??????? 當(dāng)大多數(shù)人對(duì)當(dāng)前樓市持續(xù)低迷感到手足無(wú)措之時(shí)，已有人另辟蹊徑，選擇以設(shè)立房地產(chǎn)合伙私募基金的形式投資房地產(chǎn)市場(chǎng)。
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近日，《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》從相關(guān)渠道獲悉，首期規(guī)模約為7億元的房地產(chǎn)有限合伙制私募基金目前正在上海募集，下個(gè)月將正式進(jìn)入實(shí)際運(yùn)作。
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而該基金的gp（普通合伙人）與lp（有限合伙人）均為國(guó)內(nèi)知名的房地產(chǎn)企業(yè)老板，投資風(fēng)向直指二級(jí)市場(chǎng)的房產(chǎn)項(xiàng)目。
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無(wú)獨(dú)有偶，首華創(chuàng)投董事長(zhǎng)林阿信昨告訴記者，他一直在醞釀的“爛尾樓”基金已進(jìn)入最后的募集階段，計(jì)劃用一級(jí)市場(chǎng)基金管理的經(jīng)驗(yàn)來(lái)盤活“爛尾樓”項(xiàng)目。目前，他手里已握有了一批這樣的項(xiàng)目。
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“當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金鏈緊張的窘境，正在尋求融資的多元化手段。同時(shí)伴隨著資本市場(chǎng)的低迷，這對(duì)pe來(lái)說(shuō)，是一個(gè)進(jìn)入的絕佳機(jī)會(huì)。”基廷亞洲副總裁趙約翰表示。
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先找項(xiàng)目后募資金
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據(jù)參與7億元私募基金設(shè)立的一位知情人士表示，上述基金將成立一個(gè)基金管理公司，由兩位內(nèi)地房產(chǎn)企業(yè)老板作為gp發(fā)起人，其余l(xiāng)p均為房地產(chǎn)圈內(nèi)人士。
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據(jù)介紹，該基金的操作模式不同于有限合伙制企業(yè)常規(guī)采用的先募集資金再找項(xiàng)目的做法，而是反其道而行之，以項(xiàng)目為主導(dǎo)。由gp尋找二級(jí)市場(chǎng)的房產(chǎn)項(xiàng)目，如“爛尾樓”項(xiàng)目或由法院拍賣的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在鎖定投資項(xiàng)目后，確定投資數(shù)額，再與lp溝通，以一個(gè)項(xiàng)目募集一個(gè)基金的做法買下項(xiàng)目。在實(shí)際操作中，以參股或控股的形式參與項(xiàng)目運(yùn)作，通過(guò)規(guī)劃、建設(shè)、出售后獲取回報(bào)，并按一定的收益率分配。
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上述知情人士說(shuō)，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，這樣的做法規(guī)避了先募集資金再找項(xiàng)目可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，選擇介入房地產(chǎn)中后期項(xiàng)目也能規(guī)避房地產(chǎn)前期開發(fā)的諸多變數(shù)。
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據(jù)了解，該基金初期不設(shè)限投資金額和收益率，按單個(gè)項(xiàng)目的具體情況而定。目前已聚集了至少7億元資金。
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外資基金結(jié)盟開發(fā)商
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上海東方華銀律師事務(wù)所私募股權(quán)專業(yè)律師李磊表示，由于受宏觀調(diào)控的影響，房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要尋找資金渠道。
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在李磊看來(lái)，上述形式的房地產(chǎn)基金從模式上來(lái)講等同于外資基金收購(gòu)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的方式。據(jù)他介紹，早在幾年前，外資基金已頻繁地出沒于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，眾多外資房地產(chǎn)投資基金，如ubs、ing、hi、摩根士丹利、澳大利亞麥格理等紛紛出現(xiàn)在國(guó)內(nèi)開發(fā)商的合作名單中，以pe形式投入房地產(chǎn)市場(chǎng)。
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“他們多在收購(gòu)內(nèi)地房產(chǎn)后進(jìn)行改造，通過(guò)引進(jìn)先進(jìn)管理機(jī)制、管理意識(shí)以及物業(yè)管理等手段，使地產(chǎn)價(jià)值得到上升。但對(duì)于國(guó)內(nèi)基金，目前鮮有這樣的做法。上述基金可以說(shuō)是房地產(chǎn)企業(yè)曲線獲取資金的一種方式。”李磊說(shuō)。
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國(guó)泰君安研究報(bào)告顯示：2008年整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的資金缺口高達(dá)7100億元，今年上半年外資投資已達(dá)249.3億美元，約占缺口1/4。
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據(jù)了解，今年，瑞銀集團(tuán)與金地集團(tuán)簽訂協(xié)議，在境外共同發(fā)起成立房地產(chǎn)投資合伙企業(yè)，為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)注入10億美元的資金；7月，雅居樂(lè)地產(chǎn)控股有限公司（03383.hk）出售旗下公司冠金公司30%股權(quán)，獲得買方摩根士丹利52.8億元的轉(zhuǎn)讓款；恒大地產(chǎn)增資擴(kuò)股６億美元，入股者包括香港新世界發(fā)展有限公司主席鄭裕彤、中東某國(guó)家投資局、德意志銀行、美林銀行等外資個(gè)人及機(jī)構(gòu)。
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目前，海外機(jī)構(gòu)收購(gòu)的模式主要有兩種，一是在建工程轉(zhuǎn)讓，二是收購(gòu)現(xiàn)成物業(yè)。對(duì)此，某外資房地產(chǎn)投資基金公司經(jīng)理告訴記者，目前外資機(jī)構(gòu)主要通過(guò)收購(gòu)國(guó)內(nèi)外資項(xiàng)目公司的方式進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，此舉能在最大程度上把握項(xiàng)目開發(fā)權(quán)。
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“目前，房地產(chǎn)企業(yè)最大的問(wèn)題就是缺錢，只要解決了錢的問(wèn)題，中國(guó)房地產(chǎn)從長(zhǎng)期來(lái)講還是持續(xù)看好。”李磊強(qiáng)調(diào)。