逐月下降，無特色和定位不準確的樓盤開始被市場遺棄，資金困難的地產(chǎn)公司生存面臨挑戰(zhàn)……“即使這樣，許多開發(fā)商還心存幻想，”來自蘇州某知名地產(chǎn)研究機構負責人告訴記者，“他們認為，既然剛性需求仍然存在，那么房地產(chǎn)就會重新火熱起來，殊不知，消費者已經(jīng)回歸理智，去年房地產(chǎn)的‘瘋狂’時代已經(jīng)一去不復返了。 ”
??? 從蘇州前三季度開發(fā)商與樓盤銷售成交排名來看，中海、華成、吳中地產(chǎn)、萬科、萬達分別占據(jù)前五位置，這些開發(fā)商旗下的萬達廣場、觀瀾麗宮、御湖熙岸、玲瓏灣、金色家園等項目也在前三季度的成交業(yè)績中拔得頭籌，處于銷售前列的幾乎都是“品牌”地產(chǎn)開發(fā)商。
??? 從目前來看，除了大連萬達之外，幾乎所有銷售前列的開發(fā)商都是多項目、多區(qū)域同時開發(fā)，這顯然對開發(fā)商管理水平提出新挑戰(zhàn)。“客戶對品牌的認同度、樓盤美譽度、業(yè)主滿意度已經(jīng)開始直接決定下一個開發(fā)項目的成敗?！庇嘘P業(yè)內(nèi)人士表示，品牌開發(fā)商只要將好的樓盤在不同區(qū)域加以復制便會受追捧；但另一方面，口碑不好的開發(fā)商即便多區(qū)域開發(fā)也會相繼失利，“所有這些表明樓市品牌時代已加速來臨”。