政治局會(huì)議釋放強(qiáng)力信號(hào)，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確“穩(wěn)住樓市”之后，地方開(kāi)始落地新一輪穩(wěn)樓市政策。
張家口市住建局等4部門近日印發(fā)《關(guān)于推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》的通知，出臺(tái)延長(zhǎng)購(gòu)房補(bǔ)貼政策適用期、推進(jìn)主城區(qū)房屋“以舊換新”等14條措施。
業(yè)內(nèi)人士指出，張家口的城市能級(jí)無(wú)法與一二線城市相比，但其最新政策關(guān)于延長(zhǎng)購(gòu)房補(bǔ)貼、用好專項(xiàng)債回購(gòu)閑置土地等舉措，很好呼應(yīng)了當(dāng)前市場(chǎng)的關(guān)切，因而對(duì)其它城市具有一定借鑒意義。
按最新政策，張家口市將延長(zhǎng)購(gòu)房補(bǔ)貼政策適用期，對(duì)主城區(qū)2025年3月31日（含）前完成網(wǎng)簽備案，2025年6月30日（含）前繳納契稅的新建商品住房購(gòu)房業(yè)主，繼續(xù)按照相關(guān)政策實(shí)施補(bǔ)貼。
在供應(yīng)端，對(duì)于2024年3月31日之前供應(yīng)的房地產(chǎn)用地（住宅和商業(yè)用地），尚未開(kāi)工及已開(kāi)工建設(shè)未竣工的閑置或存量房地產(chǎn)用地，按照“一項(xiàng)目一策、一地塊一策、一企業(yè)一策”原則，用好閑置土地處置和存量土地盤活等政策措施，研究制定處置盤活辦法，運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券資金收購(gòu)存量閑置土地。
通知顯示，該市將落實(shí)取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)相關(guān)政策，取消商品房銷售價(jià)格限價(jià)機(jī)制。同時(shí)鼓勵(lì)實(shí)行“現(xiàn)房銷售”，逐步推進(jìn)“取消公攤”。
分析師認(rèn)為，該項(xiàng)措施雖然字?jǐn)?shù)不多，但其中提到的取消新房銷售限價(jià)、鼓勵(lì)現(xiàn)房銷售、推進(jìn)取消公攤等關(guān)鍵詞，卻是近期市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)。
“新房限價(jià)政策原本是在房?jī)r(jià)攀升時(shí)期，作為一項(xiàng)行政措施來(lái)遏制房?jī)r(jià)增速的手段。然而，鑒于房?jī)r(jià)已連續(xù)兩年下滑，且此趨勢(shì)很難在短期內(nèi)逆轉(zhuǎn)，限價(jià)政策已從原本防止房?jī)r(jià)大幅上漲的工具，轉(zhuǎn)變?yōu)槭`房企通過(guò)降價(jià)促銷去庫(kù)存的‘枷鎖’，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫(kù)存消化構(gòu)成了重大阻礙。”58安居客研究院研究總監(jiān)陸騎麟稱。
其進(jìn)一步表示，10月以來(lái)市場(chǎng)成交有所起色，一方面是因?yàn)檎雠_(tái)了有力的穩(wěn)樓市政策，另一方面也與項(xiàng)目?jī)r(jià)格及時(shí)調(diào)整有關(guān)，是以價(jià)換量帶來(lái)的積極成果。如果地方仍然對(duì)項(xiàng)目銷售價(jià)格設(shè)置“跌停板”并對(duì)新房?jī)r(jià)格進(jìn)行嚴(yán)格管控，在市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化背景下，項(xiàng)目?jī)r(jià)格若不能根據(jù)市場(chǎng)最新變化及時(shí)做出調(diào)整，成交量及價(jià)格企穩(wěn)將面臨不小難度，市場(chǎng)出清周期將被進(jìn)一步拉長(zhǎng)。而市場(chǎng)若出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，房企也可結(jié)合市場(chǎng)及自身情況，對(duì)價(jià)格再做調(diào)整。因而，總體來(lái)看，這類限制性措施已不適應(yīng)當(dāng)前形勢(shì)，此類政策有必要根據(jù)地方實(shí)際市場(chǎng)情況適時(shí)進(jìn)行優(yōu)化。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，鼓勵(lì)實(shí)行“現(xiàn)房銷售”，回應(yīng)了市場(chǎng)上對(duì)于項(xiàng)目竣工及房屋交付問(wèn)題的關(guān)切。
中指院分析師表示，今年新房市場(chǎng)銷售仍在下滑，但按監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，現(xiàn)房房源的銷售情況，要明顯好于期房。
據(jù)中指院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2024年1-8月，全國(guó)重點(diǎn)100城商品房期房銷售 4.2億平方米，同比下降27.7%；而現(xiàn)房銷售1.8億平方米，同比增長(zhǎng)幅度達(dá)18.6%，現(xiàn)房銷售表現(xiàn)明顯好于期房。
“項(xiàng)目能否如期、保質(zhì)交付，是不少買家當(dāng)前在購(gòu)買期房時(shí)，會(huì)擔(dān)心的問(wèn)題。這也是為什么監(jiān)管部門一再反復(fù)強(qiáng)調(diào)，要重視項(xiàng)目的保交付。因?yàn)檫@不僅僅是單個(gè)企業(yè)的問(wèn)題，也會(huì)影響買家的信心與預(yù)期。”一家民營(yíng)房企管理層表示。
在陸騎麟看來(lái)，鼓勵(lì)房企推行現(xiàn)房銷售的初衷，在于保障購(gòu)房者正當(dāng)權(quán)益，防范樓盤爛尾風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)減輕地方政府在保障交房方面的壓力。不過(guò)鑒于當(dāng)前新房庫(kù)存消化周期較長(zhǎng)，房企面臨著較大的資金挑戰(zhàn)，現(xiàn)房銷售模式可能會(huì)進(jìn)一步加劇房企的經(jīng)營(yíng)意愿分化，雖然能增強(qiáng)房企打造優(yōu)質(zhì)住宅的動(dòng)力，但也加大了其資金負(fù)擔(dān)。
“事實(shí)上，房地產(chǎn)預(yù)售制度本身并無(wú)缺陷，問(wèn)題的癥結(jié)在于資金監(jiān)管的漏洞以及出現(xiàn)保交樓問(wèn)題后的責(zé)任追究機(jī)制不健全。而嚴(yán)格預(yù)售資金監(jiān)管，對(duì)違規(guī)者實(shí)施嚴(yán)厲問(wèn)責(zé)與處罰，可有效震懾潛在違規(guī)行為，更好推動(dòng)市場(chǎng)健康發(fā)展。”陸騎麟表示。
對(duì)于逐步推進(jìn)取消公攤，分析人士認(rèn)為，該項(xiàng)措施的實(shí)質(zhì)在于提高房屋實(shí)際使用率，有利于切實(shí)提升購(gòu)房者的獲得感。
在張家口提出“取消公攤”一周前，衡陽(yáng)市住建局等三部門12月12日聯(lián)合發(fā)文，明確自2025年1月1日起，衡陽(yáng)市商品房銷售實(shí)行套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。業(yè)內(nèi)人士表示，衡陽(yáng)由此成為繼重慶之后，明確取消公攤的第二個(gè)城市。
易居研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，有城市提出“取消公攤”、銷售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，雖然沒(méi)有被明確表述為房地產(chǎn)發(fā)展新模式，但這可能是新發(fā)展模式的一種重要形式。
分析師表示，取消公攤、按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，有利于進(jìn)一步增強(qiáng)購(gòu)房信心，加速剛性和改善型購(gòu)房需求的釋放，助推房地產(chǎn)的止跌回穩(wěn)。張家口、衡陽(yáng)的政策，也為其他城市提供了一個(gè)新的樣本，在新的房地產(chǎn)工作基調(diào)下，不排除明年會(huì)有更多城市跟進(jìn)。
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