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樓市現(xiàn)狀：屋漏偏逢連夜雨

2009/2/24 10:17:57    http://m.18kuo.com

????? 在王石放出“房價(jià)漲跌，五、六月見分曉”的觀點(diǎn)之后，樓市再起波瀾。2008年樓市不尋常，接下來的幾個(gè)月，樓市走勢如何？下面讓我們看以下幾位資深地產(chǎn)人怎么看。

????? “開發(fā)商要首保資金鏈”

?????? ———顧云昌（中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長）

　　日前，顧云昌提出，在銷售回款放慢，銀行貸款縮緊，上市阻力加大的形勢下，開發(fā)商的首要任務(wù)是保護(hù)資金鏈，保護(hù)現(xiàn)金流，其次是注重產(chǎn)品品質(zhì)。

　　“房地產(chǎn)連續(xù)過了8年的好日子，已經(jīng)夠長了！”

　　———馮侖（萬通董事長）

　　“我贊同王石就拐點(diǎn)論作的解釋：目前中國房地產(chǎn)市場確實(shí)在經(jīng)歷一個(gè)轉(zhuǎn)折期，即從過快的非理性上漲向理性回歸。我個(gè)人估計(jì)，這次調(diào)整的時(shí)間不會太短，大概要到2009年上半年才會恢復(fù)正常。從2000年開始，房地產(chǎn)連續(xù)過了8年的好日子，已經(jīng)夠長了！”

　　“真正意義上的‘拐點(diǎn)’幾十年內(nèi)都難出現(xiàn)?！?

　　———牛鳳瑞（中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任）

　　牛鳳瑞近日表示：所謂“拐點(diǎn)”，是指普通商品房的價(jià)格在3至5年內(nèi)一直下降。一些人認(rèn)為房價(jià)已經(jīng)到了最高點(diǎn)，事實(shí)上只是現(xiàn)在的購買力、收入水平和房價(jià)相比到了最高點(diǎn)。“真正意義上的‘拐點(diǎn)’在未來幾十年內(nèi)出現(xiàn)的概率都比較小?！?

　　用“屋漏偏逢連夜雨”來形容樓市現(xiàn)狀似乎頗為恰當(dāng)，當(dāng)去年末季樓市駛進(jìn)成交低迷的泥潭時(shí)，許多開發(fā)商寄希望今年3月能有所好轉(zhuǎn)，然而，事實(shí)非但沒有改善，隨著一系列貨幣從緊以及中央加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控的政策出臺，樓市愈加顯得舉步維艱，眾開發(fā)商陷入有樓賣不出、有地?zé)o錢開發(fā)的境地。直至五一之后，一批開發(fā)商爭相高調(diào)公布商品房交易成績單，籍五一黃金周短短三天時(shí)間，十來家房企銷售值超億，更有部分開發(fā)商售額高達(dá)9億。開發(fā)商也因此信心滿滿，高呼市場回暖。

　　然而，今年融資途徑的緊縮、資金鏈短缺的壓力并沒有因此而得到完全緩解，許多開發(fā)商仍在掙扎在資金鏈上。恰在開發(fā)商想盡法子開源節(jié)流之際，一場突如其來的大地震打亂了各大房企的步驟。汶川大地震造成巨大生命、財(cái)產(chǎn)損失，全國上下掀起轟轟烈烈支援災(zāi)區(qū)同胞的運(yùn)動。開發(fā)商也紛紛向?yàn)?zāi)區(qū)捐款捐物，然而，部分房企因?yàn)榫杩铑~太低，而廣受網(wǎng)友質(zhì)疑。在進(jìn)一步了解四川地震災(zāi)情后，各地產(chǎn)企業(yè)再次向?yàn)?zāi)區(qū)追加捐款捐物。部分房企捐款額度上億，捐款上千萬的也為數(shù)不少，其他房企捐款數(shù)普遍在百萬以上。這也在某種程度上加劇房企資金緊張程度。

　　地震對房企最主要的影響并不是區(qū)區(qū)幾百萬、幾千萬、上億捐款，而是對剛剛建構(gòu)起來購房信心的打擊。房子具有保值功能強(qiáng)、升值潛力大的優(yōu)點(diǎn)，一直以來房子都被認(rèn)為實(shí)物投資首選。然而，在8級大地震面前，損耗率低的房子也在瞬間化為廢墟。由此使炒家對樓市投資產(chǎn)生懷疑，至少不再像以前那樣迷信炒房。這種微妙心理變化，實(shí)際上將一大批炒房者剔除出樓市，從而促使買賣雙方的天平進(jìn)一步失衡，供大于求的狀態(tài)將加重。

　　地震之前，消費(fèi)者最為關(guān)注是房價(jià)問題，有鑒于此，開發(fā)商只要稍微降價(jià)，即可吸引來客戶。而今，買家更多地關(guān)注起樓盤的質(zhì)量問題，諸如抗震達(dá)不達(dá)標(biāo)，成為消費(fèi)者考慮的重要因素。上述因素已經(jīng)不是開發(fā)商簡單降價(jià)即可解決的問題。據(jù)搜房網(wǎng)近期一項(xiàng)調(diào)查表明，地震后，超過85%的網(wǎng)友將不會按原計(jì)劃購房。影響消費(fèi)者對購房計(jì)劃做出變更的因素中，除了對房子與生活有了重新的認(rèn)識外，還有對房價(jià)的觀望心理。而近期坊間關(guān)于地震后樓價(jià)要下跌的傳聞更加重了市場的持幣觀望。

　　另外，最近兩則媒體新聞似乎也佐證了上述觀點(diǎn)。有媒體稱，“全國的房價(jià)將在現(xiàn)有基礎(chǔ)上加快下跌的速度，下降幅度將在35%左右”，據(jù)了解，開發(fā)商之所以拼命降價(jià)，最主要的目的是想打破買家觀望局面。另有報(bào)道稱，上海樓市在地震發(fā)生后的一個(gè)交易周里，商品住宅成交量環(huán)比大幅下滑了17.93%，而深圳投資客也在巨虧50萬之后，不得不“斷臂”逃生。