近日，市場(chǎng)對(duì)于調(diào)降存量房貸利率的呼聲再起。與此同時(shí)，市場(chǎng)亦有傳聞稱，有關(guān)方面正在考慮進(jìn)一步下調(diào)存量房貸利率，引發(fā)廣泛關(guān)注。
一石激起千層浪。市場(chǎng)呼吁下調(diào)存量房貸利率的一個(gè)深層次原因是，目前存量房貸利率普遍高于新發(fā)放貸款利率。據(jù)克而瑞研究中心的調(diào)研報(bào)告，目前30個(gè)重點(diǎn)城市首套房平均商貸利率為3.21%，二套房平均貸款利率為3.53%，而目前存量房貸的平均利率約為4%。
截至今年二季度末，我國存量房貸規(guī)模高達(dá)37.8萬億元。下調(diào)存量房貸利率無疑將對(duì)減輕居民債務(wù)負(fù)擔(dān)、拉動(dòng)消費(fèi)增長(zhǎng)起到積極作用。但銀行機(jī)構(gòu)也將面臨凈息差下行壓力，且會(huì)對(duì)其短期盈利能力、服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力產(chǎn)生一定影響。
一邊是大量購房者期待下調(diào)存量房貸利率，另一邊是商業(yè)銀行面臨降息抉擇難題。面對(duì)這種境況，商業(yè)銀行現(xiàn)在對(duì)存量房貸利率最新的態(tài)度是什么？存量房貸利率下調(diào)將對(duì)各方產(chǎn)生哪些影響？基于現(xiàn)實(shí)，有哪些路徑可以實(shí)現(xiàn)“降息”？帶著諸多問題，《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪了購房者、商業(yè)銀行以及業(yè)界專家。
有銀行人員稱“暫未收到通知”
對(duì)于部分背負(fù)著高存量房貸利率的購房人士而言，存量房貸利率調(diào)整是其最關(guān)注的話題。
“當(dāng)下北京地區(qū)最新的首套房貸利率最低可以降至3.4%，但存量房貸利率高達(dá)4.75%，我們存量房貸人士也期待利率能迎來調(diào)整。”北京地區(qū)一位存量房貸業(yè)主表示，現(xiàn)在她一邊觀望等待是否會(huì)有政策出臺(tái)，一邊猶豫是否選擇提前還貸。
也有大量存量房貸業(yè)主在社交平臺(tái)上表示，目前他們房貸利率高于最新的首套房貸利率。例如，有房貸業(yè)主表示，其于2020年辦理的房貸，目前利率仍高達(dá)5.53%。
面對(duì)存量房貸與現(xiàn)行首套房貸的較大“利差”，市場(chǎng)期待存量房貸利率能夠進(jìn)一步下調(diào)，以降低還貸壓力。但從記者了解的情況來看，商業(yè)銀行目前普遍暫時(shí)“按兵不動(dòng)”。
9月10日，記者咨詢了包括國有大行、股份制銀行等在內(nèi)的多家商業(yè)銀行的業(yè)務(wù)人員、客戶經(jīng)理等相關(guān)人士，對(duì)方均表示暫未收到關(guān)于存量房貸利率調(diào)整的通知。
北京地區(qū)某股份制銀行貸后中心工作人員告訴記者：“最近咨詢存量房貸利率的客戶很多，暫時(shí)沒有收到新通知。”關(guān)于如何能調(diào)整存量房貸利率的疑問，該工作人員坦言：“房貸利率調(diào)整與否，不是根據(jù)單個(gè)客戶申請(qǐng)就可以確定的，還要依據(jù)合同條款等約定。”
從商業(yè)銀行最新表態(tài)來看，招商銀行行長(zhǎng)王良近期在業(yè)績(jī)交流會(huì)上表示，目前還沒有收到監(jiān)管部門的相關(guān)意見和通知，也沒有征求行內(nèi)的意見，目前政策還沒有得到確認(rèn)。如果相關(guān)政策推出，會(huì)對(duì)銀行業(yè)的存量按揭利率帶來一定的影響。
對(duì)于外界廣泛討論的降準(zhǔn)降息話題，央行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾近期回應(yīng)稱，今年以來，1年期和5年期以上貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率分別累計(jì)下降了0.1個(gè)百分點(diǎn)和0.35個(gè)百分點(diǎn)，帶動(dòng)了平均貸款利率持續(xù)下行；同時(shí)也要看到，受銀行存款向資管產(chǎn)品分流的速度、銀行凈息差收窄的幅度等因素影響，存貸款利率進(jìn)一步下行還面臨一定的約束。
業(yè)界人士認(rèn)為，存量房貸利率調(diào)整需要綜合考慮多重因素，因此調(diào)整需要一個(gè)過程。
一家負(fù)責(zé)信貸管理系統(tǒng)的科技公司相關(guān)人士表示，金融機(jī)構(gòu)調(diào)整存量房貸利率需要綜合評(píng)估借款人信用記錄和還款能力等風(fēng)險(xiǎn)因素，也要評(píng)估合同是否對(duì)貸款利率調(diào)整方式有約定，即調(diào)整需要做諸多評(píng)估。
存量房貸降息有何影響？
事實(shí)上，存量房貸利率在去年已調(diào)整過一次，且?guī)碇T多正面效果。2023年8月31日，監(jiān)管部門發(fā)布通知調(diào)整存量首套房貸利率，該輪存量首套房貸利率調(diào)整，平均降幅約為80個(gè)基點(diǎn)。以100萬元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例，假設(shè)房貸利率降至4.3%，可節(jié)約借款人還款支出每年超過5000元。此次調(diào)整后，既緩解了商業(yè)銀行的提前還款壓力，又大幅減輕了購房者負(fù)擔(dān)。
在招聯(lián)首席研究員董希淼看來，當(dāng)前有兩種情況可以考慮下調(diào)：一是針對(duì)上一輪集中下調(diào)沒有涉及到的存量二套房貸，可以集中下調(diào)利率；二是在各城市調(diào)整住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)后，變成首套房對(duì)應(yīng)的房貸利率可以集中下調(diào)。
中國銀行研究院研究員葉懷斌對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)而言，存量房貸利率調(diào)降作為政策面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的明確支持信號(hào)，有助于穩(wěn)固市場(chǎng)預(yù)期。對(duì)潛在購房者而言，下調(diào)存量房貸利率將支撐購房信心，緩解潛在購房者因房貸利率因素導(dǎo)致的觀望情緒。
葉懷斌還表示，下調(diào)存量房貸利率有助于提振消費(fèi)，消費(fèi)是當(dāng)前我國宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇需重點(diǎn)著力的領(lǐng)域。
但對(duì)商業(yè)銀行而言，下調(diào)存量房貸利率可謂有利有弊。
從“利”的角度來看，下調(diào)存量房貸利率可緩釋按揭貸款的早償現(xiàn)象。“早償”即提前還款，對(duì)銀行來說是一種期權(quán)風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)給銀行的資產(chǎn)負(fù)債匹配帶來壓力。
從“弊”的角度來看，下調(diào)存量房貸利率將對(duì)銀行短期凈息差形成負(fù)面影響。某商業(yè)銀行資深人士對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，下調(diào)存量房貸利率，短期對(duì)部分銀行的凈息差造成一定壓力，但整體可控。
“存量房貸利率下調(diào)需要考量多方面影響，除了關(guān)注銀行凈息差，還要關(guān)注市場(chǎng)提前還房貸情況，房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇情況，以及其他金融產(chǎn)品投資機(jī)會(huì)等。”前述商業(yè)銀行人士表示。
可行的實(shí)施路徑有哪些？
實(shí)際上，雖然目前監(jiān)管部門沒有對(duì)存量房貸利率進(jìn)行直接批量下調(diào)，但一些城市的相關(guān)舉措也起到了一定效果。
隨著監(jiān)管部門對(duì)存量首套房貸利率下調(diào)的鼓勵(lì)性政策出臺(tái)，部分城市今年以來通過“商轉(zhuǎn)公”（商貸轉(zhuǎn)公積金貸款）的形式實(shí)現(xiàn)了存量房貸利率的下調(diào)。
董希淼告訴記者，“商轉(zhuǎn)公”是指借款人在滿足一定條件的前提下，將商業(yè)性個(gè)人住房貸款轉(zhuǎn)換為公積金住房貸款。一般而言，公積金住房貸款利率低于同期限的商業(yè)性個(gè)人住房貸款。“商轉(zhuǎn)公”有助于減少借款人及其家庭的房貸利息支出，降低還貸壓力。對(duì)銀行而言，“商轉(zhuǎn)公”也可能減少提前還貸行為。
不過，董希淼同時(shí)表示，根據(jù)《住房公積金管理?xiàng)l例》，“商轉(zhuǎn)公”不是住房公積金必須開展的業(yè)務(wù)。從全國層面來看，公積金住房貸款僅占整體房貸比重的16%左右，“商轉(zhuǎn)公”開展面臨著公積金資金不足等限制。對(duì)此，借款人應(yīng)理性看待。相關(guān)部門和商業(yè)銀行應(yīng)積極創(chuàng)造條件、降低門檻、優(yōu)化流程，為符合條件的借款人及時(shí)辦理“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)。
葉懷斌也表示，部分地區(qū)商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款有成熟的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，可在原有路徑中實(shí)現(xiàn)存量按揭貸款利率的下調(diào)。
也有機(jī)構(gòu)提出，商業(yè)銀行可以通過跨行“轉(zhuǎn)按揭”方式下調(diào)存量房貸，即貸款者將現(xiàn)有按揭貸款直接轉(zhuǎn)入其他銀行，以實(shí)現(xiàn)存量貸款利率調(diào)降，但目前跨行“轉(zhuǎn)按揭”方面還有待監(jiān)管政策進(jìn)一步明晰。
克而瑞研究中心副總經(jīng)理?xiàng)羁苽ケ硎?，如果跨?ldquo;轉(zhuǎn)按揭”重啟，或?qū)⒌贡沏y行加速存量房貸利率調(diào)整，對(duì)購房者而言無疑是有益的。但諸如如何建立統(tǒng)一的轉(zhuǎn)貸程序，怎么避免新貸款銀行附加過多轉(zhuǎn)貸條件，如何緩解凈息差收窄后銀行面臨的經(jīng)營壓力，還需后續(xù)更多細(xì)則出臺(tái)來支撐。
來源：證券日?qǐng)?bào)