??? 盡管目前房市的波動(dòng)還未危及到銀行的信貸資產(chǎn)，但房市調(diào)整具有周期性，政策的效果和風(fēng)險(xiǎn)的顯現(xiàn)往往要在兩三年以后。而在過(guò)去兩年房?jī)r(jià)高漲時(shí)，銀行業(yè)房地產(chǎn)類貸款大幅擴(kuò)張，如果房?jī)r(jià)進(jìn)入下行周期，銀行積累的信用風(fēng)險(xiǎn)隱患顯然不能小覷。
??? 事實(shí)上，多家銀行已經(jīng)在未雨綢繆，從貸款規(guī)模、準(zhǔn)入條件、貸后管理等方面加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)類貸款的調(diào)整。
??? 時(shí)下即將進(jìn)入往年“金九銀十”的房產(chǎn)銷售旺季，但上半年房市整體表現(xiàn)低迷、觀望氣氛彌漫卻為這一旺季蒙上一層陰影。而這層陰影也將與房市息息相關(guān)的銀行房貸置于了風(fēng)口浪尖。
??? 從14家上市銀行公布的中期業(yè)績(jī)報(bào)告來(lái)看，多數(shù)銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的貸款余額環(huán)比均實(shí)現(xiàn)較快增長(zhǎng)，而且房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)質(zhì)量持續(xù)向好。建行、中行等房貸不良貸款率和不良貸款余額持續(xù)雙降，諸如興業(yè)、深發(fā)展等房貸占比較大的銀行住房按揭貸款不良率也不過(guò)在0.2%左右。
??? 不過(guò)，在一片祥和的銀行財(cái)務(wù)報(bào)表之外，房市卻是風(fēng)聲水起。愈炒愈熱的“斷供門”、房?jī)r(jià)何去何從的口水大戰(zhàn)、是否應(yīng)該救市的爭(zhēng)論預(yù)示著下半年的房市仍然不會(huì)風(fēng)平浪靜?！敖鹁陪y十”能否如期而至？銀行房地產(chǎn)類貸款是否會(huì)受到波及？商業(yè)銀行將如何調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，防范風(fēng)險(xiǎn)？成為這個(gè)金秋銀行業(yè)無(wú)法回避的問(wèn)題。
??? 購(gòu)房者：觀望氣氛濃重
??? 今年以來(lái)，房市一場(chǎng)新的調(diào)整不期而至。幾年來(lái)不斷攀升的房?jī)r(jià)終于呈現(xiàn)松動(dòng)的跡象。統(tǒng)計(jì)顯示，截至今年6月，全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比漲幅連續(xù)5個(gè)月下降，6月份更創(chuàng)下了今年以來(lái)房?jī)r(jià)單月漲幅的最大下跌。而深圳等城市的房?jī)r(jià)下降尤為明顯，房屋成交量和價(jià)格持續(xù)下降。
??? 隨著一些城市的房?jī)r(jià)不斷走低，許多高位入市的購(gòu)房者所購(gòu)房產(chǎn)已大幅縮水，有的不但損失超過(guò)了首付，而且承受著償還高額貸款的巨大壓力，從而給銀行的個(gè)人房貸敲響了警鐘。
??? 最明顯的表現(xiàn)莫過(guò)于規(guī)模不大、但切實(shí)發(fā)生的“斷供門事件”。自從6月份網(wǎng)名“風(fēng)語(yǔ)”的一位自稱是地產(chǎn)研究員的一篇網(wǎng)絡(luò)博文開(kāi)始，有關(guān)深圳樓市可能出現(xiàn)大規(guī)模“斷供”的傳言就引起了軒然大波。目前招商銀行(20.00,-0.46,-2.25%,吧）深圳蛇口支行起訴“漾日灣畔”樓盤業(yè)主的“斷供第一案”已于8月18日開(kāi)庭審理。
??? 日前，深圳銀監(jiān)局明確表示，目前深圳并沒(méi)有出現(xiàn)大規(guī)模的房貸“斷供”。業(yè)內(nèi)專家也普遍認(rèn)為，深圳發(fā)生的斷供案僅是個(gè)案，并不會(huì)泛濫成災(zāi)。但這已然給銀行提了個(gè)醒：一旦房?jī)r(jià)下跌幅度過(guò)大，住房貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)大大上升。
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??? 而北京、上海等地房市的些微變化也應(yīng)當(dāng)引起銀行的警惕?！艾F(xiàn)在房市形勢(shì)使有的客戶的收入受到影響，一些老客戶明確要求做房貸展期，”工行北京分行的一名信貸員如此表示，“有的客戶剛開(kāi)始選擇的貸款期限是5年、7年，現(xiàn)在想延長(zhǎng)到15年、20年?！?
??? 此外，市場(chǎng)上仍在彌散的觀望情緒使人們對(duì)下半年房市能否回暖多了一種擔(dān)憂。去年6次加息后購(gòu)房的貸款成本大幅增加，加之房?jī)r(jià)何去何從尚難定論，使購(gòu)房者的購(gòu)房意愿不斷降低。這從近期各城市住房成交量的下降中可管窺一斑。
北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，8月份，京城住宅銷售較之去年同期驟降67%，降幅近七成，而環(huán)比7月份，也有25%的降幅。據(jù)上海佑威房地產(chǎn)研究中心公布的數(shù)據(jù)，上海7月一手商品房的成交量?jī)H為101.09萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑29.4%，成交量下滑了三成。
??? 開(kāi)發(fā)商：資金鏈緊繃
??? 在這輪房市調(diào)整中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金狀況更為外界關(guān)注。專家指出，受信貸政策等綜合性政策影響，開(kāi)發(fā)商的資金鏈已經(jīng)越繃越緊，同時(shí)，持續(xù)低迷的樓市成交量更令開(kāi)發(fā)商的資金鏈備受考驗(yàn)。
??? 國(guó)泰君安6月的一份研究報(bào)告指出，2008年房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口達(dá)7100億元，相當(dāng)于行業(yè)最高峰的2007年新增房地產(chǎn)中長(zhǎng)期貸款的2倍。盡管對(duì)于這一“資金缺口”是否真實(shí)的爭(zhēng)辯仍在繼續(xù)，但房地產(chǎn)企業(yè)的資金短缺仍然可以從其融資動(dòng)作中的蛛絲馬跡中得出答案。
??? 通常房企的融資渠道為銀行貸款和上市融資兩方面，而現(xiàn)在越多的房企轉(zhuǎn)向其他融資渠道。據(jù)悉，萬(wàn)科9月2日發(fā)布公告，公司將發(fā)行總額不超過(guò)59億元公司債券。而7月份以來(lái)，已有保利地產(chǎn)(13.35,-0.95,-6.64%,吧）公布發(fā)行43億元債券、中糧地產(chǎn)(4.72,0.04,0.85%,吧）公布發(fā)行12億元債券。“從上市房企愿意支付債券的高利息可以看出其對(duì)資金的渴望。”業(yè)內(nèi)專家表示。
??? “去年許多開(kāi)發(fā)商大規(guī)模拿地，今年卻明顯放緩，主要是因?yàn)榻衲耆谫Y的幾條渠道都不暢通?！敝屑Z地產(chǎn)的一位人士指出，“現(xiàn)在市場(chǎng)上許多開(kāi)發(fā)商的負(fù)債率都超過(guò)60%的警戒線，一些中小型房企可能將面臨生死大限。
??? 對(duì)于一些不具備上市融資和發(fā)行債券的小型房企而言，銷售回款成為其最關(guān)鍵的甚至是唯一的資金來(lái)源。一旦樓市滯銷，這些小開(kāi)發(fā)商脆弱的資金鏈無(wú)疑極易斷裂。面對(duì)資金和銷售的雙重困境，一些開(kāi)發(fā)商紛紛祭起了“特價(jià)房”的新武器，以求在目前低迷的市場(chǎng)中殺出一條血路，甚至近期市場(chǎng)上開(kāi)發(fā)商以“無(wú)條件退房”作為促銷手段的傳言也甚囂塵上。
??? 需要強(qiáng)調(diào)的是，房市的低迷以及房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈條收緊，都在暗示風(fēng)險(xiǎn)可能向銀行傳導(dǎo)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至6月末，北京市房地產(chǎn)貸款余額占全市貸款總量的27%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中，直接來(lái)源于銀行信貸的約占30.2%，間接來(lái)源于住房預(yù)售的信貸資金約占20%。換言之，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中，銀行占據(jù)了半壁江山。房市波動(dòng)對(duì)于銀行產(chǎn)生潛在風(fēng)險(xiǎn)的影響可見(jiàn)一斑。
??? 監(jiān)管部門：需高度關(guān)注房貸風(fēng)險(xiǎn)
??? 眾所周知，不管是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，還是個(gè)人住房貸款，資金主要來(lái)源于銀行貸款，房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)走弱，勢(shì)必引起銀行風(fēng)險(xiǎn)的積聚。大洋彼岸，美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)依然在向更深層次蔓延。而我國(guó)房市從去年延續(xù)至今的萎靡態(tài)勢(shì)同樣牽動(dòng)著中國(guó)監(jiān)管層的神經(jīng)。
??? 日前，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，要求各金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)格商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身信用記錄、還款能力和還款意愿的調(diào)查與評(píng)估等。在之前的8月中旬，銀監(jiān)會(huì)向廣東、江蘇、浙江、上海、北京、深圳、寧波七省市銀監(jiān)局發(fā)出《關(guān)于開(kāi)展重點(diǎn)地區(qū)房地產(chǎn)貸款壓力測(cè)試的通知》。專家分析，此番選擇上述7省市開(kāi)展房貸壓力測(cè)試，乃是因?yàn)樯鲜龅貐^(qū)的房貸總量占比、風(fēng)險(xiǎn)敞口較大。