近年來，伴隨著上海房價的逐年走高以及人們工資水平的相對穩(wěn)定，越來越多的人開始感覺到買房“吃力”甚至是買不起房了。在此背景下，“小產(chǎn)權(quán)房”引起了低收入群體的注意，相對而言，“小產(chǎn)權(quán)房”在售價方面低一些，對他們的吸引力比較大。
小產(chǎn)權(quán)房受市場歡迎
老蔡早已退休，現(xiàn)在某私人企業(yè)做財務(wù)，連帶退休金，一月的收入在3500元左右。她雖然膝下有兩兒子，但兒子們自顧自，平
時對老蔡關(guān)心不夠?！跋胱寖鹤咏o我買房，這輩子是沒指望了?！崩喜田@得灰心喪氣。
一年前，聽說在上海嘉定馬陸地區(qū)銷售著一種沒有產(chǎn)權(quán)的房子，老蔡表現(xiàn)出了濃厚的興趣。她告訴記者，反正自己歲數(shù)大了，活不了太長的時間，產(chǎn)權(quán)對她來說沒有意義。“過個20年，我死了，房子讓國家收去好了。”
記者趕赴現(xiàn)場采訪后發(fā)現(xiàn)，像這樣的沒有產(chǎn)權(quán)的房子，還挺受市場歡迎。售樓處的小姐對記者說，“大家都想明白了，沒有產(chǎn)權(quán)的房子也照樣可以保值、增值，而且轉(zhuǎn)讓時還不用像正規(guī)商品房一樣納稅。”
“將來只要補繳差不多每平方米500元的土地稅，就可以拿到同其他商品房一樣的產(chǎn)證；免物業(yè)管理費，每月只需交納10元的清潔費......”售樓小姐向記者一一羅列了購買小產(chǎn)權(quán)房的優(yōu)點。
南匯宣橋也曾有一種小產(chǎn)權(quán)房出售。記者在相關(guān)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證上看到了“50年工業(yè)用地”的字樣。售樓先生對記者說，這無關(guān)緊要，關(guān)鍵是價格便宜，“實惠”。
兩周前，記者趕赴松江石湖蕩鎮(zhèn)正在銷售的恬潤新苑小區(qū)調(diào)查，發(fā)現(xiàn)那里的銷售情況也非常好，售樓先生告訴記者，目前只剩下4-5套疊加別墅和2套聯(lián)體別墅了，其他房源要等三期開盤了。
據(jù)介紹，眼下該小區(qū)在銷售的疊加別墅售價為3200元/平方米，聯(lián)體別墅則為4500元/平方米。“相對于周邊的樓盤，恬潤新苑要便宜50%”，售樓先生對記者說。
一同去看房的一位中年人不以為然，他告訴記者，目前恬潤新苑沒有價格優(yōu)勢，但他看中的是將來產(chǎn)權(quán)證下來的那一刻，“屆時，房價一定會飆升?！?
據(jù)售樓先生介紹，眼下購房者只能拿到發(fā)票，待開發(fā)商的大產(chǎn)證下來后，一年內(nèi)可以領(lǐng)到小產(chǎn)證，而目前恬潤新苑的大產(chǎn)證已經(jīng)在辦理之中了，預(yù)計3-5年內(nèi)可以拿到?！澳菚r候，就與普通商品房沒有區(qū)別了?！?
以上樓盤有一個共同點，就是地處郊縣、現(xiàn)房出售、在上海市房產(chǎn)交易中心沒有備案、沒有同普通商品房一樣的70年住房產(chǎn)權(quán)證。還有，上述樓盤均不提供銀行貸款，須一次性付款。這便是人們常說的小產(chǎn)權(quán)房。
不能公開對外出售
根據(jù)目前相關(guān)法規(guī)，村民在其宅基地上造房不必交納土地出讓金，但在農(nóng)村集體所有的土地上建造商品房出售，就必須先經(jīng)由國家征地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，房產(chǎn)開發(fā)商向國家交納土地出讓金等稅費后，再將建造好的商品房公開出售，而國家會以頒發(fā)房屋所有權(quán)證書的形式確認買房人對房屋的產(chǎn)權(quán)。
準確地說，小產(chǎn)權(quán)房不是商品房，所以不能公開對外出售，小產(chǎn)權(quán)證也不具備商品房產(chǎn)權(quán)證的法律效力。所以，買房人購買小產(chǎn)權(quán)房，其利益將不受國家法律保護。因此，買房人要防止被低廉的價格所迷惑，而忽視了小產(chǎn)權(quán)房普遍存在的房屋質(zhì)量、物業(yè)管理和違規(guī)拆遷等隱患。
記者還注意到，小產(chǎn)權(quán)房往往在建筑質(zhì)量方面要遜色于同類的普通商品房。如上述嘉定馬陸的房子，看上去就像是集體宿舍；南匯宣橋的房子原本就是工業(yè)區(qū)的職工住宅；松江恬潤新苑的房子，則到處可見“縫縫補補”的墻面。
大小產(chǎn)權(quán)無權(quán)威的解釋
那么，動輒掛在買房人嘴邊的“小產(chǎn)權(quán)”究竟指什么呢？房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向記者介紹，小產(chǎn)權(quán)是充滿中國特色的稱法，主要是為了相對區(qū)別于“大產(chǎn)權(quán)”。但事實上，對大小產(chǎn)權(quán)并無統(tǒng)一的權(quán)威解釋。
第一種解釋是，發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，買房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)，這種叫法是因為買房人的產(chǎn)權(quán)是由發(fā)展商的一個產(chǎn)權(quán)分割而來的。所以相對而言，發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)大，購房人的產(chǎn)權(quán)小。
第二種解釋是，國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)，而國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證僅由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的叫小產(chǎn)權(quán)。買房人需要特別注意的是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的房產(chǎn)實際上并無真正的產(chǎn)權(quán)，因為這種房產(chǎn)缺少國家出具的土地使用證和預(yù)售許可證，國土房管局也不會給予備案。
第三種解釋是，房產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓時不用交土地出讓金的叫大產(chǎn)權(quán)，再轉(zhuǎn)讓時要補繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權(quán)。由此來看，普通商品房是大產(chǎn)權(quán)房，而經(jīng)濟適用房是小產(chǎn)權(quán)房。一般買房人可以從購房合同的土地使用權(quán)條款中進行區(qū)別確認。
目前廣為流傳的小產(chǎn)權(quán)一般是指上述第二種解釋，也叫鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)。鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)是指購買在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，由享有該土地所有權(quán)的鄉(xiāng)(鎮(zhèn)）合作經(jīng)濟聯(lián)合社或村經(jīng)濟合作社的機構(gòu)制作頒發(fā)權(quán)屬證書。
適當規(guī)避風險
據(jù)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向記者透露，目前上海的小產(chǎn)權(quán)房被明令禁止公開交易，它們往往以動遷安置房名義出售或在廣告中回避產(chǎn)權(quán)問題。
如果買房人實在對小產(chǎn)權(quán)房有意，專家建議在購買時優(yōu)先考慮以下幾個因素，這樣可以適當規(guī)避風險。
首先是堅持只買現(xiàn)房的原則，這樣可以防范開發(fā)商用期房作幌子，中途停工卷款消失；在集中開發(fā)且規(guī)模大的小區(qū)購買小產(chǎn)權(quán)房，這樣將來萬一遇到維權(quán)情況時，可以集中廣大住戶力量共同行動；在村民混居的小區(qū)購買小產(chǎn)權(quán)房，可以有效防范被違規(guī)拆遷的風險；最好在購買小產(chǎn)權(quán)房前打聽一下開發(fā)商的背景，有政府背景的優(yōu)先考慮。