“咨詢的電話有一些，但正式申請(qǐng)的企業(yè)不多。”濰坊市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局一工作人員表示。
近期，濰坊市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布了一則公告，旨在征集濰坊市中心城區(qū)已建成的存量商品房，以用作保障性住房。征集范圍涵蓋奎文區(qū)、濰城區(qū)等7個(gè)區(qū)域的商品房項(xiàng)目。
本次收購(gòu)的房源包括單套建筑面積不超過120平方米的普通商品住房，以及單套建筑面積不超過60平方米的公寓和商業(yè)辦公用房。此外，所征集的房源需滿足權(quán)屬清晰、無抵押、無法律糾紛、能夠正常交易等基本條件，且原則上將以整棟或整單元作為收購(gòu)的基本單位。
關(guān)于收購(gòu)價(jià)格，公告中明確指出，將參照同地段保障性住房的重置價(jià)格設(shè)定上限（即劃撥土地成本加上建安成本，再加上不超過5％的利潤(rùn)）。
上述濰坊市住建部門工作人員表示，目前工作仍處于征集階
除濰坊外，一些城市也在積極響應(yīng)收儲(chǔ)工作。桂林、江門、柳州、南寧、瀘州、新鄉(xiāng)、威海、濰坊、衡水等城市紛紛出臺(tái)“收儲(chǔ)”實(shí)施細(xì)則，普遍要求收購(gòu)的房源單套建筑面積不超過120平方米；優(yōu)先選擇整棟或整單元未售、能實(shí)現(xiàn)封閉管理的樓棟項(xiàng)目。煙臺(tái)、新鄉(xiāng)、威海等地更是明確以整幢作為收購(gòu)的基本單位。
廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，各地對(duì)于將存量商品房轉(zhuǎn)化為保障房的積極性高漲，這一策略既有助于消化房地產(chǎn)庫(kù)存，解決市場(chǎng)交付難題，也為籌集保障性住房提供了有效途徑。
同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)也認(rèn)為，低能級(jí)市縣的存量房被納入收儲(chǔ)存量住房政策范圍，標(biāo)志著保交房和去庫(kù)存工作進(jìn)入關(guān)鍵階段，同時(shí)也是高能級(jí)城市試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)向低能級(jí)城市推廣的體現(xiàn)。但他也提出了對(duì)收儲(chǔ)資金能否到位的擔(dān)憂。
中信建投6月研報(bào)顯示，自2021年下半年至2024年5月底，全國(guó)共有14個(gè)城市推出16次收儲(chǔ)計(jì)劃，目標(biāo)規(guī)模超過13.3萬套（間）；收儲(chǔ)的資金來源涵蓋自籌資金、財(cái)政資金、租賃住房貸款支持計(jì)劃等。如青島市以18.5億元收儲(chǔ)2319套房屋，對(duì)應(yīng)單套價(jià)格約80萬元，按此計(jì)算，除鄭州外的2.7萬套收儲(chǔ)目標(biāo)所需的資金量在216億元左右，加上鄭州收儲(chǔ)所需的338億元，合計(jì)所需的資金量為554億元。若要將35個(gè)城市的庫(kù)存去化周期降至18個(gè)月及以下，所需資金量為1.1萬億元；80個(gè)城市則需要1.8萬億元。
除了資金問題，收儲(chǔ)工作還面臨多方搏弈問題。
華泰證券的研究報(bào)告指出，收儲(chǔ)工作的難點(diǎn)在于匹配和交易過程，房企是否接受這一價(jià)格是后續(xù)收儲(chǔ)工作的關(guān)鍵。參考西安、福州的情況，保障房將以同地段商品房?jī)r(jià)格的約5折進(jìn)行配售。按照保本微利的原則，未來一些城市可能會(huì)將收儲(chǔ)房源的價(jià)格上限設(shè)定在同地段商品房?jī)r(jià)格五折以下。
負(fù)責(zé)收儲(chǔ)的某國(guó)企人員表示，5折的收購(gòu)價(jià)開發(fā)商是難以接受；同時(shí)，國(guó)企在考慮收購(gòu)價(jià)格成本時(shí)，還需關(guān)注項(xiàng)目所在區(qū)域的銷售狀況。
李宇嘉分析認(rèn)為，如果收儲(chǔ)定價(jià)依據(jù)市場(chǎng)現(xiàn)行價(jià)格，收儲(chǔ)主體無法保證項(xiàng)目作為配售保障房能夠順利銷售，同時(shí)還要滿足國(guó)家保障房?jī)r(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)的剛性要求；若定價(jià)低于市場(chǎng)價(jià)，僅達(dá)到商品房的5折，那么所屬企業(yè)通常不愿接受。
宋紅衛(wèi)也認(rèn)為，定價(jià)是收儲(chǔ)工作難點(diǎn)，但更大挑戰(zhàn)在于如何實(shí)現(xiàn)按需定購(gòu)。這意味著，國(guó)家要求地方政府必須精確把握市場(chǎng)需求，細(xì)致梳理各個(gè)區(qū)域保障性住房的需求現(xiàn)狀以及現(xiàn)有存量商品房的具體情況，以便合理篩選適合轉(zhuǎn)化為保障性住房的商品房資源，并提前鎖定相應(yīng)需求。
同時(shí)，宋紅衛(wèi)還認(rèn)為，當(dāng)前的收儲(chǔ)工作試點(diǎn)有可能為出險(xiǎn)房企帶來機(jī)會(huì)。他進(jìn)一步闡釋道，面對(duì)債務(wù)集中到期帶來的壓力，出險(xiǎn)房企的債權(quán)人可以通過法律訴訟程序?qū)Y產(chǎn)進(jìn)行拍賣。然而，如果以大宗收購(gòu)的方式處理資產(chǎn)，資產(chǎn)價(jià)值可能會(huì)大幅縮水至5折以下。因此，對(duì)于出險(xiǎn)房企而言，通過多方協(xié)商盡早處置資產(chǎn)，或許是一條更為理智的出路。
某市住建部門保障科一工作人員透露，目前征集情況不容樂觀，開發(fā)企業(yè)對(duì)收儲(chǔ)定價(jià)不認(rèn)同，原因是大多數(shù)開發(fā)商通過招拍掛獲得土地，與劃撥價(jià)格有差異。從征集項(xiàng)目來看主要分為兩類：一類是遠(yuǎn)郊區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，另一類是早期拿地的項(xiàng)目，這兩類項(xiàng)目土地成本可能較低。“收儲(chǔ)政策有硬性要求，并非完全協(xié)商定價(jià)，我們正處于探索試點(diǎn)階段，正在努力推進(jìn)房源項(xiàng)目與市場(chǎng)需求的匹配。”
來源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)