??? 中國(guó)人民銀行9月15日宣布，下調(diào)人民幣貸款基準(zhǔn)利率0.27個(gè)百分點(diǎn)，下調(diào)中小金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)。中央政府最大的救市菜單宣告出爐。在全球經(jīng)濟(jì)景氣走衰、美國(guó)第四大投行雷曼兄弟宣布申請(qǐng)破產(chǎn)之際，中國(guó)政府的救市方案如何劍及履及、振衰起弊，格外值得外界關(guān)注。
?? 降息救不了樓市
毫無(wú)疑問(wèn)，央行雙率下調(diào)，顯示貨幣政策正走向放松，這對(duì)經(jīng)濟(jì)各個(gè)層面或多或少將產(chǎn)生影響。首當(dāng)其沖的，應(yīng)是日前炒得風(fēng)風(fēng)火火的“限貸令”。央行與銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布限貸令，輿論頗為叫好，也贏得民間一片掌聲?？啥潭滩贿^(guò)數(shù)日，央行政策便出現(xiàn)一緊一松的180°大變盤，力挫民眾正向心理。從這個(gè)角度而言，政策的反復(fù)，讓政府信用大打折扣。
從短期效應(yīng)來(lái)看，央行“雙降”行動(dòng)，給哭窮甚久的開(kāi)發(fā)商注入一劑強(qiáng)心劑，讓開(kāi)發(fā)商對(duì)政府產(chǎn)生更多期待；更為重要的是，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期將不可避免地發(fā)揮影響。換言之，突如其來(lái)的救市政策，對(duì)當(dāng)前樓市的宏觀調(diào)控，平添一大變數(shù)，沖擊房地產(chǎn)市場(chǎng)的觀望拉扯的現(xiàn)有格局。
不過(guò)，筆者仍然認(rèn)為，央行的降息動(dòng)作，對(duì)樓市的影響應(yīng)當(dāng)十分有限。因?yàn)?，房地產(chǎn)目前存在的兩大最突出問(wèn)題：一、資金短缺；二、價(jià)格完全背離價(jià)值，供需失衡。降息在短期內(nèi)都將無(wú)法加以解決。
眾所周知，開(kāi)發(fā)商目前解決巨大的資金缺口，最有效的辦法是打開(kāi)銷路套現(xiàn)，而不是仰賴銀行下調(diào)微不足道的利率；從消費(fèi)者一端看，央行降息究竟能刺激多少購(gòu)房者出手，仍然是一個(gè)大哉問(wèn)。當(dāng)前消費(fèi)者選擇繼續(xù)觀望，根本原因是房?jī)r(jià)過(guò)高而無(wú)法承受。換句話說(shuō)，只要房?jī)r(jià)不降，實(shí)際購(gòu)買力依然無(wú)法提高。這與銀行貸款利息上調(diào)下降，關(guān)聯(lián)并不大。
??????? 房?jī)r(jià)下跌大勢(shì)所趨
降息無(wú)法拯救樓市，這一點(diǎn)已經(jīng)毋庸諱言。因此，我們完全不必當(dāng)心開(kāi)發(fā)商短時(shí)間內(nèi)卷土重來(lái)，掀起新一輪房?jī)r(jià)上漲。地產(chǎn)歷經(jīng)五年的狂飆后，如今面臨調(diào)整期，誰(shuí)也改變不了這個(gè)趨勢(shì)。 因此，如今房?jī)r(jià)太過(guò)虛高的中國(guó)樓市，售價(jià)繼續(xù)下行仍然是大勢(shì)所趨。這從全國(guó)風(fēng)起云涌的降價(jià)狂潮便可知道。
一開(kāi)始在深圳刮起的降價(jià)風(fēng)，在長(zhǎng)三角一陣肆虐之后，已經(jīng)抵達(dá)京城，甚至環(huán)渤海區(qū)域。深圳房?jī)r(jià)跌幅已經(jīng)超過(guò)30％，上海今年四成新盤紛紛降價(jià)，北京燕郊一帶，慘象更是不忍卒睹，九成樓盤降價(jià)，降幅基本是15％-20％。
上周五，摩根士丹利發(fā)布研究報(bào)告報(bào)告指出，“我們相信地產(chǎn)市場(chǎng)崩潰（即價(jià)格與成交量大幅下跌）的可能性高”，該行的中國(guó)策略團(tuán)隊(duì)經(jīng)過(guò)研究后得出以下結(jié)論，新一輪減價(jià)行動(dòng)將導(dǎo)致市場(chǎng)崩潰，因樓價(jià)下跌通常會(huì)拖累成交減少。實(shí)際情形也驗(yàn)證了這種說(shuō)法，據(jù)《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》報(bào)道，前8月中國(guó)內(nèi)地商品房銷售暴降約37%。
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