隨著樓市的持續(xù)調(diào)整，存貨壓力已開始在土地市場(chǎng)逐步顯露出來。
日前，戴德梁行發(fā)布報(bào)告稱：由于全國(guó)一級(jí)土地市場(chǎng)庫存“主動(dòng)性積壓”，約12億平方米土地仍滯壓于房產(chǎn)商手中。
另據(jù)瑞銀亞洲房地產(chǎn)研究部近日所做研究顯示，這些“主動(dòng)性積壓”正對(duì)一些上市房企的業(yè)績(jī)形成不小威脅——土地價(jià)值的縮水導(dǎo)致一些企業(yè)步入兩難境地：若不進(jìn)行土地成本“減計(jì)”，這些企業(yè)將極有可能在接下來的兩年盈利能力大幅走低；若進(jìn)行“減計(jì)”，不少企業(yè)2008年凈利潤(rùn)都將是“負(fù)數(shù)”。
一些專家預(yù)計(jì)，消化存貨將成為2009年土地市場(chǎng)的主要任務(wù)。由于財(cái)務(wù)的壓力，開發(fā)商拿地仍趨于謹(jǐn)慎，未來土地市場(chǎng)在消化存貨的壓力下將沿襲去年下半年以來的低迷態(tài)勢(shì)，土地也將全面進(jìn)入低價(jià)時(shí)代。
存貨風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)
據(jù)戴德梁行的報(bào)告顯示，1998~2008年的10年間，全國(guó)范圍內(nèi)用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地購置面積達(dá)到31.3億平方米，而截至2008年年底全國(guó)土地開發(fā)量則僅為19.4億平方米，占購置總量的62%，仍有近40%的土地滯壓于開發(fā)商手中，以期規(guī)避未來土地資源日益短缺的風(fēng)險(xiǎn)，“主動(dòng)性積壓”嚴(yán)重。
“如果是2007年購入的土地，那么所有的企業(yè)都在面臨價(jià)格過高，價(jià)值縮水對(duì)他們的利潤(rùn)造成沖擊的風(fēng)險(xiǎn)?！狈康禺a(chǎn)高級(jí)分析師章林曉說。
按照瑞銀亞洲房地產(chǎn)研究部的估計(jì)，如果依照2006年的土地成本和房地產(chǎn)上市公司2007年購入土地的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，多數(shù)公司都需要進(jìn)行規(guī)模不小的土地存貨減計(jì)。
瑞銀亞洲房地產(chǎn)研究部聯(lián)席主管王震宇接受采訪時(shí)表示，以碧桂園為例，其2006年獲取土地的價(jià)格為203元/平方米，但2007年這一數(shù)字為248元/平方米，按其2007年獲取的土地面積3800.8萬平方米計(jì)算，將直接導(dǎo)致17億元的土地價(jià)值縮水，占其2008年利潤(rùn)的94%。
以此類推，綠城需要減計(jì)63億元人民幣，這幾乎占其2008年凈利潤(rùn)的7.1倍。合景泰富則將減計(jì)約50億元人民幣，占其去年凈利潤(rùn)的4.15倍。他們?cè)?007年所購入的土地分別為215萬平方米以及287萬平方米。
市場(chǎng)上沉淀的土地約近10億平方米，根據(jù)瑞銀的評(píng)估，包括雅居樂、碧桂園、中國(guó)海外、綠城、合生創(chuàng)展、世茂房地產(chǎn)、soho中國(guó)、合景泰富、富力地產(chǎn)9家內(nèi)房股，2007年所獲土地的存貨減計(jì)量將達(dá)到403億元人民幣。
王震宇更指出，假設(shè)2007年購入的土地價(jià)值“縮水”與2008年的凈利潤(rùn)持平，或是少于其凈利潤(rùn)將相對(duì)合理。
“對(duì)于土地存貨減計(jì)量相對(duì)較高的公司而言，為了今后兩年的利潤(rùn)增長(zhǎng)空間，建議有能力的最好進(jìn)行一些減值撥備。如果
房?jī)r(jià)繼續(xù)下調(diào)，土地?fù)軅涞那闆r可能更常見?！?/p>
對(duì)于提取多少撥備，專家很難給出一個(gè)準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。實(shí)際上很多土地買下來后，還要看未來實(shí)際成型的產(chǎn)品，產(chǎn)品是高價(jià)還是低價(jià)，所以這方面有很多主觀因素。
戴德梁行報(bào)告指出，各地消化庫存的時(shí)間長(zhǎng)短各異，北京、廣州、深圳、上海四大一線城市，預(yù)計(jì)未來庫存消化的時(shí)間為6~7個(gè)月。而成都、廈門、長(zhǎng)沙、沈陽、武漢等二線城市庫存消化預(yù)計(jì)需要12~16個(gè)月的時(shí)間，整體庫存壓力較大。
土地低價(jià)時(shí)代來臨
如此大量的存貨堆積，土地市場(chǎng)的壓力可見一斑。
“過去兩年，不少企業(yè)都大肆買地，這些土地儲(chǔ)備就基本能夠滿足大多數(shù)企業(yè)兩到三年的開發(fā)。”章林曉說。
對(duì)此，中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院土地管理系教授嚴(yán)金明認(rèn)為，未來企業(yè)間的土地轉(zhuǎn)讓會(huì)隨之增多。
而另一個(gè)顯而易見的事實(shí)是，地價(jià)也開始進(jìn)入下滑通道。市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，2008年二三季度土地交易的冷清，土地流拍現(xiàn)象也時(shí)有發(fā)生。開發(fā)商受到2008年以來項(xiàng)目銷售困難，資金鏈緊張，政府又加大調(diào)控力度，供應(yīng)量加大。再加上存貨壓力，這些直接影響了開發(fā)商的拿地?zé)崆?。這使得住宅項(xiàng)目用地的樓面價(jià)持續(xù)降低。
以記者查閱的北京市數(shù)據(jù)為例，截止到12月26日，北京2008年成交131塊地，成交面積達(dá)1335.7萬平方米?！霸?38.1億元的出讓金收入中，剔除約24億元的工業(yè)用地的收入，還有一部分保障性住房的出讓金，實(shí)際上單價(jià)已經(jīng)很低?！闭铝謺哉f。
更為明顯的是順義，2007年12月份順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)住宅、辦公、商業(yè)金融項(xiàng)目用地(新城7號(hào)地）樓面地價(jià)為4051元/平方米。到2008年10月份順義區(qū)牛欄山半壁店住宅項(xiàng)目用地成交價(jià)只有1601元/平方米。扣除兩地塊規(guī)劃用地性質(zhì)有所不同外，價(jià)格還是出現(xiàn)了明顯下降。
據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心的公示信息統(tǒng)計(jì)，1~10月份，住宅樓面均價(jià)僅為3955元/平方米。這種地價(jià)下降的情況在今年下半年更加明顯地體現(xiàn)出來，今年10月份，平均樓面地價(jià)2564元/平方米，比去年同期下降了近19%，到了11月住宅樓面均價(jià)僅為2488元/平方米。
中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰認(rèn)為，從這個(gè)意義上來說，北京的地價(jià)已經(jīng)回落。而年初以來各大城市的土地拍賣結(jié)果表明，這種回落還在持續(xù)進(jìn)行中。
地價(jià)或許在未來更將得到政府的有力控制。在去年12月24日上午舉行的十一屆全國(guó)人大常委會(huì)第六次會(huì)議第二次全體會(huì)議提請(qǐng)審議的國(guó)務(wù)院關(guān)于穩(wěn)定物價(jià)工作的報(bào)告指出，下一步要從嚴(yán)控制廉租房租金，規(guī)范地方政府土地出讓行為，抑制地價(jià)過快上漲。
年內(nèi)回暖基本無望
然而，從市場(chǎng)人士的眼光來看，即便是調(diào)低地價(jià)，按照地產(chǎn)商“追漲殺跌”的習(xí)慣，地方政府放低姿態(tài)，調(diào)整價(jià)格實(shí)際效果也只會(huì)一般。顯然，地價(jià)的回落卻并不一定能激起開發(fā)商的拿地興趣，今年的土地市場(chǎng)回暖基本無望。
此前，多位接受本報(bào)采訪的開發(fā)商表示，2009年基本上不會(huì)考慮買地，包括在北京市場(chǎng)。而萬科、保利、富力、雅居樂、金地等房地產(chǎn)上市公司也曾表示，將繼續(xù)縮減開工面積，并對(duì)繼續(xù)增加土地儲(chǔ)備持謹(jǐn)慎態(tài)度。
可見，需求拉力不足，也許就會(huì)促成2009年土地轉(zhuǎn)暖基本無望的局面。這對(duì)于已在去年遭遇財(cái)政收入大幅下滑的地方政府而言，無疑是雪上加霜。
事實(shí)上，2008年的土地市場(chǎng)低迷，令很多地方政府土地收入銳減。據(jù)悉，很多地方的土地收入在去年都被“腰斬”，上海的土地收入更是在去年銳減7成，地方政府欲恢復(fù)土地市場(chǎng)的壓力可見一斑。
“未來，地方政府迫于賣地的壓力，單個(gè)地塊面積會(huì)有所縮小，招拍掛的交易方式會(huì)堅(jiān)持，但在具體操作方式上或許會(huì)有所改變?！闭铝謺哉f。
事實(shí)上，迫于賣地壓力，地方政府已開始在2009年伊始采取刺激成交舉措。以北京為例，其便是以推出中心城區(qū)的黃金地塊吸引開發(fā)商注意。
2月2日，記者從北京市土地整理儲(chǔ)備中心了解到，位于西城區(qū)德勝門外和豐臺(tái)區(qū)右安門外的兩塊居住用地將分別以掛牌的方式上市交易，并從12日起接受開發(fā)商報(bào)價(jià)。
引人注目的是，這兩地塊均位于三環(huán)內(nèi)。西城區(qū)德外居住項(xiàng)目地處三環(huán)黃金地段，該地塊規(guī)劃建筑面積15901平方米，以1.8103億元的起始價(jià)掛牌上市，折合樓面地價(jià)約為1.1萬元/平方米；位于豐臺(tái)區(qū)的另一地塊同樣在三環(huán)內(nèi)，計(jì)劃用途為商業(yè)金融、住宅及居住公共服務(wù)設(shè)施地塊，規(guī)劃建筑面積14270平方米，但掛牌起始價(jià)僅為8826.52萬元。
“從去年北京居住用地成交的情況來看，城區(qū)內(nèi)特別是三環(huán)內(nèi)的地塊幾乎已成‘絕版’，況且近期推出的小規(guī)模城區(qū)居住用地價(jià)格也很合適，上市后應(yīng)該會(huì)得到開發(fā)商的青睞?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士說。
對(duì)此，北京市土地整理儲(chǔ)備中心主任王兵表示，盡管北京四環(huán)路內(nèi)可出讓的地塊已十分有限，但為了讓今年的土地市場(chǎng)回暖，儲(chǔ)備中心還是會(huì)先將城區(qū)內(nèi)的熱門地塊推向市場(chǎng)，這是出于保證北京土地市場(chǎng)交易的考慮。
盡管如此，但北京土地市場(chǎng)今年回暖的可能性依然較小。章林曉表示，土地市場(chǎng)會(huì)隨著樓市的回暖逐漸解凍，但開發(fā)商的拿地?zé)崆闀?huì)滯后于購房者的購房熱情。目前，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為樓市有望于今年企穩(wěn)，土地市場(chǎng)則要再滯后一些。