??????? 舉世矚目的北京奧運會落幕，奧運會后中國樓市的走向再次成為人們關注的焦點。今年以來，盡管房地產１月至７月投資增幅超過３０％，但樓盤銷量增長下降，市場觀望氣氛濃厚。
有著銷售旺季之稱的“金九銀十”臨近，這是觀察未來樓市走向的重要“時間窗”。當前，樓市出現(xiàn)了一些值得引起關注的新動向。
外資“抄底”拿地熱情有增無減
全國地價監(jiān)測中心的有關數(shù)據顯示，今年二季度全國主要城市地價總體水平環(huán)比增長１．５９％，較去年同期大幅度下降，其中長三角、珠三角地區(qū)漲幅低于全國水平。一些地區(qū)土地流標、流拍達１０％以上。
鄭州市統(tǒng)計局對全市５０家重點房地產企業(yè)的專項調查表明，受資金緊張、市場前景預期影響，這些企業(yè)上半年新購置土地面積減少的有２３家，占４６％，而僅有１２％的企業(yè)新購置土地面積有所增加。
盡管各個城市地價和交易量表現(xiàn)不一，但外資熱情卻有增無減。中國未來的經濟成長性，是眾多外資基金投資的實質所在。
?。对?，南京掛牌出讓的２塊房地產開發(fā)用地，分別被韓國ｓｋ集團和香港恒基地產駐內地分支機構摘牌，成交總價６．５億元人民幣。一位業(yè)內人士透露，一家具有英國基金背景的公司正準備接手南京中心城區(qū)某大宗地塊，土地價格達４０多億元。
美國凱雷集團上海代表處副總裁康明訓表示：“中國二線城市的投資前景很不錯。目前公司在中國投資的地產項目已達１０個。”
?。玻埃埃赌?，凱雷曾以１．２億美元的總價購進上海中房森林別墅１１０套高級獨棟別墅；２００７年７月，凱雷出資１０億元，介入青島ｃｂｄ核心的凱悅中心，占約７０％股份；今年４月，凱雷又以近２０億元的價格購得上海濟南路８號西苑項目……
日前，由德國ｌｔｋ設計事務所、五合國際建筑設計集團、上海五合智庫等六大機構共同組成的合資跨國機構洲聯(lián)集團正式亮相。此次重組被業(yè)界認為，境外投資機構對中國房地產市場的介入越來越深。
以上海五合智庫統(tǒng)計，僅２００８年一季度，上海房地產企業(yè)獲得的外資投資金額就達到４．４億美元，占一季度外資投資總額的３２．６％。國家統(tǒng)計局數(shù)據顯示，２００７年中國房地產開發(fā)利用外資高達６５０億元，增長６４．８％，整體高出其他渠道資金增長２６．２％。這顯示出，在去年從緊的貨幣政策下，仍有大量的外資涌入中國樓市。
成交量萎縮開發(fā)商“死扛”難改調整大勢
７月份，北京僅銷售商品住宅４１９４套，銷售套數(shù)降至近兩年來最低。北京房價的漲幅同比也回落０．２個百分點，為今年以來最低漲幅。
有專家認為，目前不少具有真實購房需求的消費者仍在觀望，奧運會后隨著房地產傳統(tǒng)旺季的來臨，成交量有望得到一定改善。樓市短期走勢趨于明朗，成交量可能出現(xiàn)小幅反彈。但如果在“金九銀十”仍無起色，這將對一度緊繃的開發(fā)商資金鏈構成威脅。
數(shù)據已經印證了這一點。北京市地稅局７月發(fā)布的最新數(shù)據顯示，欠稅榜單上２００余家企業(yè)中房地產公司占了四分之一，其中欠稅超過千萬元以上的地產企業(yè)就達２０余家，最高的欠稅達３５５９萬元。
無獨有偶，５月份，上海財稅網上刊登了一季度欠稅公告，在百萬元級以上欠稅大戶中，房地產公司占約４０％。
人們不禁疑惑，一向以進富豪排行榜為榮的房地產企業(yè)，為何也會頻現(xiàn)欠稅榜呢？
開發(fā)商欠稅的一個重要理由是資金緊張。當然，房地產業(yè)有其特殊性，按照有關規(guī)定，企業(yè)所得稅一般是預收２５％，到年底再結算。近來樓盤交易量下降，現(xiàn)金回流有限，開發(fā)商資金鏈繃得較緊，這也是客觀原因。
然而究其根源，還在近幾年樓市的非理性上漲時，開發(fā)商瘋狂拿地。業(yè)內人士反映，前兩年不少開發(fā)商在暴利驅使下爭相貸款、高價拿地，巨量資金被積壓在土地上。
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２００４年、２００５年以來，上海、北京等地的房價幾乎是“一飛沖天”，一些樓盤售價動輒翻２００％、３００％，如今，這些城市一些樓盤的價格也就是調整了百分之幾，房地產企業(yè)到底是賺是虧，消費者心中也自有一本賬。
“房價前期持續(xù)大幅上漲，超過了大多數(shù)購房者的承受能力，供需矛盾越發(fā)突出，目前價格漲幅出現(xiàn)回落是市場調整之必然。”中大恒基等一些中介公司認為，當前開發(fā)商與其死扛高房價，還不如“隨行就市”，加快資金回籠。
“鏈家地產”市場部研發(fā)主任王志偉認為，“金九銀十”期間的樓市成交量有可能環(huán)比小幅反彈，也有可能繼續(xù)維持不活躍狀態(tài)，但不管哪種情況都不會改變市場的調整大勢。
剛性需求仍然旺盛房價理性回歸可期
國家發(fā)改委宏觀經濟研究院副院長王一鳴說，奧運會和房地產市場之間的關聯(lián)關系從各國表現(xiàn)看不盡相同，很難得出一般規(guī)律。但無可否認的是，當前中國房地產市場的調整，從長遠發(fā)展來看是積極的，某種意義上講有擠壓泡沫的作用。
中國的房價在連續(xù)１０年保持上漲態(tài)勢的情況下，開始改變原有運行軌跡進行調整并不值得大驚小怪。對于少數(shù)房價較高的地區(qū)，專家認為：“房價的適當回落是正常的。”樓市走向理性回歸的步伐有多快，主要取決于宏觀經濟的總體走勢。當前經濟運行依然總體向好，無疑為房地產市場逐步走向理性回歸創(chuàng)造了良好的環(huán)境。
從今年上半年的數(shù)據看，房地產投資仍然保持較快增長，市場供應結構更加合理。其中房地產開發(fā)完成投資１３１９６億元，同比增長３３．５％，這一增速比去年同期還高出５個百分點。
“經濟發(fā)展有其自身規(guī)律，在城市化高速發(fā)展時期房地產重要性不言自明。但房地產過度依賴銀行資金，一個地區(qū)的房地產總量過大，會導致經濟結構扭曲，內生動力不足。面對市場出現(xiàn)的一些新變化，地方政府也要適時調整發(fā)展策略，矯正以往只靠投資拉動地方經濟的行為。”江蘇常州市鐘樓區(qū)委副書記張曉平說。
今年上半年，這個區(qū)財政收入主要依靠先進制造業(yè)和消費拉動，地方一般預算性收入增幅達到２８％，而房地產在財政收入中的比重由去年的４０％降低到了２０％。在今年初制定的發(fā)展規(guī)劃中，房地產業(yè)由支柱產業(yè)降格為補充產業(yè)。在他們看來，房地產消耗大量土地，產出卻是一次性的，需求不可能始終旺盛，追求單位面積可持續(xù)產出更符合科學發(fā)展觀。
純粹由投資拉動的發(fā)展不具有可持續(xù)性，需求才是市場的根本動力。一些專家提出，中國房地產市場的調整階段也是一個理性回歸階段，其“后勢”如何，應該由市場的需求來決定，由整體經濟發(fā)展的基本面來決定。
王一鳴認為，我國城市化率還達不到全球平均水平，在未來十幾年，城市化率每年大概還會增長一個百分點。房地產投資占全社會固定資產投資的比例接近五分之一，維持房地產市場穩(wěn)定健康發(fā)展對國民經濟的發(fā)展非常重要。