在今年五一期間，北京住宅市場(chǎng)銷售同比出現(xiàn)大幅下降。根據(jù)北京市建設(shè)委員會(huì)官方網(wǎng)站公布的數(shù)據(jù)作一簡(jiǎn)單測(cè)算，截止到5月6日，期房網(wǎng)上住宅簽約面積為95974平方米，共889套。而去年五一前6天期房住宅簽約面積為144879平方米，共1170套，同比下降61.26％。
此前，國(guó)家發(fā)改委公布的數(shù)據(jù)顯示：今年一季度北京樓市新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲9.7％，持續(xù)高于全國(guó)的平均幅度。那么，這種市況的出現(xiàn)究竟是北京的房子賣不動(dòng)還是老百姓買不起？
高房?jī)r(jià)成了一道坎
“說(shuō)起來(lái)‘賣不動(dòng)和買不起’似乎應(yīng)該是同一概念，但細(xì)一琢磨好象還有些差別，”北京一業(yè)界人士分析，“就北京大多數(shù)普通工薪家庭而言，在四環(huán)以內(nèi)的新房?jī)r(jià)格絕對(duì)是‘踮起腳’也不一定買得起。因?yàn)楸本└叨耸袌?chǎng)的購(gòu)買主力從來(lái)就不是普通工薪階層。即使房?jī)r(jià)再降一些，這些家庭還是買不起。所謂房子‘賣不動(dòng)’，其實(shí)有多種原因，房?jī)r(jià)高只是原因之一，地產(chǎn)商惜售、高端購(gòu)買力的投資轉(zhuǎn)向、部分購(gòu)房者對(duì)未來(lái)樓市走勢(shì)預(yù)期不明……都可影響市場(chǎng)的交易量。因此，我覺(jué)得‘賣不動(dòng)’的原因不一定是普通老百姓買不起所致，否則就無(wú)法解釋為何北京房?jī)r(jià)還在繼續(xù)攀升?！?/p>
記者在政府官方網(wǎng)站上看到，截止到5月8日北京可售住宅套數(shù)有79705套，面積11566510平方米，現(xiàn)房住宅可售套數(shù)19244套，面積3174270平方米。而5月8日當(dāng)天，網(wǎng)上住宅期房銷售簽約為256套，簽約面積31552平方米，現(xiàn)房住宅簽約36套，6463平方米。如果以5月8日這天的成交量作為基數(shù)來(lái)看的話，那么北京樓市的“工業(yè)庫(kù)存”仍十分可觀，應(yīng)該說(shuō)市場(chǎng)的供應(yīng)量是充足的。
二十一世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)研究部主任孟奇告訴記者，“價(jià)格高的確擋住了一部分人，位置好一點(diǎn)的房子非常貴。真正位置好而性價(jià)比又適中的項(xiàng)目仍銷售得非常好。目前，樓市交易量萎縮的一個(gè)原因是不少購(gòu)房者處于觀望狀態(tài)，有些人認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控還會(huì)有進(jìn)一步舉措，還有些人是在等‘三限房’的推出。所謂‘三限’就是限價(jià)、限面積、限比例（小戶型占比）的住宅。很多人問(wèn)我房?jī)r(jià)走勢(shì)會(huì)怎樣走，我覺(jué)得這要看具體項(xiàng)目，位置好、價(jià)格適中的房子是不愁賣不動(dòng)的”。
記者在北京東四環(huán)某住宅項(xiàng)目售樓處，現(xiàn)場(chǎng)采訪了幾個(gè)看房人。一對(duì)看上去像是夫妻的年輕人對(duì)記者說(shuō)，“現(xiàn)在的房子真是貴，買得起的房大多在偏遠(yuǎn)郊區(qū)，這對(duì)我們來(lái)說(shuō)極不現(xiàn)實(shí)。因?yàn)榧词共豢紤]生活便利的原因，交通問(wèn)題也會(huì)難倒無(wú)數(shù)上班族。你站在我們的角度想想，如果住在五環(huán)以外，每天光上班來(lái)回就得三、四個(gè)小時(shí)，這放在誰(shuí)身上誰(shuí)都受不了?？煽瓷系姆孔佑痔F，即便是我們雙方父母都贊助一些首付款，將來(lái)沉重的還房貸壓力也讓人喘不過(guò)氣來(lái)。你看這套房的確不錯(cuò)，可總價(jià)近100萬(wàn)，將來(lái)還款把我們倆的收入都加上也還不夠呢”。
另一個(gè)中年男子告訴記者，他也不是特別著急買房，只是五一長(zhǎng)假到各售樓處轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，看看有沒(méi)有合適的房。“其實(shí)像我這樣的家庭買房屬于改善生活型，所以沒(méi)遇到特別看中的房是不會(huì)出手的。今年政府要推出限價(jià)房，另外購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的條件也放寬了，我覺(jué)得這也許會(huì)對(duì)降低房?jī)r(jià)起到一定作用。因此，打算先等等看吧?！?/p>
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房子“賣不動(dòng)”的原因
與新樓房市場(chǎng)的“冷”相比，二手房市場(chǎng)顯然要熱得多。北京大型房產(chǎn)中介“我愛(ài)我家”公司副總經(jīng)理胡景暉向記者介紹，“在今年五一長(zhǎng)假期間來(lái)‘我愛(ài)我家’各門店看房的共有30000多人次，二手房的交易情況也相當(dāng)不錯(cuò)”。在分析為何近期新房市場(chǎng)交易清淡這一市況時(shí)，胡景暉認(rèn)為，“這主要是因?yàn)樵诰┏菂^(qū)位較好的新房?jī)r(jià)格比較貴，城市核心區(qū)的項(xiàng)目，房?jī)r(jià)大多單價(jià)在15000/平米以上，不是一般的老百姓能夠購(gòu)買得起的。而郊區(qū)的房子，除了交通不便之外，很多項(xiàng)目因是期房，生活設(shè)施不完備與不成熟，使得在銷售上不盡如人意。再有，開發(fā)商惜售現(xiàn)象也是房子人為的‘賣不動(dòng)’原因之一。比方說(shuō)，一個(gè)10萬(wàn)平米的項(xiàng)目，如果控盤3個(gè)月，每平米漲1000元，就意味著1個(gè)億的利潤(rùn)。有些開發(fā)商自有資金充足，即便有一些是通過(guò)貸款，但房?jī)r(jià)短期上漲的利潤(rùn)肯定會(huì)可以覆蓋資金成本，因而控制銷售節(jié)奏就成了一些開發(fā)商必做的功課了。說(shuō)是惜售也好，說(shuō)這是捂盤也罷，總之開發(fā)商之所以能這樣做，就是基于一個(gè)基本判斷，今后房?jī)r(jià)還得漲！”
胡還舉例說(shuō)，“在東四環(huán)外，有一些項(xiàng)目，從開盤一期到三期確實(shí)價(jià)格漲得快，但如果控制銷售速度就意味著利潤(rùn)增加，那么即使算上資金成本和時(shí)間成本，這個(gè)利潤(rùn)還是非常可觀的。”
對(duì)于胡的這一觀點(diǎn)，在某種程度上從開發(fā)商的角度可以得到印證。京城著名的地產(chǎn)項(xiàng)目“明天第一城”的副總賈玉鵬告訴記者，“目前，北京市場(chǎng)的房?jī)r(jià)確實(shí)偏高，區(qū)域新樓盤入市時(shí)，需要考慮利潤(rùn)與速度的平衡。新盤入市初期有快速回款的需求，開盤價(jià)可能會(huì)定得低一點(diǎn)。但從開發(fā)商的心理來(lái)說(shuō)，低價(jià)入市心有所不甘，肯定會(huì)把價(jià)格漲到與這一項(xiàng)目的區(qū)域價(jià)格持平，這樣就放慢了入市的節(jié)奏”。
針對(duì)今年五一“黃金周”的房地產(chǎn)市況不如往昔，賈玉鵬認(rèn)為還有其他因素在起作用，“首先，不少市民五一看房的觀念改變了，從去年開始就已經(jīng)出現(xiàn)這種情況。人們購(gòu)房的季節(jié)觀念變了，每個(gè)月都可能有熱點(diǎn)項(xiàng)目。集中購(gòu)房的‘戰(zhàn)線’被拉長(zhǎng)了，不再會(huì)在黃金周集中爆發(fā)。其次，一些投資購(gòu)買力的轉(zhuǎn)向也很重要。例如，當(dāng)前股市的火爆吸引了相當(dāng)一部分原來(lái)投資房產(chǎn)的資金。再有，投資住宅的回報(bào)率比較低，有相當(dāng)一部分資金轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。例如，國(guó)美地產(chǎn)旗下的商鋪都賣得相當(dāng)不錯(cuò)。國(guó)美第一商街成交了5000萬(wàn)元，明天商業(yè)中心成交了3000多萬(wàn)元。投資空間的擴(kuò)大，商鋪、股票都分流了以前涌進(jìn)住宅領(lǐng)域的投資?！?/p>
客觀地說(shuō)，對(duì)于普通百姓家庭而言，北京的高房?jī)r(jià)絕對(duì)是買不起的，要想圓一個(gè)住房夢(mèng)，最值得期待的還應(yīng)在于政府社會(huì)保障性住房政策的制定與實(shí)施。而對(duì)于樓市賣不動(dòng)的市況，關(guān)鍵看是否會(huì)成為市場(chǎng)趨勢(shì)，這取決于多種因素：一是中央政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策的走向，如金融政策、稅收政策、土地政策、外匯政策等。
如果房地產(chǎn)信貸（開發(fā)貸款和購(gòu)房貸款）繼續(xù)收緊以及持續(xù)加息，勢(shì)必會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生影響，開發(fā)商迫于資金壓力就會(huì)有降價(jià)銷售、加速回款的舉動(dòng)。
如果物業(yè)稅出臺(tái)以及地方政府加大對(duì)保障性住房建設(shè)的土地供應(yīng)也會(huì)極大地影響市場(chǎng)需求與供給。
如果國(guó)家外匯管理對(duì)外資購(gòu)房結(jié)匯予以限制，這也將大大壓縮高價(jià)房的市場(chǎng)空間。多種因素的疊加或有可能打破“賣不動(dòng)”的短暫市場(chǎng)僵局；
二是樓市賣不動(dòng)的市況會(huì)否持續(xù)在某種程度上還要看資本市場(chǎng)的臉色，假如股市財(cái)富效應(yīng)繼續(xù)擴(kuò)大，其對(duì)樓市投資購(gòu)買力的資金“虹吸”效應(yīng)亦會(huì)越加顯現(xiàn)。并且，這也會(huì)使自用型買家的置業(yè)升級(jí)有滯后消費(fèi)的可能。當(dāng)釜底之“薪”越抽越多時(shí)，將對(duì)開發(fā)商的“捂盤”信心是個(gè)考驗(yàn)。
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