繼央行等金融三部委后，財(cái)政部也放出有利于樓市穩(wěn)定的大招。
10月12日，國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會(huì)，財(cái)政部介紹“加大財(cái)政政策逆周期調(diào)節(jié)力度、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展”有關(guān)情況。其指出“將在近期陸續(xù)推出一攬子有針對(duì)性增量政策舉措”，并明確了四大方面，針對(duì)房地產(chǎn)的舉措是其中一個(gè)重要領(lǐng)域，也體現(xiàn)了房地產(chǎn)行業(yè)的重要性。
針對(duì)房地產(chǎn)方面，本次財(cái)政部指出將“疊加運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券、專項(xiàng)資金、稅收政策等工具，支持推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，“將堅(jiān)持嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，積極研究出臺(tái)有利于房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展的政策措施”。
具體來看，財(cái)政部從三個(gè)方面明確了未來房地產(chǎn)財(cái)政政策的發(fā)力方向，分別是允許專項(xiàng)債券用于土地儲(chǔ)備、允許專項(xiàng)債券收購(gòu)存量房以及優(yōu)化完善相關(guān)稅收政策。
多位分析師認(rèn)為，后續(xù)地方收購(gòu)存量商品房的工作會(huì)加速，政策支持將有助于批量和快速化解庫存房源，既能化解存量商品房的庫存風(fēng)險(xiǎn)和壓力，同時(shí)也使得地方政府保障房房源籌集工作會(huì)加快推進(jìn)。與此同時(shí)，財(cái)政部正抓緊研究明確與取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)相銜接的增值稅、土地增值稅政策，業(yè)界認(rèn)為，后續(xù)房地產(chǎn)方面有望出現(xiàn)減稅大招。
“今年四季度房地產(chǎn)工作重心在于促進(jìn)住房交易市場(chǎng)的回暖，隨著土地和存量項(xiàng)目的盤活，供求關(guān)系會(huì)有進(jìn)一步優(yōu)化的空間。”易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)稱。
首提“允許專項(xiàng)債券收購(gòu)存量房”
地方“收儲(chǔ)”速度有望加快。
財(cái)政部此次指出，支持各地收購(gòu)存量房，優(yōu)化保障性住房供給。一是，用好專項(xiàng)債券來收購(gòu)存量商品房用作各地的保障性住房。二是，繼續(xù)用好保障性安居工程補(bǔ)助資金，支持地方更多通過消化存量房的方式來籌集保障性住房的房源。
“此次財(cái)政部明確將用好專項(xiàng)債券來收購(gòu)存量商品房，用作各地的保障性住房，這意味著地方政府專項(xiàng)債在擴(kuò)容。”一位房地產(chǎn)行業(yè)分析師指出。
據(jù)嚴(yán)躍進(jìn)介紹，從歷史情況來看，專項(xiàng)債一般不“涉房”，過去“涉房”主要是在支持棚改和土地儲(chǔ)備方面，很少介入到房地產(chǎn)一些比較細(xì)的領(lǐng)域；而此次財(cái)政部明確，對(duì)消化房企庫存房源落實(shí)財(cái)政予以支持，屬于第一次。
其進(jìn)一步表示，存量住宅用地項(xiàng)目包括未開工項(xiàng)目、已開工未銷售項(xiàng)目、已開工已銷售項(xiàng)目。按照目前的資金導(dǎo)向，未來地方政府專項(xiàng)債或在未開工的住宅用地項(xiàng)目、已開工未銷售的住宅用地項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)領(lǐng)域重點(diǎn)發(fā)力，持續(xù)消化房企名下的土地資產(chǎn)和房屋資產(chǎn)。
“收購(gòu)存量商品房用于保障房的資金來源，此前更多是央行3000億元保障性住房再貸款用于已建成未售商品房，本次財(cái)政部明確地方政府專項(xiàng)債可用于收購(gòu)存量商品房，同時(shí)也指出保障性安居工程補(bǔ)助資金也將更加側(cè)重支持消化存量房。更多資金進(jìn)入市場(chǎng)，有望加大已建待售存量商品房的去化力度，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡，這對(duì)于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期將產(chǎn)生積極作用。”中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜稱。
上述分析師表示，雖然現(xiàn)在監(jiān)管層鼓勵(lì)社會(huì)資本收購(gòu)庫存商品房，但要系統(tǒng)推進(jìn)這項(xiàng)工作，需要由地方政府來落實(shí)，同時(shí)和保障房建設(shè)工作進(jìn)行掛鉤。預(yù)計(jì)地方政府發(fā)行專項(xiàng)債后，將大幅增加其存量項(xiàng)目收購(gòu)的能力，有助于批量和快速化解庫存房源以及保障房建設(shè)工作的全方位提速。
減稅大招或?qū)⒌絹?/div>
房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅收政策，有望迎來優(yōu)化。
此次財(cái)政部指出，及時(shí)優(yōu)化完善相關(guān)稅收政策。當(dāng)前正在抓緊研究明確與取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)相銜接的增值稅、土地增值稅政策。下一步，還將進(jìn)一步研究加大支持力度，調(diào)整優(yōu)化相關(guān)稅收政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
“此次提及稅收工具支持房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)，基本上可以判斷，繼此前央行一系列重磅政策之后，將出現(xiàn)房地產(chǎn)減稅大招。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。
廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也認(rèn)為，稅收政策將是后續(xù)的重點(diǎn)，未來可能還有降低或減免二手房交易契稅、增值稅、個(gè)稅等措施。
“當(dāng)前各地正加快落實(shí)取消普宅標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)政策，普宅和非普宅在稅費(fèi)上的區(qū)別，主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面。一方面，取消普宅標(biāo)準(zhǔn)有助于降低居民購(gòu)買非普宅的增值稅，取消普宅標(biāo)準(zhǔn)后，購(gòu)房增值稅的稅率、免征年限等細(xì)節(jié)政策仍需要明確，在此過程中，還需要各個(gè)相關(guān)部門協(xié)同跟進(jìn)。”陳文靜稱。
另一方面，其表示，針對(duì)開發(fā)商征收的土地增值稅，按照《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》，納稅人建造普宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。如果企業(yè)開發(fā)建設(shè)的是非普宅，要按照其增值額的全額進(jìn)行土地增值稅的計(jì)征。取消普宅標(biāo)準(zhǔn)后，土地增值稅的相關(guān)政策也需要做出細(xì)化調(diào)整。
另外，有分析師指出，目前市場(chǎng)上關(guān)注較多的是契稅，不排除后續(xù)在契稅等方面會(huì)有繼續(xù)優(yōu)化和調(diào)整的可能。
“按照過去的經(jīng)驗(yàn)，稅費(fèi)的下調(diào)將產(chǎn)生極大的‘降成本’效應(yīng)，有利于釋放市場(chǎng)需求。”李宇嘉表示。
“綜合來看，未來稅收政策在支持房地產(chǎn)方面仍有優(yōu)化空間。市場(chǎng)對(duì)于優(yōu)化契稅政策，提升購(gòu)房利息抵扣個(gè)稅額度，調(diào)整企業(yè)房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)的預(yù)征預(yù)繳稅率等方面，存在一定預(yù)期。而降低居民購(gòu)房成本、降低房企稅費(fèi)壓力，有利于進(jìn)一步穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。”陳文靜說。
允許專項(xiàng)債券用于土地儲(chǔ)備
本次政策另一個(gè)看點(diǎn)是，允許專項(xiàng)債券用于土地儲(chǔ)備。
財(cái)政部在發(fā)布會(huì)上介紹，此舉主要是考慮到當(dāng)前各地閑置未開發(fā)的土地相對(duì)較多，支持地方政府使用專項(xiàng)債券回收符合條件的閑置存量土地，確有需要的地區(qū)也可以用于新增的土地儲(chǔ)備項(xiàng)目。
據(jù)悉，此前自然資源部已經(jīng)發(fā)文明確，對(duì)于收回收購(gòu)?fù)恋赜糜诒Ｕ闲宰》康?，可通過地方政府專項(xiàng)債券等資金予以支持，央行也表示進(jìn)一步明確研究對(duì)有條件的企業(yè)市場(chǎng)化收購(gòu)房企土地的資金支持政策，且必要時(shí)提供再貸款支持。
“本次財(cái)政部進(jìn)一步明確允許專項(xiàng)債用于土地儲(chǔ)備，支持地方政府使用專項(xiàng)債用于收購(gòu)存量土地，有助于加快閑置存量土地的收回收購(gòu)節(jié)奏，促進(jìn)市場(chǎng)去庫存，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡。”陳文靜稱。
在李宇嘉看來，允許專項(xiàng)債券用于回收閑置土地盤活，把去庫存和盤活存量結(jié)合起來，將達(dá)到穩(wěn)樓市與穩(wěn)定土地市場(chǎng)的雙重作用。
“值得注意的是，此次會(huì)議明確了專項(xiàng)債還可用于新增土地儲(chǔ)備，這是一個(gè)重大變化。過去土地儲(chǔ)備主要靠地方國(guó)企賣地或土地抵押來融資實(shí)現(xiàn)。現(xiàn)在，地方可以發(fā)行專項(xiàng)債，極大地突破了當(dāng)前賣地難、國(guó)企城投債務(wù)重對(duì)于土地盤活和儲(chǔ)備的制約。”李宇嘉補(bǔ)充道。
陳文靜表示，綜合來看，盤活閑置存量土地的各項(xiàng)配套資金有望加速跟進(jìn)落實(shí)，支持房企合理退地、換地，對(duì)于地方政府、房企等均將產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性利好。
分析師指出，此次財(cái)政部的講話和政策明確，將在“嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量”方面落實(shí)了系統(tǒng)的工作?；诖耍袌?chǎng)預(yù)計(jì)今年下半年相關(guān)部門的工作，或在幾個(gè)方面重點(diǎn)展開。
“對(duì)于新增供應(yīng)要適當(dāng)控制，存量要加大收儲(chǔ)和轉(zhuǎn)化，尤其是通過地方政府專項(xiàng)債的方式來推進(jìn)去庫存，多措并舉更好助力房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展質(zhì)量的提升。”嚴(yán)躍進(jìn)稱。
事實(shí)上，9.26中央政治局會(huì)議定調(diào)“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，釋放迄今最強(qiáng)“穩(wěn)地產(chǎn)”信號(hào)，隨后在9月底一線城市接連出臺(tái)樓市新政，極大地提振了市場(chǎng)信心，帶動(dòng)國(guó)慶假期房地產(chǎn)銷售大幅提升。
而此次財(cái)政策出臺(tái)穩(wěn)樓市措施后，陳文靜認(rèn)為，房地產(chǎn)“一攬子”配套政策有望加速落地，或圍繞落實(shí)好存量政策、加速推出增量政策展開，地方國(guó)企收儲(chǔ)已建成未售商品房政策將進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整，以打通收儲(chǔ)卡點(diǎn)；加大“白名單”貸款投放力度；同時(shí)，市場(chǎng)對(duì)于核心城市繼續(xù)優(yōu)化限制性政策，降低交易稅費(fèi)、降低交易傭金等政策也存在調(diào)整預(yù)期。
來源：財(cái)聯(lián)社
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