三季度數(shù)據(jù)顯示，商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出放緩跡象，北京市場(chǎng)寫(xiě)字樓總體租金下挫0.4%，北京高檔住宅均價(jià)較上季度降低5.5%，這也是該數(shù)字自2006年第一季度后首次出現(xiàn)下降。
此外，由于奧運(yùn)因素，多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目推遲上市時(shí)間或開(kāi)發(fā)周期，預(yù)計(jì)2009年供應(yīng)量會(huì)有大幅上升趨勢(shì)。此外國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)面臨放緩的危險(xiǎn)，商業(yè)地產(chǎn)的需求面臨壓力，難以成為房?jī)r(jià)回調(diào)中的“避風(fēng)港”。
受累金融危機(jī)
仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，由于受全球金融市場(chǎng)動(dòng)蕩影響，目前已遭受重創(chuàng)的金融行業(yè)已不再是北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的最大用戶(hù)；而企業(yè)租戶(hù)在租賃時(shí)也更為審慎，有的甚至?xí)盒兄兄沽藬U(kuò)張計(jì)劃，這可以從2008年第三季度北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)總體租金微挫0.4%中得到印證。仲量聯(lián)行北京副董事總經(jīng)理兼商業(yè)地產(chǎn)部主管張瑩表示：“由于9月份市場(chǎng)的急轉(zhuǎn)直下，預(yù)計(jì)寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)面臨更大的挑戰(zhàn)，空置率已超過(guò)30%的中央商務(wù)區(qū)尤其如此?！眃tz戴德梁行提供的數(shù)據(jù)也表明全球疲軟的經(jīng)濟(jì)需求已經(jīng)給北京區(qū)域性寫(xiě)字樓帶來(lái)負(fù)面影響。北京二季度的吸納量接近30萬(wàn)平方米，但三季度下跌至16.9萬(wàn)平方米，吸納量下挫接近一半。
上海和深圳市場(chǎng)的狀況也不容樂(lè)觀。高力國(guó)際介紹，第三季度上海辦公樓市場(chǎng)出現(xiàn)小幅下降態(tài)勢(shì)，租金穩(wěn)定在每平方米9.9元/天，是近年來(lái)的首次環(huán)比持平。大環(huán)境經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)差導(dǎo)致深圳不少企業(yè)經(jīng)營(yíng)越來(lái)越困難，有些企業(yè)為節(jié)約運(yùn)營(yíng)成本，將寫(xiě)字樓租賃的面積縮小，或者直接將寫(xiě)字樓由福田中心區(qū)搬遷到其它租金較低的區(qū)域。三季度深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓的平均售價(jià)為每平方米4040美元，較上季度下降13.5%。
除寫(xiě)字樓市場(chǎng)外，仲量聯(lián)行認(rèn)為高端住宅市場(chǎng)和工業(yè)地產(chǎn)均出現(xiàn)放緩。三季度北京高檔住宅的均價(jià)較上季度下降5.5%，這是自2006年第一季度后該數(shù)據(jù)首次出現(xiàn)下滑。而全球?qū)χ袊?guó)出口商品的需求下降，中國(guó)出口業(yè)狀況的惡化導(dǎo)致租戶(hù)對(duì)北京工業(yè)地產(chǎn)的需求降低，其中，制造工業(yè)地產(chǎn)需求的降幅最大，2008年第三季度其平均租金環(huán)比下跌3.2%。
與其他商業(yè)地產(chǎn)的慘淡局面相比，商鋪可謂三季度唯一的亮點(diǎn)，由于奧運(yùn)會(huì)的舉辦，零售商在奧運(yùn)會(huì)前對(duì)商鋪空間需求強(qiáng)勁，租金普漲。但dtz戴德梁行認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張，加之政府對(duì)外商投資房地產(chǎn)行業(yè)的諸多限制，本地開(kāi)發(fā)商將推遲商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)計(jì)劃，或轉(zhuǎn)手已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目套現(xiàn)資金,這將對(duì)商鋪的前景造成一定壓力。
前景堪憂(yōu)
目前資金鏈緊張的房地產(chǎn)發(fā)展商更加困難，一些物業(yè)業(yè)主在資本流動(dòng)性市場(chǎng)表現(xiàn)愈發(fā)活躍。凱德置地將其旗下的凱德大廈作價(jià)3.52億美元出售給韓國(guó)sky物業(yè)管理集團(tuán)；國(guó)航大廈也掛牌整體轉(zhuǎn)讓?zhuān)D(zhuǎn)讓價(jià)格和買(mǎi)家尚待確定。內(nèi)憂(yōu)外患加之供應(yīng)劇增，商業(yè)地產(chǎn)前景堪憂(yōu)。
高力國(guó)際提供的數(shù)據(jù)顯示，上海三季度新增供應(yīng)大幅上升，四個(gè)項(xiàng)目的面市為上海辦公樓市場(chǎng)帶來(lái)434,900平方米的新增供應(yīng)面積，這使得上海市場(chǎng)整體空置率明顯上升至9.8％，達(dá)到2004年四季度以來(lái)的新高。
受奧運(yùn)會(huì)影響，北京不少商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目延遲上市。第一太平洋戴維斯預(yù)計(jì)，第四季度北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的供給量將達(dá)到約50萬(wàn)平方米。而仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)，未來(lái)12-15個(gè)月將有240萬(wàn)平方米的寫(xiě)字樓新增供應(yīng)投入市場(chǎng)，這將導(dǎo)致部分業(yè)主被迫重新調(diào)整租賃戰(zhàn)略。商鋪業(yè)主也將面臨更為嚴(yán)峻的商業(yè)環(huán)境。鑒于零售商在奧運(yùn)后的注意力從擴(kuò)張轉(zhuǎn)向利潤(rùn)率的最大化，他們對(duì)商鋪空間的需求相對(duì)放緩，加之在未來(lái)的15個(gè)月內(nèi)預(yù)計(jì)將有165萬(wàn)平方米的新增購(gòu)物空間投入市場(chǎng)，預(yù)計(jì)今后商鋪業(yè)主之間的競(jìng)爭(zhēng)將更趨激烈，下季度整個(gè)商鋪市場(chǎng)的平均租金將下跌15%-20%。
高力國(guó)際認(rèn)為，高端公寓的前景也不容樂(lè)觀，受美國(guó)次貸危機(jī)的影響，原來(lái)有意進(jìn)駐中國(guó)的外資企業(yè)延遲或取消進(jìn)駐計(jì)劃，這必然會(huì)對(duì)服務(wù)式公寓造成一定程度的影響,預(yù)計(jì)未來(lái)廣州市服務(wù)式公寓的平均租金下降3%-5%。
盡管如此，dtz戴德梁行仍預(yù)計(jì)短期商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)將維持相對(duì)樂(lè)觀局面，但有些風(fēng)險(xiǎn)因素需要關(guān)注。