??????? 舉世矚目的北京奧運(yùn)會(huì)落幕，奧運(yùn)會(huì)后中國(guó)樓市的走向再次成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。今年以來(lái)，盡管房地產(chǎn)１月至７月投資增幅超過(guò)３０％，但樓盤(pán)銷(xiāo)量增長(zhǎng)下降，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚。
有著銷(xiāo)售旺季之稱(chēng)的“金九銀十”臨近，這是觀察未來(lái)樓市走向的重要“時(shí)間窗”。當(dāng)前，樓市出現(xiàn)了一些值得引起關(guān)注的新動(dòng)向。
外資“抄底”拿地?zé)崆橛性鰺o(wú)減
全國(guó)地價(jià)監(jiān)測(cè)中心的有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年二季度全國(guó)主要城市地價(jià)總體水平環(huán)比增長(zhǎng)１．５９％，較去年同期大幅度下降，其中長(zhǎng)三角、珠三角地區(qū)漲幅低于全國(guó)水平。一些地區(qū)土地流標(biāo)、流拍達(dá)１０％以上。
鄭州市統(tǒng)計(jì)局對(duì)全市５０家重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查表明，受資金緊張、市場(chǎng)前景預(yù)期影響，這些企業(yè)上半年新購(gòu)置土地面積減少的有２３家，占４６％，而僅有１２％的企業(yè)新購(gòu)置土地面積有所增加。
盡管各個(gè)城市地價(jià)和交易量表現(xiàn)不一，但外資熱情卻有增無(wú)減。中國(guó)未來(lái)的經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)性，是眾多外資基金投資的實(shí)質(zhì)所在。
?。对?，南京掛牌出讓的２塊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，分別被韓國(guó)ｓｋ集團(tuán)和香港恒基地產(chǎn)駐內(nèi)地分支機(jī)構(gòu)摘牌，成交總價(jià)６．５億元人民幣。一位業(yè)內(nèi)人士透露，一家具有英國(guó)基金背景的公司正準(zhǔn)備接手南京中心城區(qū)某大宗地塊，土地價(jià)格達(dá)４０多億元。
美國(guó)凱雷集團(tuán)上海代表處副總裁康明訓(xùn)表示：“中國(guó)二線城市的投資前景很不錯(cuò)。目前公司在中國(guó)投資的地產(chǎn)項(xiàng)目已達(dá)１０個(gè)?！?/p>
?。玻埃埃赌?，凱雷曾以１．２億美元的總價(jià)購(gòu)進(jìn)上海中房森林別墅１１０套高級(jí)獨(dú)棟別墅；２００７年７月，凱雷出資１０億元，介入青島ｃｂｄ核心的凱悅中心，占約７０％股份；今年４月，凱雷又以近２０億元的價(jià)格購(gòu)得上海濟(jì)南路８號(hào)西苑項(xiàng)目……
日前，由德國(guó)ｌｔｋ設(shè)計(jì)事務(wù)所、五合國(guó)際建筑設(shè)計(jì)集團(tuán)、上海五合智庫(kù)等六大機(jī)構(gòu)共同組成的合資跨國(guó)機(jī)構(gòu)洲聯(lián)集團(tuán)正式亮相。此次重組被業(yè)界認(rèn)為，境外投資機(jī)構(gòu)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的介入越來(lái)越深。
以上海五合智庫(kù)統(tǒng)計(jì)，僅２００８年一季度，上海房地產(chǎn)企業(yè)獲得的外資投資金額就達(dá)到４．４億美元，占一季度外資投資總額的３２．６％。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，２００７年中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用外資高達(dá)６５０億元，增長(zhǎng)６４．８％，整體高出其他渠道資金增長(zhǎng)２６．２％。這顯示出，在去年從緊的貨幣政策下，仍有大量的外資涌入中國(guó)樓市。
成交量萎縮開(kāi)發(fā)商“死扛”難改調(diào)整大勢(shì)
?。吩路荩本﹥H銷(xiāo)售商品住宅４１９４套，銷(xiāo)售套數(shù)降至近兩年來(lái)最低。北京房?jī)r(jià)的漲幅同比也回落０．２個(gè)百分點(diǎn)，為今年以來(lái)最低漲幅。
有專(zhuān)家認(rèn)為，目前不少具有真實(shí)購(gòu)房需求的消費(fèi)者仍在觀望，奧運(yùn)會(huì)后隨著房地產(chǎn)傳統(tǒng)旺季的來(lái)臨，成交量有望得到一定改善。樓市短期走勢(shì)趨于明朗，成交量可能出現(xiàn)小幅反彈。但如果在“金九銀十”仍無(wú)起色，這將對(duì)一度緊繃的開(kāi)發(fā)商資金鏈構(gòu)成威脅。
數(shù)據(jù)已經(jīng)印證了這一點(diǎn)。北京市地稅局７月發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，欠稅榜單上２００余家企業(yè)中房地產(chǎn)公司占了四分之一，其中欠稅超過(guò)千萬(wàn)元以上的地產(chǎn)企業(yè)就達(dá)２０余家，最高的欠稅達(dá)３５５９萬(wàn)元。
無(wú)獨(dú)有偶，５月份，上海財(cái)稅網(wǎng)上刊登了一季度欠稅公告，在百萬(wàn)元級(jí)以上欠稅大戶(hù)中，房地產(chǎn)公司占約４０％。
人們不禁疑惑，一向以進(jìn)富豪排行榜為榮的房地產(chǎn)企業(yè)，為何也會(huì)頻現(xiàn)欠稅榜呢？
開(kāi)發(fā)商欠稅的一個(gè)重要理由是資金緊張。當(dāng)然，房地產(chǎn)業(yè)有其特殊性，按照有關(guān)規(guī)定，企業(yè)所得稅一般是預(yù)收２５％，到年底再結(jié)算。近來(lái)樓盤(pán)交易量下降，現(xiàn)金回流有限，開(kāi)發(fā)商資金鏈繃得較緊，這也是客觀原因。
然而究其根源，還在近幾年樓市的非理性上漲時(shí)，開(kāi)發(fā)商瘋狂拿地。業(yè)內(nèi)人士反映，前兩年不少開(kāi)發(fā)商在暴利驅(qū)使下?tīng)?zhēng)相貸款、高價(jià)拿地，巨量資金被積壓在土地上。
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?。玻埃埃茨?、２００５年以來(lái)，上海、北京等地的房?jī)r(jià)幾乎是“一飛沖天”，一些樓盤(pán)售價(jià)動(dòng)輒翻２００％、３００％，如今，這些城市一些樓盤(pán)的價(jià)格也就是調(diào)整了百分之幾，房地產(chǎn)企業(yè)到底是賺是虧，消費(fèi)者心中也自有一本賬。
“房?jī)r(jià)前期持續(xù)大幅上漲，超過(guò)了大多數(shù)購(gòu)房者的承受能力，供需矛盾越發(fā)突出，目前價(jià)格漲幅出現(xiàn)回落是市場(chǎng)調(diào)整之必然。”中大恒基等一些中介公司認(rèn)為，當(dāng)前開(kāi)發(fā)商與其死扛高房?jī)r(jià)，還不如“隨行就市”，加快資金回籠。
“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)部研發(fā)主任王志偉認(rèn)為，“金九銀十”期間的樓市成交量有可能環(huán)比小幅反彈，也有可能繼續(xù)維持不活躍狀態(tài)，但不管哪種情況都不會(huì)改變市場(chǎng)的調(diào)整大勢(shì)。
剛性需求仍然旺盛房?jī)r(jià)理性回歸可期
國(guó)家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院副院長(zhǎng)王一鳴說(shuō)，奧運(yùn)會(huì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)之間的關(guān)聯(lián)關(guān)系從各國(guó)表現(xiàn)看不盡相同，很難得出一般規(guī)律。但無(wú)可否認(rèn)的是，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看是積極的，某種意義上講有擠壓泡沫的作用。
中國(guó)的房?jī)r(jià)在連續(xù)１０年保持上漲態(tài)勢(shì)的情況下，開(kāi)始改變?cè)羞\(yùn)行軌跡進(jìn)行調(diào)整并不值得大驚小怪。對(duì)于少數(shù)房?jī)r(jià)較高的地區(qū)，專(zhuān)家認(rèn)為：“房?jī)r(jià)的適當(dāng)回落是正常的?！睒鞘凶呦蚶硇曰貧w的步伐有多快，主要取決于宏觀經(jīng)濟(jì)的總體走勢(shì)。當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行依然總體向好，無(wú)疑為房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向理性回歸創(chuàng)造了良好的環(huán)境。
從今年上半年的數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)投資仍然保持較快增長(zhǎng)，市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)更加合理。其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資１３１９６億元，同比增長(zhǎng)３３．５％，這一增速比去年同期還高出５個(gè)百分點(diǎn)。
“經(jīng)濟(jì)發(fā)展有其自身規(guī)律，在城市化高速發(fā)展時(shí)期房地產(chǎn)重要性不言自明。但房地產(chǎn)過(guò)度依賴(lài)銀行資金，一個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)總量過(guò)大，會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)扭曲，內(nèi)生動(dòng)力不足。面對(duì)市場(chǎng)出現(xiàn)的一些新變化，地方政府也要適時(shí)調(diào)整發(fā)展策略，矯正以往只靠投資拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的行為?！苯K常州市鐘樓區(qū)委副書(shū)記張曉平說(shuō)。
今年上半年，這個(gè)區(qū)財(cái)政收入主要依靠先進(jìn)制造業(yè)和消費(fèi)拉動(dòng)，地方一般預(yù)算性收入增幅達(dá)到２８％，而房地產(chǎn)在財(cái)政收入中的比重由去年的４０％降低到了２０％。在今年初制定的發(fā)展規(guī)劃中，房地產(chǎn)業(yè)由支柱產(chǎn)業(yè)降格為補(bǔ)充產(chǎn)業(yè)。在他們看來(lái)，房地產(chǎn)消耗大量土地，產(chǎn)出卻是一次性的，需求不可能始終旺盛，追求單位面積可持續(xù)產(chǎn)出更符合科學(xué)發(fā)展觀。
純粹由投資拉動(dòng)的發(fā)展不具有可持續(xù)性，需求才是市場(chǎng)的根本動(dòng)力。一些專(zhuān)家提出，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整階段也是一個(gè)理性回歸階段，其“后勢(shì)”如何，應(yīng)該由市場(chǎng)的需求來(lái)決定，由整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本面來(lái)決定。
王一鳴認(rèn)為，我國(guó)城市化率還達(dá)不到全球平均水平，在未來(lái)十幾年，城市化率每年大概還會(huì)增長(zhǎng)一個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比例接近五分之一，維持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展非常重要。