區(qū)域供應(yīng)看似稀缺 未來(lái)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)已顯現(xiàn)
??? 距上一批房源推出不到2個(gè)月,位于閘北區(qū)大寧國(guó)際社區(qū)西北角的大華陽(yáng)城貴都的新一批房源最近推出,均價(jià)下調(diào)2000元/平方米。
??? 一個(gè)樓盤報(bào)價(jià)的漲跌,在行情陰晴不定的當(dāng)下樓市本無(wú)可厚非,但在區(qū)域內(nèi)新房供應(yīng)量看似稀缺的情況下,陽(yáng)城貴都此番降價(jià),則為當(dāng)?shù)睾罄m(xù)供應(yīng)的房?jī)r(jià)回調(diào)帶來(lái)了可能性。
??? 時(shí)隔兩月 降價(jià)2000元
??? 雖然不是雙休日,但陽(yáng)城貴都售樓處內(nèi)依然有三三兩兩的詢盤者探盤。現(xiàn)場(chǎng)一位王先生告訴記者,他在附近開(kāi)公司,想為住在寶山的父母就近買房,以方便照顧老人。與周邊大寧、萬(wàn)里、大華的樓盤比較后,還是覺(jué)得陽(yáng)城貴都的性價(jià)比較高——新開(kāi)的報(bào)價(jià)比上一批房源降了2000元/平方米,于是,“打算買一套兩房?jī)蓮d”。
??? 據(jù)銷售潘峰介紹,7月25日開(kāi)盤的290余套,是陽(yáng)城貴都東區(qū)的二期房源——6幢11層的小高層毛坯電梯房,主力房型為85-106平方米的兩房?jī)蓮d和130平方米左右的三房?jī)蓮d,平均報(bào)價(jià)15000元/平方米,單價(jià)范圍12000-18000元/平方米。開(kāi)盤至今,不到兩周已銷售了80余套,購(gòu)房者多為生活在閘北、普陀、寶山的當(dāng)?shù)厥忻瘛?/p>
??? 然而, 5月29日,該案所推的140套房源均價(jià)為17000元/平方米,且同為11層小高層,戶型也差別不大,為何短短2個(gè)月不到,均價(jià)下浮逾10%?潘峰稱:“5月底所推的房源位于小區(qū)的西區(qū),屬于一期,已在6月交房,還剩約20套房源可售。而此次推的則是期房,要于明年9月底才能交鑰匙,現(xiàn)房貴于期房也是正常的?!?/p>
??? 但是,據(jù)記者觀察,整個(gè)陽(yáng)城貴都被天然水系分割為東西兩塊,此番開(kāi)盤的樓棟,從位置和觀景而言,反而略優(yōu)于前批“準(zhǔn)現(xiàn)房”,且由于此次開(kāi)盤棟數(shù)較多,購(gòu)房者選擇余地更大。雖然交房時(shí)間相差一年多,但均價(jià)下調(diào)2000元,使得多數(shù)購(gòu)房者“棄準(zhǔn)現(xiàn)房”而選新推出的期房。
??? 區(qū)域市場(chǎng) 供應(yīng)偏緊
??? 雖說(shuō)大華集團(tuán)的有關(guān)單位以期房和“準(zhǔn)現(xiàn)房”的借口來(lái)做降價(jià)理由,但相比有些樓盤的“裝修成本調(diào)整”,以及許多開(kāi)發(fā)商習(xí)慣使用的“送裝修”、“返訂金”、“送汽車”等等做法,陽(yáng)城貴都的做法已經(jīng)是相當(dāng)?shù)氐轿弧績(jī)r(jià)在前一期的房?jī)r(jià)基礎(chǔ)上實(shí)實(shí)在在地降了下來(lái),而且,這一房?jī)r(jià)降幅之大,在上海浦西中環(huán)附近的任何板塊,目前來(lái)看也是絕無(wú)僅有的。
??? 陽(yáng)城貴都位于閘北中環(huán)內(nèi)側(cè)的余慶橋地區(qū)——在滬太支路、陽(yáng)城路、高平路合圍中,中環(huán)線汶水路、原平路上下匝道離小區(qū)約300米,門口即是在建中的m7線行知路站,附近約1.5公里范圍內(nèi)還有m1線汶水路站,所以交通十分便捷。
??? 陽(yáng)城貴都為超級(jí)大盤大華陽(yáng)城的七期,也是該大型社區(qū)的收官之作。陽(yáng)城貴都占地約8萬(wàn)多平方米,總建筑面積約18萬(wàn)平方米,總計(jì)1300多套房源。由于地處大華陽(yáng)城社區(qū)的中心位置,通過(guò)十多年的發(fā)展,周邊配套已十分成熟,附近有易初蓮花、九百家居、大潤(rùn)發(fā)、百安居等大型商場(chǎng)和賣場(chǎng),滬太支路上餐飲、酒店、娛樂(lè)場(chǎng)所林立,生活、購(gòu)物相當(dāng)方便。值得一提的是,陽(yáng)城貴都周邊有豐富齊全的名校資源,這是大華陽(yáng)城作為“成長(zhǎng)型”社區(qū)的賣點(diǎn)之一.以網(wǎng)上房地產(chǎn)的客觀數(shù)據(jù)而言,陽(yáng)城貴都所在地區(qū)周邊的新盤可售量并不多,與其相距最近的永和家園僅剩約30套可售房源,且均價(jià)高達(dá)18000元/平方米;而其西側(cè)約2公里普陀萬(wàn)里社區(qū)已基本處于無(wú)新房可售的狀態(tài),即便剩余幾套房源,均價(jià)也約在17000元/平方米以上。
??? 而在其東南約2公里范圍內(nèi)的大寧國(guó)際社區(qū)中,在售房源早已告缺:慧之湖花園和明園森林都市一期早已交房入??;而在去年屢創(chuàng)大寧房?jī)r(jià)新高的寶華現(xiàn)代城在去年多次引來(lái)爭(zhēng)購(gòu)的同時(shí),亦已基本售罄。整個(gè)大寧地區(qū)的在售房源屈指可數(shù)。僅閘北中部的柳營(yíng)路西端,盛源家豪城在6月初推出300余套住宅房源,均價(jià)約21000-22000元/平方米,由于該盤為首個(gè)解地區(qū)內(nèi)經(jīng)年久無(wú)新房供應(yīng)之渴的樓盤,因此開(kāi)盤兩個(gè)月來(lái),共銷售約100套房源,以這一均價(jià),其業(yè)績(jī)已算不差。而另一個(gè)位于老滬太路上的新弘國(guó)際公寓6月中旬也新推195套住宅,均價(jià)達(dá)20000元/平方米。
??? 降價(jià)有理 未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)
??? 照理說(shuō),普陀、閘北中環(huán)周邊新房供應(yīng)量偏緊,且陽(yáng)城貴都為整個(gè)陽(yáng)城社區(qū)內(nèi)最后一期地塊,即便是在觀望氣氛濃重的時(shí)下,占有一定地利和“稀缺性”優(yōu)勢(shì)的陽(yáng)城貴都也應(yīng)該是手中有房,心中不慌,但它為何主動(dòng)降價(jià)呢?
??? 實(shí)際上,本來(lái)處于全市中環(huán)線內(nèi)側(cè)房?jī)r(jià)低谷的北區(qū)中環(huán)房?jī)r(jià),經(jīng)過(guò)去年一輪急劇上漲,基本都達(dá)到20000元/平方米。以大寧地區(qū)的寶華現(xiàn)代城為例,在去年連續(xù)上演房?jī)r(jià)三級(jí)跳,在短短一年間,該盤均價(jià)從去年初的報(bào)價(jià)13000元/平方米一下跳至22000元/平方米,而整個(gè)地區(qū)的新房?jī)r(jià)格亦推高到2萬(wàn)以上。而另一個(gè)大盤慧芝湖花園在2006年底推一期時(shí),均價(jià)僅12000元/平方米,大部分房源被排隊(duì)搶購(gòu)后整盤未趕上去年的一波好行情,類似的情況發(fā)生在明園森林都市等大寧地區(qū)內(nèi)的樓盤。因此,在去年房?jī)r(jià)上漲的高峰期,這些樓盤的開(kāi)發(fā)商多選擇減慢推盤節(jié)奏,以求“捂”到更好的價(jià)格才出手。
??? 然而,面對(duì)今年開(kāi)始的成交低迷、觀望情緒濃厚行情,即便地區(qū)內(nèi)現(xiàn)在供應(yīng)量偏緊是個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí),但作為一個(gè)新興國(guó)際化社區(qū),大寧地區(qū)的新盤仍以各區(qū)導(dǎo)入人口為主,且慧芝湖花園二期開(kāi)盤雖然從今年3月一直拖到至今未開(kāi),但不管怎樣都拖不過(guò)今年第3季度,而明園森林都市二期雖然有低密度差異化產(chǎn)品“托底”,但三期公寓也已開(kāi)建。此外,北方集團(tuán)拿下的大寧63丘也已動(dòng)工。因此,地區(qū)內(nèi)住宅后續(xù)供應(yīng)量相當(dāng)驚人,兩年內(nèi)該地區(qū)的樓盤競(jìng)爭(zhēng)必將趨于激烈,而面對(duì)居高不下的房?jī)r(jià),其供求關(guān)系很可能難繼去年一房難求的風(fēng)光。
??? 因此,大華陽(yáng)城貴都此番降價(jià)看似一種試探性策略,但規(guī)避地區(qū)內(nèi)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)的意圖相當(dāng)明顯——開(kāi)發(fā)商讓利,趁鄰盤尚未開(kāi)盤之前,加快銷售進(jìn)度。
??? 不過(guò),盡管陽(yáng)城貴都均價(jià)比前期回調(diào)2000元/平方米,但與去年4月該盤僅11000元/平方米均價(jià)相比,這一報(bào)價(jià)回調(diào)的幅度絕不算大。