????? 真正所謂的救市，包括稅收政策、金融政策，看看針對(duì)的是誰(shuí)？是首次置業(yè)者！對(duì)于炒房者，政府不能放松，要堅(jiān)持進(jìn)入市場(chǎng)的門檻，高的契稅。我們救的不是開(kāi)發(fā)商，救的是小業(yè)主，救的是真正買房的人！
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?????? ———深圳市房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒
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????? 9月份的時(shí)候，深圳的房地產(chǎn)會(huì)走到一個(gè)低谷，這和開(kāi)發(fā)商的資金持續(xù)能力有關(guān)。如果政府來(lái)救市，就盤活了，這樣房?jī)r(jià)就漲回來(lái)了。
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????? ———深圳市社科院城市營(yíng)運(yùn)中心主任高海燕
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????? 近日，深圳市房地產(chǎn)研究中心發(fā)布《2008年上半年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)分析報(bào)告》。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，深圳市樓市成交量持續(xù)冷淡，一手房成交量跌回10年前?！秷?bào)告》建議政府適當(dāng)采取調(diào)控措施，放松對(duì)房地產(chǎn)貸款的控制，減免房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅、契稅、增值稅等流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收，鼓勵(lì)深圳房地產(chǎn)交易，促進(jìn)市場(chǎng)活躍。
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????? 《報(bào)告》公布后，在一些媒體和網(wǎng)站上引起了一片反對(duì)之聲，認(rèn)為這是在建議政府給樓市“救市”。昨日，南都·奧一網(wǎng)第一直播室請(qǐng)來(lái)報(bào)告撰寫人王鋒及其他房產(chǎn)方面專家，詳細(xì)解讀下半年深圳樓市走向，現(xiàn)場(chǎng)pk：現(xiàn)時(shí)政府是否該救市？
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????? 救市派
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????? 房?jī)r(jià)跌破不是好事
????? 主持人：目前，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)是不是真的需要政府來(lái)救市？?jī)H1天的調(diào)查，奧一網(wǎng)上顯示：支持救市的是507人，不支持救市的是1040人，懸殊非常大。王博士，你提出調(diào)控政策的背景是什么？
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????? 王鋒：解決住房問(wèn)題不能靠市場(chǎng)，按照市場(chǎng)價(jià)值規(guī)律，是誰(shuí)買得起誰(shuí)就買，那中低收入者怎么辦？所以政府必須采取有效措施。我的報(bào)告提出，對(duì)于購(gòu)買首套住房的人，稅費(fèi)上進(jìn)行減免（現(xiàn)在稅這么高，契稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅……）除此之外，政府要嚴(yán)厲限制炒房者。所以報(bào)告中，給予購(gòu)買首套住房的中低收入者優(yōu)惠政策，實(shí)際上是為經(jīng)濟(jì)政策和民生政策找到一個(gè)最好的結(jié)合點(diǎn)。
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????? 主持人：有網(wǎng)友問(wèn)現(xiàn)在救市救什么？是救房地產(chǎn)商還是老百姓，救市論是否代表了開(kāi)發(fā)商的目的，難道就要維護(hù)高房?jī)r(jià)嗎？
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????? 王鋒：但是從研究者的角度來(lái)講是好政策，為什么得到大家這樣的評(píng)論，確實(shí)值得我反思。這個(gè)報(bào)告是站在宏觀的角度考慮。房地產(chǎn)市場(chǎng)如果持續(xù)目前低迷的狀態(tài)，可能會(huì)對(duì)金融、宏觀經(jīng)濟(jì)造成很大的影響。如果接下來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)政策繼續(xù)緊縮，可能會(huì)造成很多開(kāi)發(fā)商被迫破產(chǎn)、關(guān)門，還不了銀行錢，銀行系統(tǒng)會(huì)形成死賬。
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????? 有些人認(rèn)為房?jī)r(jià)最好跌破，宏觀經(jīng)濟(jì)倒霉就倒霉了。但是說(shuō)老實(shí)話，對(duì)每個(gè)人都不是好事情，如果宏觀經(jīng)濟(jì)真的完蛋了，你個(gè)人的收入從何而來(lái)？經(jīng)濟(jì)下滑了，物價(jià)飛漲，基本的生活都成問(wèn)題。
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????? 我們提出一個(gè)問(wèn)題，真正所謂的救市，包括稅收政策、金融政策，看看針對(duì)的是誰(shuí)？是首次置業(yè)者！對(duì)于炒房者，政府不能放松，要堅(jiān)持進(jìn)入市場(chǎng)的門檻，高的契稅。我們救的不是開(kāi)發(fā)商，救的是小業(yè)主，救的是真正買房的人！降稅也是為了你買房方便。
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????? 反對(duì)派
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????? 深圳房?jī)r(jià)還有得降
????? 高海燕：對(duì)于深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，降價(jià)這篇文章還沒(méi)有做到位，所以說(shuō)現(xiàn)在不應(yīng)該來(lái)救市。開(kāi)發(fā)商通過(guò)價(jià)格的調(diào)整來(lái)實(shí)現(xiàn)自救還沒(méi)有走完，還走得不好。這種情況下，你說(shuō)政府救市還比較早。
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????? 我認(rèn)為，深圳市房地產(chǎn)的均價(jià)保持在10000元-11000元之間，這是相對(duì)合理的均價(jià)，到了這個(gè)價(jià)格基數(shù)，深圳房產(chǎn)市場(chǎng)的低潮期基本就快結(jié)束了，但不是指高峰期快來(lái)了，這是什么意思呢？交易量可能會(huì)回歸，銷售率會(huì)提高。在這種情況下，我認(rèn)為年底就有可能形成價(jià)格基數(shù)。相反，如果政府救市，恐怕價(jià)格回不到這個(gè)位置。
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????? 三位專家談下半年房?jī)r(jià)走勢(shì)
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????? 九月份房?jī)r(jià)還有低谷
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????? 主持人：報(bào)告指出，從今年上半年變動(dòng)的情況來(lái)看，深圳的房?jī)r(jià)仍然是處于調(diào)整之中，如何理解調(diào)整？
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????? 王鋒：去年7月，我提出房地產(chǎn)市場(chǎng)已處于調(diào)整期，到目前已有1年時(shí)間。首先調(diào)整的是交易量。去年8月后，交易量較大幅下降，到了年底，已經(jīng)跌至50%左右。與去年同期相比，今年上半年的交易量已經(jīng)跌了約60%.價(jià)格則從去年11月回落。從17300元/平米的水平到了今年5、6月的11000元/平米。這是向理性過(guò)渡的過(guò)程。
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????? 主持人：在深圳，什么樣的房?jī)r(jià)收入比是合理的呢？
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????? 王鋒：不同的研究機(jī)構(gòu)判斷不一樣。就深圳而言，4到8的房?jī)r(jià)收入比都處于穩(wěn)態(tài)。但是目前，深圳的房?jī)r(jià)收入比還是高了。即使深圳市民收入在每年8萬(wàn)元左右，如果按一套房子100平方米100萬(wàn)來(lái)算，房?jī)r(jià)收入比還是很高。
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????? 高海燕：大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家為什么有穩(wěn)定的房?jī)r(jià)收入比呢？它們是以中產(chǎn)階級(jí)為基礎(chǔ)；我們面臨的社會(huì)結(jié)構(gòu)貧富差距太大。
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????? 何時(shí)買房最劃算？
????? 主持人：深圳正處于房地產(chǎn)市場(chǎng)低潮期，這段時(shí)間還有多長(zhǎng)？低潮期之后，深圳樓市又將何去何從？
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????? 王鋒：低潮期有多長(zhǎng)？這段時(shí)間很難判斷。受全球經(jīng)濟(jì)下滑影響，今后我們的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)還能保持高速嗎？市場(chǎng)如此低迷，經(jīng)濟(jì)發(fā)展是不是出了很深入的問(wèn)題？政策是否應(yīng)該扶持？這些都不明確。在這種情況下，低潮期還要持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。
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????? 主持人：現(xiàn)在樓市觀望氛圍濃厚，何時(shí)買房最劃算？
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????? 王鋒：現(xiàn)在關(guān)內(nèi)房?jī)r(jià)基本上是15000元/平米到20000元/平米以上，且供應(yīng)很少，都是稀缺品、高檔產(chǎn)品。關(guān)外房子的總供應(yīng)量如今占了70%多，受到的影響也很大?，F(xiàn)在政府也很著急，幾條地鐵線同時(shí)開(kāi)工。到了2009年，4條地鐵線全部開(kāi)通，渡過(guò)這個(gè)困難期，大家再去關(guān)外就方便了。這樣，需求向關(guān)外轉(zhuǎn)移，老百姓實(shí)現(xiàn)了夢(mèng)想。但是我也向沒(méi)有買房的人提醒：可能當(dāng)老百姓們買房的那天是房?jī)r(jià)大漲的時(shí)候。舉個(gè)例子，濱海大道開(kāi)通之前，南山房子3000元/平米；開(kāi)通之后翻了一倍，市場(chǎng)上始終有投資的人。
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????? 高海燕：不要等價(jià)值成熟之后再去買。
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????? 王鋒：你買房子的時(shí)候投資者在干什么？他們買了房子放在那等著了。
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????? 下半年房?jī)r(jià)還會(huì)降嗎？
????? 主持人：下半年房?jī)r(jià)還會(huì)降嗎？
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????? 吳翠華：目前開(kāi)發(fā)商的融資渠道有三條：第一，ipo上市融資，已經(jīng)停止。第二，通過(guò)銀行貸款，今年很難成功。第三，就是投入快速銷售來(lái)回籠資金。前8個(gè)月時(shí)間，很多開(kāi)發(fā)商等待政策放松，結(jié)果現(xiàn)在政策沒(méi)有放松。他們急切需要銷售回籠資金，所以在7、8月份房?jī)r(jià)會(huì)有新一波的比拼。
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????? 高海燕：我支持你的觀點(diǎn)，我為什么敢說(shuō)在9月份的時(shí)候深圳的房地產(chǎn)會(huì)走到一個(gè)低谷，是和開(kāi)發(fā)商的資金持續(xù)能力有關(guān)。如果政府來(lái)救市，就盤活了，這樣房?jī)r(jià)就漲回來(lái)了。
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