??????? 樓市進(jìn)入“銀十”。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，在傳統(tǒng)的旺季“金九”以失望落幕后，樓市的未來走勢(shì)尤其惹人關(guān)注。和全國(guó)樓市一樣，蘇州樓市也在尋找下一個(gè)熱點(diǎn)？一些業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，寫字樓有望成為蘇州樓市下一個(gè)熱點(diǎn)。
??????? 誠(chéng)然，與商住相比，無論從哪方面看，寫字樓在商務(wù)地產(chǎn)中都有著相當(dāng)高的地位。租賃市場(chǎng)高回報(bào)的青睞以及高水平的租金，都讓擁有寫字樓的投資客們收益不菲。
??????? 作為投資的熱點(diǎn)物業(yè)之一，蘇州的寫字樓發(fā)展情況如何呢？
??????? 統(tǒng)計(jì)資料顯示，蘇州的寫字樓始終在樓市中未受到普遍關(guān)注。在去年瘋狂的樓市攀升中，蘇州寫字樓并沒有借勢(shì)實(shí)現(xiàn)大發(fā)展。同樣，盡管今年房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)明顯，但蘇州一些在建的寫字樓項(xiàng)目并未作出延期上市的調(diào)整。一些統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，寫字樓市場(chǎng)正在成為蘇州樓市的新增長(zhǎng)點(diǎn)。
??????? “四要素”一個(gè)不能少
??????? 業(yè)內(nèi)人士表示，寫字樓作為一種特殊的商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)，有其自身的必要因素。其中，地段、回報(bào)、稀缺以及品牌，已經(jīng)成為寫字樓不可或缺的“四大要素”
??????? 第一，肯定是地段。寫字樓作為一種特殊的房產(chǎn)，要求周邊具有快速方便的交通支持，項(xiàng)目本身應(yīng)該具有諸如：充足的停車位，完善的商業(yè)配套等設(shè)置的支撐。
??????? 其二，寫字樓的回報(bào)也非常關(guān)鍵。以普通住宅產(chǎn)品來說，目前蘇州中高檔樓盤的售價(jià)已經(jīng)超過8000元/平米，而且，為了獲得良好的租金回報(bào)，投資者又必須再度投資數(shù)量不菲的資金進(jìn)行房屋裝修。即使在目前出租率較高的園區(qū)，月租金在3000元的普通房屋幾乎已經(jīng)是極限。與此相比，蘇州寫字樓的運(yùn)營(yíng)成本顯然相對(duì)較低。
??????? 同時(shí)，同一區(qū)域的寫字樓是否稀缺，也是能否成為熱點(diǎn)的關(guān)鍵所在。供大則需小，需小則價(jià)降，這是一個(gè)很淺顯的道理。在投資項(xiàng)目的周邊，相對(duì)同類產(chǎn)品較少，能在一定時(shí)間內(nèi)保證“壟斷”的地位。在該區(qū)域，無論是現(xiàn)在還是未來，同類產(chǎn)品幾乎不存在，產(chǎn)品的不可替代性顯而易見，資源極度稀缺。
??????? 當(dāng)然，寫字樓的品牌效應(yīng)也相當(dāng)明顯。寫字樓作為一種大額的商品，像任何一種商品一樣必須注重品牌的附加值。一些區(qū)域物業(yè)管理混亂，產(chǎn)品設(shè)計(jì)落后，甚至因?qū)懽謽潜旧碣|(zhì)量問題發(fā)生的糾紛時(shí)常見諸報(bào)端。在這樣的情況下，消費(fèi)者購(gòu)買一個(gè)大開發(fā)企業(yè)的物業(yè)，本身就已經(jīng)獲得了一種隱形的保障。
??????? 蘇州寫字樓需求潛力大
??????? 眾所周知，蘇州是一個(gè)以外向型加工為主的城市，蘇州制造早已經(jīng)“響徹”全國(guó)乃至整個(gè)世界。 2007年5700億的gdp總額，則把全國(guó)絕大多數(shù)城市遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在身后。
??????? 在蘇州的發(fā)展過程中，一直堅(jiān)持“一二三產(chǎn)齊步走”的戰(zhàn)略。其中，2004年，蘇州就已經(jīng)提出了“服務(wù)業(yè)跨越計(jì)劃”：5年蘇州全市服務(wù)業(yè)總量要實(shí)現(xiàn)翻番，占gdp的比重每年要提高1個(gè)百分點(diǎn)，服務(wù)業(yè)增加值占gdp比重力爭(zhēng)每年1到2個(gè)百分點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)三二一產(chǎn)業(yè)格局。
??????? 2007年第三產(chǎn)業(yè)占比上升了近2個(gè)百分點(diǎn)，投資重點(diǎn)逐步向高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、研發(fā)、商務(wù)、現(xiàn)代物流等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)傾斜?？梢钥闯?，蘇州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展正從“蘇州制造”向“蘇州創(chuàng)造”，“蘇州創(chuàng)意”快速轉(zhuǎn)型。
??????? 隨著第三產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，蘇州對(duì)寫字樓的需求也快速增加，這種變化使得蘇州原來沉寂的寫字樓市場(chǎng)也開始活躍起來。
??????? 據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年蘇州寫字樓供應(yīng)32.5萬平方米，銷售面積達(dá)到30萬平方米，蘇州寫字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)一種供銷兩旺的局面。 2007年“9·27”政策出臺(tái)前，蘇州寫字樓銷售正好處于上升階段，形成了明顯高峰。即使如此，2007年寫字樓的供銷比還是保持在1.2左右，處于平衡區(qū)間內(nèi)。
??????? 同時(shí)，市場(chǎng)調(diào)研資料顯示，目前蘇州寫字樓的月租金收入至少在5000-10000元/月，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通住宅的租金收入。
發(fā)展極度不平衡
??????? 目前，蘇州寫字樓的發(fā)展極度不平衡。其中，園區(qū)和新區(qū)的寫字樓產(chǎn)品過于密集，競(jìng)爭(zhēng)力也相對(duì)較大。尤其是園區(qū)，將出現(xiàn)較為激烈的客戶爭(zhēng)奪戰(zhàn)。而吳中和相城區(qū)因?yàn)闅v史的原因，該類物業(yè)發(fā)展較為緩慢，產(chǎn)品品質(zhì)也不高。
??????? 反觀中心城區(qū)內(nèi)雖然有一定的數(shù)量，但因?yàn)檎畬?duì)出讓土地的容積率，層高都有嚴(yán)格的限制，容積率基本在1.0以下，古城區(qū)中大部分地塊的容積率僅為0.6-0.7之間，檐口高度僅為9米。如此低的容積率和層高限制，基本只能采用中低層為主的物業(yè)形式。因此在古城區(qū)很少能夠找到符合高端寫字樓特性的辦公場(chǎng)所。因此，在蘇州中心城區(qū)內(nèi)，高端寫字樓物業(yè)暫時(shí)還是一個(gè)空白點(diǎn)。隨著中心城區(qū)的新城建設(shè)發(fā)展，這樣的局面開始發(fā)生了根本的變化。
??????? 國(guó)際大鱷看好蘇州市場(chǎng)
??????? 2007年，九龍倉(cāng)聯(lián)合蘇州中新置地以總價(jià)30.73億元拿下蘇園土掛（2007）10號(hào)地塊，創(chuàng)下蘇州單幅土地出讓最高金額的記錄。2007年，最后一次園區(qū)土地出讓中，另一家香港知名地產(chǎn)公司新鴻基也聯(lián)合園區(qū)建屋拿下蘇園土掛（2007）20地塊。
??????? 值得關(guān)注的是，這兩大地塊的物業(yè)形態(tài)中，寫字樓所占的份額尤其引人注目。
??????? 九龍倉(cāng)、新鴻基等國(guó)際地產(chǎn)大鱷，之所以能在市場(chǎng)上呼風(fēng)喚雨，憑借的不僅僅是雄厚的資金實(shí)力，更重要的是他們豐富的國(guó)際化經(jīng)驗(yàn)和敏銳的洞察力。
??????? 業(yè)內(nèi)人士指出，這些地產(chǎn)大鱷不約而同地將觸角伸到蘇州寫字樓市場(chǎng)，其中蘊(yùn)藏的深意不言而喻。
??????? 未來發(fā)展?jié)摿薮?/font>
??????? 一些專家在接受記者采訪時(shí)表示，就經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿砜矗K州無疑處在整個(gè)長(zhǎng)三角前列。隨著蘇州市整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)，這必然會(huì)帶動(dòng)蘇州商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，而這將使得蘇州商業(yè)地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)大增。其中，寫字樓作為不可或缺的業(yè)態(tài)，其發(fā)展?jié)摿艽?，值得高度關(guān)注。
??????? 據(jù)專業(yè)機(jī)構(gòu)從數(shù)據(jù)上分析，gdp對(duì)寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展有著直接而明顯的影響，通常情況下，gdp越高，寫字樓市場(chǎng)發(fā)展空間越大。同時(shí)，在外來投資的拉動(dòng)下，都市化現(xiàn)象會(huì)很明顯，更多產(chǎn)業(yè)帶來更多的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和金融業(yè)，尋找落腳點(diǎn)的寫字樓需求就應(yīng)運(yùn)而生了。
??????? 從市場(chǎng)發(fā)展前景來看，蘇州的寫字樓市場(chǎng)還處于市場(chǎng)成長(zhǎng)期。 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)蘇州區(qū)域有關(guān)人士表示，目前蘇州商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)率處于高位，并且依然處于市場(chǎng)成長(zhǎng)期內(nèi)，其顯著特點(diǎn)為售價(jià)較低、租金較高。
??????? 專家觀點(diǎn)
??????? “一大一小”最關(guān)鍵
??????? 在區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的過程中，對(duì)房地產(chǎn)投資而言，寫字樓作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨表，其廣闊的發(fā)展前景與良好的投資收益，被專業(yè)投資客看好。由于寫字樓作為相對(duì)專業(yè)的投資市場(chǎng)，并不為眾多投資者所熟悉。要在寫字樓投資中獲利，還必須要多掌握一些投資技巧。帶著這些疑問，記者走訪了寫字樓投資領(lǐng)域的專業(yè)人士，他們的回答是與普通住宅投資相比，在進(jìn)行寫字樓投資時(shí)，必須把握“一大一小”的原則。
??????? 所謂的“大”是指，必需關(guān)注寫字樓項(xiàng)目所在市場(chǎng)大環(huán)境，包括當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)指標(biāo)與發(fā)展規(guī)劃。對(duì)于住宅項(xiàng)目而言，開發(fā)商能對(duì)小區(qū)的環(huán)境塑造起決定性作用，而對(duì)于寫字樓而言，項(xiàng)目對(duì)周邊商務(wù)氛圍，交通的依賴性遠(yuǎn)高于住宅，而這一切大多由城市發(fā)展規(guī)劃及經(jīng)濟(jì)發(fā)展所決定，因此，在投資之前，必需對(duì)這部分的情況有所了解。
??????? 所謂的“小”是指必需關(guān)注寫字樓建筑本身的諸多細(xì)節(jié)，由于家庭使用與辦公布局不同，住宅的房型變化與發(fā)展較為豐富，而寫字樓則是在細(xì)節(jié)之中顯差異，房型變化相對(duì)較小，主要體現(xiàn)在柱間距、進(jìn)深等設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)上，這對(duì)辦公空間的利用率將產(chǎn)生較大影響，以國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)為例，一般柱間距在8～10米，進(jìn)深10～12米，房型利用率相對(duì)較高，深受眾多境外辦公客戶的青睞。
??????? 與此同時(shí)，還有一項(xiàng)非常重要的指標(biāo)不可忽略，便是寫字樓的硬件配置。作為公司的辦公場(chǎng)所，效率是根本。無論是垂直交通——電梯系統(tǒng)的效率，還是空調(diào)系統(tǒng)、樓宇智能化系統(tǒng)等的優(yōu)劣，都將對(duì)入住企業(yè)的辦公效率產(chǎn)生直接影響。任何一項(xiàng)指標(biāo)的缺陷，都會(huì)與日后寫字樓的增值及其出租率直接掛鉤。影響到投資者的投資收益。
??????? 同時(shí)，在進(jìn)行寫字樓投資時(shí)，既要以區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃大勢(shì)為依據(jù)，選準(zhǔn)地段，同時(shí)在鎖定項(xiàng)目之后，還必需對(duì)其內(nèi)部的建筑設(shè)計(jì)與硬件配置進(jìn)行深入而細(xì)致的了解。具備地段與品質(zhì)雙重優(yōu)勢(shì)的寫字樓項(xiàng)目，不僅可以為投資者帶來豐厚的回報(bào)，也可以大大降低投資風(fēng)險(xiǎn)。
?投資攻略
??? 選擇寫字樓有技巧
??????? 在采訪中，一些業(yè)內(nèi)專家告訴記者，在準(zhǔn)備投資寫字樓之前，應(yīng)該首先計(jì)算該盤的年回報(bào)率，合適則具有投資價(jià)值。根據(jù)國(guó)際專業(yè)理財(cái)公司的計(jì)算原則，衡量一幢物業(yè)價(jià)格合理與否的基本公式為“年收益×15年＝房產(chǎn)購(gòu)買價(jià)”。若物業(yè)年收益×15年大于購(gòu)房款，則表明該項(xiàng)目尚具投資價(jià)值。
??????? 當(dāng)然，在寫字樓投資時(shí)，選擇區(qū)位相當(dāng)重要。
??????? 由于房產(chǎn)的增值主要來源于土地的增值，而城市主中心區(qū)土地的稀缺性更強(qiáng)，因此增值空間很大。同時(shí)，主中心區(qū)的區(qū)位成長(zhǎng)性顯而易見，區(qū)位資源優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚，通常是人流、物流、信息流、資金流匯聚之處。所以說，是否位于城市的主中心區(qū)，是衡量一幢寫字樓的檔次和是否具有投資價(jià)值的首選要素。
??????? 同時(shí)，要非常注重寫字樓的檔次形象。
??????? 個(gè)人投資寫字樓時(shí)，要瞄準(zhǔn)客戶群來投資。作為企業(yè)，選擇寫字樓辦公的首要目的，往往是為了提升企業(yè)形象，不少企業(yè)將寫字樓的檔次形象放在僅次于區(qū)位的重要因素之一。如果投資，建議選擇那些物業(yè)檔次高的項(xiàng)目，今后可能有較為穩(wěn)定的回報(bào)。
??????? 當(dāng)然，寫字樓的品質(zhì)也是相當(dāng)重要的。 因?yàn)閷?duì)于實(shí)際使用的企業(yè)來說，寫字樓的品質(zhì)至關(guān)重要，如交通的便利程度、停車場(chǎng)的設(shè)計(jì)是否合理、物業(yè)建筑立面、建筑品質(zhì)、大堂的品位和布置、電梯質(zhì)量與配置狀況、結(jié)構(gòu)布局是否適用、采光通風(fēng)是否良好等等，因此，投資者也需要對(duì)上述內(nèi)容逐一比較，并現(xiàn)場(chǎng)觀察、實(shí)地感受。如果某個(gè)寫字樓地處偏遠(yuǎn)交通不便，或交通擁擠，那肯定不適合投資。
??????? 另外，寫字樓的周邊自然景觀也要作為重點(diǎn)要素進(jìn)行必要考慮。
??????? 如果某個(gè)寫字樓周邊全是高層建筑物，其視線必然被擋，就談不上什么自然景觀了。人工作到一定時(shí)候，勢(shì)必疲憊。樓層里設(shè)置的公共小花園及小花園里的植被綠化，可以達(dá)到放松身心的目的。而寫字樓外的自然景觀，則可以讓人憑欄遠(yuǎn)眺心曠神怡，以利于休息養(yǎng)神。
??????? 在注意以上要素后，投資專家認(rèn)為，選擇好的物業(yè)公司也是重中之重。
??????? 作為投資型物業(yè)，寫字樓增值、保值是通過物業(yè)管理服務(wù)來實(shí)現(xiàn)的，物業(yè)管理公司直接決定某個(gè)寫字樓的用水、用電、垃圾清運(yùn)、空調(diào)供應(yīng)、車位管理等方方面面的問題。沒有公司喜歡在垃圾滿地的寫字樓里辦公。因此選擇投資某個(gè)寫字樓時(shí)，調(diào)查物管公司情況亦不容忽視。
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