??? 2008年，中國(guó)樓市面臨生死考驗(yàn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)調(diào)整導(dǎo)致市場(chǎng)持續(xù)低迷、部分地區(qū)房?jī)r(jià)漲幅回落甚至大幅下跌、房市觀(guān)望氣氛濃厚，一些房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈r趨緊張；房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)由年初時(shí)的"價(jià)漲量跌"演變?yōu)槟壳暗?價(jià)滯量跌"；區(qū)域分化明顯，深圳、廣州、成都、東莞、南京、重慶等城市甚至出現(xiàn)"價(jià)量齊跌"。種種跡象表明，樓市在降溫，銀行房貸風(fēng)險(xiǎn)在加大，開(kāi)發(fā)商企業(yè)前景堪憂(yōu)。正因?yàn)槿绱?，有了開(kāi)放商先死還是銀行先死的口水大戰(zhàn)。曾經(jīng)穿一條褲子的合作伙伴，面對(duì)生死考驗(yàn)，過(guò)河拆橋，各奔東西。
??? 面對(duì)資金困難的大山，開(kāi)發(fā)商企業(yè)戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢，如履薄冰。有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商紛紛上市套現(xiàn)，爭(zhēng)取海外強(qiáng)勢(shì)資本；沒(méi)實(shí)力上不了市，紛紛降價(jià)促銷(xiāo)，快速拋售，回籠資金；好死不如賴(lài)活著，可憐的小地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如臨深淵，地下錢(qián)莊可謂生意火爆啊！
??? 美國(guó)的次級(jí)債危機(jī)為我國(guó)銀行敲響了警鐘，面臨巨大房貸風(fēng)險(xiǎn)，面臨不良資產(chǎn)反彈的壓力，銀行怎么辦了？緊縮地產(chǎn)貸款，不管是個(gè)人貸款還是企業(yè)貸款，遠(yuǎn)離地產(chǎn)樓市，分離金融風(fēng)險(xiǎn)。
??? 緊縮個(gè)人銀行房貸 提高貸款門(mén)檻
??? 去年的"9·27房貸政策"，通知明確，商業(yè)銀行應(yīng)重點(diǎn)支持借款人購(gòu)買(mǎi)首套中小戶(hù)型自住住房的貸款需求，且只能對(duì)購(gòu)買(mǎi)主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放住房貸款。對(duì)已利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房、又申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套(含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%。
??? 目前，銀行發(fā)放的個(gè)人住房貸款中90%以上是抵押貸款，首付比例以20%居多，一旦樓市崩盤(pán)，房?jī)r(jià)下跌超過(guò)20%，按揭買(mǎi)房者就可能失去還貸的動(dòng)力而選擇違約，這就意味著銀行不得不收回房屋進(jìn)行拍賣(mài)，像去年美國(guó)的次級(jí)抵押貸款危機(jī)，就有"150萬(wàn)戶(hù)美國(guó)房貸戶(hù)的房子可能遭沒(méi)收"。銀行收回房屋拍賣(mài)有兩個(gè)難以克服的弊端：
??? 一，中國(guó)人自古有買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的傳統(tǒng)，在房?jī)r(jià)明顯下跌的過(guò)程中，銀行即使通過(guò)拍賣(mài)也難以將房屋變現(xiàn)，銀行的資金鏈條可能斷裂。
??? 二，當(dāng)銀行收回房屋拍賣(mài)時(shí)，意味著更大的供應(yīng)量投向市場(chǎng)，房?jī)r(jià)可能進(jìn)一步下跌，而下跌必然導(dǎo)致銀行掌握的房屋資產(chǎn)縮水，給銀行造成難以估量的損失和難以預(yù)料的嚴(yán)重后果。至于那些價(jià)值被高估的住房情況可能更糟，銀行將不得不為此付出更大代價(jià)。
??? 緊縮房企銀行房貸 釜底抽薪“屠”開(kāi)發(fā)商
??? 去年的"9·27房貸政策"，嚴(yán)格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款管理。商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放的貸款只能通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款科目發(fā)放，嚴(yán)禁以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流動(dòng)資金貸款或其他貸款科目發(fā)放。商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放專(zhuān)門(mén)用于繳交土地出讓金的貸款。對(duì)政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的貸款應(yīng)以抵押貸款方式發(fā)放，且貸款額度不得超過(guò)所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70%，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)2年。
??? 近期據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》援引未具名消息人士的話(huà)報(bào)導(dǎo)，中國(guó)央行和銀行業(yè)監(jiān)管部門(mén)最近在調(diào)查房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)央行已經(jīng)要求各地分行密切關(guān)注房地產(chǎn)貸款品質(zhì)變化可能引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)；自去年以來(lái)，信貸政策的緊縮對(duì)中國(guó)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商造成了負(fù)面影響。中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)也在對(duì)商業(yè)銀行承受房地產(chǎn)信貸違約風(fēng)險(xiǎn)的能力進(jìn)行測(cè)試。
??? 近r，央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（下稱(chēng)"通知"）。通知中嚴(yán)格商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理，成為通知中著墨最多的部分。
??? 與"9·27房貸政策"（2007年9月27r，央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》）的規(guī)定類(lèi)似，通知要求金融機(jī)構(gòu)，禁止向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放專(zhuān)門(mén)用于繳交土地出讓價(jià)款的貸款；土地儲(chǔ)備貸款采取抵押方式的，應(yīng)具有合法的土地使用證，貸款抵押率最高不得超過(guò)抵押物評(píng)估價(jià)值的70％，貸款期限原則上不超過(guò)2年。
??? 而對(duì)國(guó)土資源部門(mén)認(rèn)定的房地產(chǎn)項(xiàng)目超過(guò)土地出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)r期滿(mǎn)一年、完成該宗土地開(kāi)發(fā)面積不足三分之一或投資不足四分之一的企業(yè)，應(yīng)審慎發(fā)放貸款，并從嚴(yán)控制展期貸款或滾動(dòng)授信；同時(shí)，對(duì)國(guó)土資源部門(mén)認(rèn)定的建設(shè)用地閑置2年以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目，禁止發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款或以此類(lèi)項(xiàng)目建設(shè)用地作為抵押物的各類(lèi)貸款（包括資產(chǎn)保全業(yè)務(wù)）。
??? 此外，通知還要求各金融機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身信用記錄，還款能力和還款意愿的調(diào)查與評(píng)估；審核確認(rèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的抵押物，不得接受重復(fù)抵押；在預(yù)購(gòu)商品房抵押貸款發(fā)放前，應(yīng)審核確認(rèn)房地產(chǎn)企業(yè)已解除該項(xiàng)目土地抵押及在建工程抵押中所售房屋對(duì)應(yīng)部分的抵押物。
??? 種種政策措施表明，國(guó)家對(duì)地產(chǎn)調(diào)控的死水已經(jīng)忍無(wú)可忍，不整"死"你太沒(méi)面子了，而銀行正是執(zhí)行的"屠夫"。當(dāng)前房?jī)r(jià)回落是國(guó)家多年房地產(chǎn)調(diào)控政策累積效應(yīng)的體現(xiàn)，但實(shí)際上，房?jī)r(jià)周期性的調(diào)整才剛剛開(kāi)始，開(kāi)發(fā)商可謂是"走投無(wú)路"了！